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楼价变数实在是太多，所以如果要在楼市这个地方弄潮，只能打无把握之战。中国楼市如果垮掉的话，多半是先从商业用房开始
朱伟一
要想发大财，大老板和市井小民都一样，主要投资股市和楼市。经济有两只飞轮：股
市和楼市。中国两只飞轮现在已经脱落了一只，股市已经进入了熊市的持久战，股市已经成了阿斗，任你千呼万唤，投资者就是不肯出来。那么楼市呢？楼市变数太多，忽晴忽雨。如果购房只是为了自己住，那并不怕房价涨涨跌跌，因为房子反正并不出手，房价涨跌，与己无关。如果是投资，面对房价涨跌，不免是要心惊肉跳。如果楼市已经成了金融的一个重要组成部分，事情就比较复杂了。那么楼市到底有什么悬念？
好地段 好城市
置房要找好地段，地段好楼价才能高居不下。但要找好地段，首先得找好城市，没有好城市，哪里来的好地段？中国武装斗争的道路是工农武装割据，农村包围城市。经济发展模式正好相反，是中心开花，从城市向四周延伸。以城市为中心的发展模式在亚洲盛兴，上海是这样，日本的东京也是这样。
都说上海房价高，但上海确实是个好地方。从综合指数看，在中国居住，应当首选上海。美国房价增长最快的地方也是最适宜人类居住且就业机会较多的城市。近年来，旧金山和波士顿的房价每年增长10%以上。
地方一好，来的人就比较多，房价自然也就上去了。还有经济，经济增长快，房价涨的也快，因为经济增长快，人们手里就有钱卖房。即便本地人没有钱，外地或外国有钱的主也会空降上海就是这样。过去四年中，其经济年增长速度是13%，人口每年增加50万，总人口已达到一千七百五十万，台湾人和香港人大量涌入上海。上海每五套高档住宅中就有四套落入外地人(包括外国人)之手。
上海房价委实太高，高的与纽约和伦敦攀比。这就有些离谱。上海能与纽约和伦敦相提并论吗？恐怕不能。不说别的，环境卫生就比不了。纽约也有蟑螂、老鼠，但没有蚊子。欧洲不少城市也没有蚊子，维也纳就没有蚊子。上海的楼市炒家也实在多，不断抬高房价。上海这个地方是鱼龙混杂的地方，乌鸦多，麻雀更多。麻雀也想来讨食。炒家多了，楼就可能有泡沫。
可有泡沫？
上海楼市可有泡沫？JP摩根的分析报告称，中国的楼市过热，2004年第四季度北京的房地产交易额比上一年多了10%，而上海、广州的房地产价格则上涨了20%和30%。2004年，中国银行的房地产贷款占到银行贷款总额的10%。但有些人认为这个百分并不高，至少与香港、台湾相比并不高。香港、台湾两地的银行房地产抵押贷款占到其贷款额的30%。 但许多有识之士指出，中国银行的状况远不及台湾和香港的银行，房屋贷款方面自然必须加倍小心。
房价高是否等于过热？等于泡沫？耶鲁大学的罗伯特.希勒教授成功地预测了网络公司泡沫的破灭。希勒教授对房市也有高见。按他的说法，检验泡沫的标准是看购房者置业是否出于投资需要。据《南华早报》报道，上海浦东的高档住宅楼，半数以上是空置。 投机者中的一些毛贼被挤出了市场。但是大玩家能否被挤走，现在一时还看不出来。2002年至2004年，上海的住宅房价平均翻了一番，2004年又上升了28%。按瑞士信贷的说法，近期购买上海房产的主力是中外炒家，其比例占到交易量的75%。
房市火爆有经济原因，更有心理原因。有人以为自己会发财，所以无比激动，有的是害怕在致富运动中掉队，还有的人觉得自己住的地方不够体面。影响房价的三个因素是:利率、从众心理、投机以及期待房价不断上升。根据问卷调查，洛杉矶的住宅业主相信，今后的十年中，其房产价值会以每年上升22%的速度递增。 按专家的说法，这是典型的泡沫迹象。
游资
国际游资的流动也增加了变数。有游资就有闲资，现在世界上是闲资很多。按国际货币基金组织估算，2005年全球储蓄达到11兆亿美元，大约相当于美国经济的总量。
北京、上海，全国人民衷心向往的地方，也是全国人民和全世界人民都来投资的地方，房价自然高居不下。台湾人、香港人还有外国人把上海房地产给炒上去了。 国际倒爷中还有美国券商。美国券商的手伸得很长，脚也伸得很长，中国的楼市他们也要来插一脚。美国大券商高盛新近在上海购得一座24层的大楼，总价1.076亿美元，平均每平方米2582美元。过去三年中，上海办公楼租金平均上涨50%。直接购房的实体是高盛旗下的Whitehall房地产基金。该基金的钱来自三处：客户、高盛雇员还有高盛公司自己。
中国不仅上海有游资，其他城市也有。2004年上半年，从境外流入重庆房地产的资金达1.2785亿美元。但游资流动性很大，游资是打的赢就打，打不赢就跑，游资惟利是图，说走就走——游资就是流寇！一旦游资撤走房价势必长期低迷。全球化现在被吹得神乎其神，其实负面作用也不小。目前美国的游资已经开始从楼市撤退，加州政府退休基金有1860亿美元，其资产中房产也不少。不过，因为担心房价走势不好，该基金已经开始抛售房产了。
上海也有新动静。上海的新规定是，如果购房后一年内转手，须交5.5%的财产销售税。2005年4月初，在上海开展业务的16家银行同意，如果业主一年内出售公寓，银行不给贷款。时令不好，游资势必要退出。香港也是一样，利息上调后资金纷纷撤出股市。许多银行将贷款利率提到升了0.5%。汇丰银行和恒生银行很快就会跟进，将贷款利率提升到5.5% 。那边一涨息，投机商也坐不住了，急于抛售手中的房地产。香港的一位地产大亨放出话来，为他卖房谁要是率先突破一亿港元的销售额，奖22万港元的丰田车一辆。
死扛如何？
购房保值是另外一回事。只要通货膨胀率突破1-2%，房产保值就有保值的意义。如果楼市下跌，我们死扛如何？长远看，房地产肯定是要升值，几十年后中国许多地方的房价是要高出目前的房价。可是我们能活几个十多年吗？不死又怎么样？即便不死，即便如愿还款，房产还有折旧过快的问题。所以说，即便业主有能力死扛，折旧、物业费以及土地放量和规划都是大问题。
中国的房屋折旧非常快，1990年代初盖的楼已经不成样子，惨不忍睹。走在北京平安大街上的感觉是，除了脏、乱、差，还是脏、乱、差。上海也不例外，浦东的一些房子折旧得厉害，西方人看后都吃惊不已，绝对不敢相信是1990年代建的房子。房子质量固然是一个问题，但更严重的是我们这里的污染太严重。污染可以让建筑蒙尘，让其迅速便老。如果楼房外墙表层是涂料，那么新的时候看上去还不错。但用不了很长时间，雨水夹带灰尘一冲，就把楼的表面弄的遍是垢迹。真的是“斑竹一枝千滴泪。”现在造价稍高一点的住宅楼，外墙表层贴瓷砖，比较抗污雨。世界上污染最严重的二十个城市中，有十六个在中国。每一个中国人对此都应该有清醒的认识。
此外，物业费也是个大问题。房产与股票不同，股票有可能暴跌，有可能让投资者血本无归，但股票不吃钱。可房产不同，物业费就是一笔不小的开支。房产是要吃钱的，物业费就是一笔不小的开支。北京住宅的物业费已经收到每平方米4.6元，甚至更多，而且以后还会上调。
能否增值的变数实在太多。政府批地的速度也是一个。物价最终由供求关系所决定。如果住房供应放量，供过于求，房价自然会下来。另一方面，需求本身也并非定数。除自身住房需要之外，许多购房者是投资。而由此产生的需求可大可小，甚至是可有可无的。
见不到规划图也是个问题。如果改变土地用途，住房四周再建商用或工业用建筑，住房势必掉价。但即便是见到规划图又当如何？在中国这个地方，法律都算不上是真佛，区区一张规划图又算什么？比如，我们虽见不到规划图，但有住房买卖合同，合同明明说好是住宅楼，但就是有人在里面办公司，就是有人在里面办驻京办事处。不服怎么样？中国的法治环境就是这样，不服也得服。
拆迁的随意性也让人胆战心惊。国外不像我们，拆迁都比较小心。比如维也纳，多瑙河畔、联合国大楼附近的地皮应当算得上是黄金地段了，但这里都是老房子，真正的老态龙钟，还是第二次大战之前建造的。但奥地利人就是不拆，修修补补照住不误，里面住的是穷人也不拆。我们这里拆迁比较狠，大刀阔斧，雷厉风行。我们有一种流寇心态，流寇文化，所以老喜欢“砸烂一个旧世界，建设一个新世界”。这就给房产增加了不定变数。不过，如果是新购的高层建筑，被拆迁的可能性就比较小，因为高层楼房住家比较多，对开发商来说拆迁费过高，想搞拆迁也难。
跌还是不跌？
在楼市的博奕中只有一个定数，那就是利令智昏。利令智昏就是相信价格会一路上涨，永无止境，至少回落不会轮到自己。当初网络经济之所以能狂涨不停，就是因为人们普遍相信这个硬道理。有人要我们相信一个神话，就是人多地少，土地是不可再生资源，所以房价会一路上涨，在中国就更是如此，因为中国地少人多，而且广大的农民兄弟还要进城。这番推断很有说服力，看似很有道理。但问题是楼市的实践并没有佐证这一雄辩的真理。中国是个人口高密度的国家，但日本人口密度更高。但日本房价跌了，而且一跌十四年，到现在都没有打住。
中国楼市如果垮掉的话，多半是先从商业用房开始。房价跌幅最大是办公楼和商场等商业用房，然后才是居民住房。2003年日本房价下降5.7%，2004年下降4.6%，而商业用房同期下跌7.4%和5.6%。日本村镇的商业用房的价格跌的更惨，2003年下跌8.5%，2004年下跌7.5%，而居民住房同期下跌分别为5.7%和5.4% 。
楼市一旦下跌，一个周期大约是十多年的时间，十年左右的时间才能复苏。海南楼市是1990年代垮掉的，当时到处都是烂尾工程。现在海南又活过来了。海口、三亚基本上见不到烂尾工程，而且海口到处都在大兴土木，到处都是楼盘(但楼盘似乎也并不好卖)。日本也是这样，楼市一旦跌下去，至少跌十年。日本已经连续14年下跌，实在太可怕。从公司、银行到个人，都是叫苦不迭，肥的拖瘦，瘦的拖垮。
中国人有爱攒钱的美德，一文钱在手里还能捏出汗来。但爱攒钱的反面就是贪婪，中国也有贪婪的顽疾，而且好赌。大腕贪，小民也贪，做梦都想当一回老板，当不了老板也想当一把业主。但楼市迟早是要垮的，只是大家不知道何时垮。如果我们真知道楼市何时会跌，那么楼市今日便跌了。如果投资者知道楼市的大限之日，那么他们都会捂紧口袋，待楼价下跌之后再撒鹰放兔，招财进宝。可是楼价走向实在难以预测。如果楼价只有一个变数，那么比较容易预测未来走向。但楼价变数实在是太多，所以如果要在楼市这个地方弄潮，只能打无把握之战。
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