王石回应取消预售制 称央行报告只不过是个建议

　　8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》后受到普遍关注。

　　万科集团董事长王石接受早报专访时表示，在预售和房贷问题上不应该一刀切，对于不同资质和信用的开发商应区别对待。此外银行可以实行预售与按揭放贷分离加强风险控制管理措施。

　　8月15日，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》受到普遍关注，其中提及的建议“取消现行商品房预售制度”更引起大范围的争论。24日，建设部终于出面表态：近期不会取消商品房预售制度。

　　8月23日，万科集团董事长王石在北京与央行有关领导进行了一次非正式性会见。随后回到深圳的王石接受了早报专访。

　　王石充分肯定央行为促进房地产行业健康发展做出的努力，同时认为,在预售和房贷问题上不应该一刀切，对于不同资质和信用的开发商应区别对待。此外,银行可以实行预售与按揭放贷分离,加强风险控制管理措施。

　　“建设性的眼光”

　　当一身休闲装的王石大步出现在万科总部三楼小会议室时,记者感觉到他有一点点旅途的劳顿。在接受记者采访时，他不停地转动着眼睛,伴以手势,强调预售制度还应该在中国延续下去,但应该以建设性的眼光看待预售管理。

　　同样是地产业名人，任志强在建设部研讨会上激烈反对取消预售，但王石似乎更倾向于把他的意见转化为建议：“央行房产金融报告中取消预售制度的建议在报告中并不占有重要位置,但是这个建议确实非常非常敏感，所以引起特别的关注，就这篇报告而言，显然是被社会反响过于放大了。”王石称，“我们应该理性看待央行报告,这只不过是一个建议而已。”

　　“由于房屋预售在房屋没有完工之前，买卖双方须签订销售合同，约束彼此责任,其对房地产行业存在一定的有益作用，因此预售被世界各国普遍采纳，现已成为国际房地产行业通行的成熟商业模式。”王石指出，“预售对我国的房地产行业健康发展意义重大。”

　　“首先,预售令供需双方提前进行交易，使得房地产产业的资金周转顺畅并加快，促进产业发展，受惠行业包括建筑、建材、

装修、广告等行业；预售也为购房者提供了可以在更长时间作出选择的机会。”王石表示，“其次,预售降低了开发商的资本成本，提升其资产收益能力，随着充分竞争的买方市场时代来临，开发商成本普遍降低的主要结果不是开发商利润增加，而是

房价相对下降，购房者是最大的受益群体。第三,预售给开发商提供了‘试错’机会，如果预售不理想、得不到市场认可，开发商可以调整产品配置、调整产品结构，更好适应市场，使房地产开发风险大为降低，也会使房地产产业链的诸多行业风险降低。”

　　按揭管理差异化

　　“房屋预售是国际社会普遍存在的一种成熟商业模式，发达国家长期的实践已经证明，在预售模式下同样可以实现对房地产金融风险的有效控制。如果为了防范金融风险，简单、一刀切地取消预售，将导致一系列负面影响，并不是建设性的制度安排方式。”王石说。

　　王石向记者娓娓道来国外房屋市场预售的概况：“根据我们了解,目前美国、日本、英国、韩国的情况，无一例外的存在预售情况。在日本，只要项目获得合法的建筑许可，不管是否开工都可以预售。预售时签订合同，预订总价与交付日期，购房者支付定金（房款10%左右），房屋交付使用时购房者支付余款，支付余款时再决定是否进行银行按揭。韩国的情况是样板房期间就可进行预售。首付为全款的20%~30%，可在一年内分步付清，剩余款项可申请按揭。英国的情况为新房与

二手房一样，一般通过代理机构购买，代理机构通过名为OffplanInvestment的投资计划为客户购买期房，对于是否开工没有限制。英国期房的价格可比现房便宜20%，购房者可以获得按揭贷款。”

　　王石特别指出：“而美国的情况最有代表性，与欧洲不同，美国的新房销售市场非常活跃，近年来年销售套数均在100万套以上，数量仅次于中国。”

　　王石话锋转向重点：“我认为,应该参照发达国家经验，在提高行业经营效率的同时，有效控制金融风险。具体可考虑实行差异化的按揭管理和预售准入制度。”

　　王石表示：“目前的按揭放款标准，基本上与企业的信用程度无关，而在发达国家，获得贷款最重要的条件就是信用记录。因此有必要引进企业信用评级体系，对不同信用程度的企业，适用不用的按揭政策。对企业的违规行为，通过降低信用评级进行惩罚；对于信用等级不符合要求的企业，不仅是预售，即使现房销售也应该严格控制按揭贷款发放。制定差异化按揭管理制度的主体，应该是商业银行，政府（包括监管部门）可提供指导性意见。

　　建言预售许可与按揭放款分离

　　与此同时,王石还提出,有必要将预售许可与按揭放款分开处理。

　　“预售许可与按揭放款本来就是两件不同的事情，而在国内被捆绑在一起，所以才有预售制度成为按揭金融风险替罪羊的误解。”王石认为,“预售许可应该学习发达国家经验，进一步予以放开，只要通过了开发许可的项目，即使尚未开工，也可允许预售。但预售许可的含义是允许签订购房合同，在签订合同后，可以像发达国家一样，分阶段支付房款。尤其按揭放款，银行从自身风险控制出发，针对不同信用等级的对象，完全可以制定不同节奏的发放安排。这一决定权在银行体系自身，银行应该、也能够通过这种方式，不断提高自己控制风险的能力。”

　　针对中国目前的市场状况，王石称：“考虑到中国住宅开发多为公寓，开发周期明显超过美国等发达国家（多为独立住宅或连排住宅），银行在按揭放款节奏上可以有所前置，不必完全效仿发达国家的完工后放款。”

　　对于完善后的预售政策的出台,王石建议应有一个缓冲期。“企业的经营是基于预期的，包括对制度变化的预期。政策出台设置缓冲期，逐步过渡到理想状态，可以大大降低制度变更导致的社会成本和资源消耗。建议政策调整的目标提前公布，在一定时间后，有计划地逐步实施。而制度一旦实施，就要确保严格执行、彻底落实，不给侥幸投机者留下任何余地。”

　　早报记者 雷蕾