工行房贷政策松口信贷热潮萌动 1:3.31配比玄机

　　本报记者 罗文胜 广州报道

　　8月25日下午，国家发展和改革委员会主任马凯在十届全国人大常委会第十七次会议上称，中国“廉房不足、豪宅有余”住房供应结构性矛盾仍在深化，年初实施的土地、资金、税收方面新一轮政策“组合拳”，下半年还需继续深化。

　　马凯的焦虑在于，市场走向与调控者的意愿似乎恰好相反：“组合拳”多方扶持的经济适用房竟然是“投资严重不足，同比大幅下降14.6个百分点”；在商品房销售面积同比少增长12个百分点的情况下，房地产销售额却同比增长25.6%，房价上涨10.17%。

　　银行信贷作为“组合拳”的主要对象，一时间成为朝野的关注焦点。中国

人民银行对全国金融机构2005年二季度贷款利率浮动情况的统计显示，金融机构发放的全部贷款中，实行下浮利率的贷款占比为18.72%，比上季下降3.18个百分点；实行基准利率的贷款占比为21.96%，比上季下降4.94个百分点；实行上浮利率的贷款占比为59.32%，比上季上升8.12个百分点。

　　不难看出，在抑制房贷总增速方面，“房贷新政”作用明显，但房贷结构的演化，似乎也与调控意愿逆向而行：6月末，工、农、中、建四大国有银行面向老百姓的个人住房贷款同比少增500亿元，增速回落16.38个百分点，比面向房地产商的开发贷款，回落幅度多出8.69个百分点。

　　事实上，一轮面向大房地产商的“保大压小”信贷热潮，正在国内银行业萌动。

　　松口开发性贷款

　　中国工商银行推出的一份名为《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》(下称《意见》)，展现了房贷新政之下，国内银行业对大开发商价值的基本判断。

　　《意见》称，重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘，是工行正在启动的以住房金融为主体的信贷结构调整的核心环节，是开辟住房信贷业务战略资源、继续保持工行国内最大按揭银行地位的需要。

　　工行选出了10户作为统一授信对象的跨区域经营房地产集团，长江实业(资讯 行情 论坛)有限公司、和记黄埔(资讯 行情 论坛)有限公司、恒基兆业地产(资讯 行情 论坛)有限公司、新鸿基地产(资讯 行情 论坛)发展有限公司、新世界发展(资讯 行情 论坛)有限公司、太古集团、置地集团等均在其内。

　　项目储备贷款和住房开发贷款，为《意见》列举的贷款支持核心品种。对这两种贷款，工行实行特别授权制度，将一级(直属)分行单个项目的最高贷款审批额度调增到5亿元；对已发放项目储备贷款的住宅建设项目，《意见》允许一级(直属)分行将其转为住房开发贷款，并可在该项目各建设期内循环周转使用。

　　耐人寻味的是，上述两种贷款最容易引发区域性乃至系统性风险，为业内公认的高风险房贷，也是中央“组合拳”的打击对象。按照8月15日央行发布《2004中国房地产金融报告》?下称《报告》?，四大国有银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%至11%之间，而个人购房贷款不良率仅为1.5%。

　　事实上，工行也是国内同业中率先提出结构管理概念的银行，1998年至2004年，该行住房开发贷款增加1298亿元，个人住房贷款增加4064亿元，增量比为1∶3.13。工行副行长牛锡明在近期召开的工行住房金融工作会议上称，这个比例的背后，“包含着深刻的住房贷款总量和结构性风险控制原理”。

　　据知情人介绍，上述1∶3.13增量比，意思是贷出1元钱开发贷款，必须启动3.13元以上个人住房贷款，即通过大比例的低风险个贷，对开发性贷款的高风险予以稀释。基于这种考虑，银行对开发贷款的项目投入，大多采用收回再贷和流动性管理等内循环操作方式。相比之下，上述《意见》对开发性贷款，却有敞开口子运作的倾向，和以往思路大为不同。

　　“大”、“小”正相关

　　“目前大开贷、小个贷已密不可分，高风险和低风险有如银币两面，同生共长。”针对同业“保大压小”这一股信贷倾向，工行北京分行某人士说。

　　该人士透露，房地产开发贷款与个人住房贷款的比例管理，是工行运作住宅类贷款的核心手段，这一手段目前越来越难以操作。2003年总行计划开贷、个贷增量比例掌握在1∶3.75，但当年这一比例为1∶2.3；2004年计划1∶2.5，但当年增量比为1∶3.7。今年的比例暂不能透露，但从1-7月情况看，实际和计划也有偏差。

　　该人士介绍，国内房贷市场纯粹的个人按揭贷款目前极为少见，各大楼盘都根据开发贷款到位情况，给购房者指定按揭银行。对银行而言，占领开发贷款才能掌控个贷，开发贷款客观上成了培育个人按揭贷款的资源。

　　住房开发贷款生成按揭贷款有一定的时滞，按照经验判断，开发项目周期一般为2至3年，开发贷款的周期平均为1年半，而项目的销售期一般也为2至3年，就是说，当年新生成的按揭贷款，一般是去年或前年开发贷款积攒下来的项目，某年开发贷款稍有减少，马上给后两年的守盘带来被动。

　　2002年，工行开发贷款占比太低，导致2003年个贷比例低于计划9个百分点；2003年开发贷款占比抬升，2004年个贷占比则较计划抬升7个百分点。

　　2002年，北京工行前两年储备的项目基本到了收尾阶段，导致个贷放量萎缩，2003年1-4月，个贷发放额市场占比由2000年的32.11%迅速减为18.57%，开发贷款与个贷的配比由2002年的1∶8.9剧减为1∶1.01，从而激发该行2003年开发贷款的放量跟进。

　　“就个贷储备资源而言，大开发商、大楼盘容量很大，诱惑之下，银行开发贷款对这些大盘可以说是放量扩张。”上述北京工行人士称，央行报告虽然对国内房地产金融风险颇有抨击，但仍承认居民按揭贷款资产质量很高，是“黄金资产”，但在实际操作中，要获得“黄金资产”，必须大量承载开贷等风险资产，此轮房贷新政的调控目标由此陷入悖局。

　　开贷、个贷配比原则

　　“这四年不间断的房贷调控，形成了房贷市场一种独特的博弈局面。”上述北京工行人士说，前两年房贷市场在自有资金三成、个人首付两成的规定下，一个房地产项目的资金分配比例如下：企业自有资金30%(占整个项目资金，下同)，开贷30%，定金和预收40%，利润约30%，合计130%。按照购房人全部通过八成按揭贷款购房计算，按揭贷款资金占比为104%(130%×８0%)。在这种情况下，开发贷款和个贷的配比是1∶3.46(30%∶104%)。

　　该人士解释，按揭贷款是按照房价的80%计量，上面组成130%的几个比例，就是房价的构成。从上述推算不难看出，从开发商角度，假设一套130万元的房子售出，就可一次回笼银行按揭贷款104万，填补自有资金和银行开贷60万元后，尚有44万元的资金，再以30万元启动下一轮项目，有14万资金入袋。这个时候，这套房子往后十多年的资金风险，完全转移到银行和购房者之间。

　　去年底开发商经营房地产所需自有资金增加到四成，开发贷款减至两成，个贷首付增加到三成，房地产项目的资金分配比例发生如下变化：

　　企业自有资金40%，开贷20%，定金和预收40%，利润约30%。合计130%。按照购房人全部通过70%按揭贷款购房计算，按揭贷款资金占比为91%(130%×70%)。在这种情况下，开贷和个贷的配比是1:4.55(20%:91%)。

　　不难看出，房贷政策改变后，还是130万元的房子，房地产商扣除开发贷款和自有资金后，按揭回笼91万，项目扩张能力有所削弱，但对银行来说，由开发贷款启动的个贷增加，银行房地产贷款今后管理的风险主要体现在与购房人的关系上。

　　中国银行广西分行一知情人士透露，中行全系统去年在各项消费信贷中长期贷款为4434亿元，占90%，其中主要是住房信贷，占81%。由于住房信贷于1998年才开始大规模发展，绝大多数贷款尚未到期，贷款期限相对较长，一般为10-20年，最长为30年，随着消费信贷发展，潜在的信贷风险将逐步显现。

　　“虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，按揭贷款可能出现风险。”这是央行报告透露出来的“政策风险”。目前社会上对“物业税”和“所得税”以及“土地增值税”的讨论很多，但政府部门未有正式结论。

　　上述中行人士的观点是，央行抬高个贷利率和首付比率，加大了购房者和开发商的风险度，银行的房贷安全前所未有地依赖开发商的实力，而从事

经济适用房开发的房地产商实力普遍偏弱，“除非国家能说服大开发商倾力从事经济适用房开发，不然此轮房贷新政的目标很难达成。”