北京房协报告：土地未必价高者得

　　招标的确可以控制土地的成交价格过高，因为除了出价之外，还要综合考虑投标企业的其他情况，例如开发资质、资金水平、施工质量、先前业绩等，综合这些因素之后，由评标委员会最终决定谁中标，因此，土地未必价高者得。

　　记者日前获悉，一份由北京市房地产协会(以下简称房协)起草的建议书已经由北京市建委上报市政府。知情人士告诉记者，这份建议的核心内容就是要求加大土地交易中“招标 ”方式的比例，使价格不再成为决定土地使用权归属的惟一标准。

　　招标走向前台

　　就在北京清河地块以25.65亿元成交之后，北京市土地储备中心主任史贤英私下向记者表示，主管机关正在考虑对现行交易竞价制度进行小幅度的修改，以控制地价过快攀升。

　　现在看来，土地招标交易很可能就是这个所谓“小幅度修改”。在地价一路上扬的情况下，土地招标交易在沉寂了近两年后，终于有望走向前台，“加大招标出让方式的政策思路，国土局方面正在考虑，但还没有正式的精神传达。”一位知情人士对记者说。

　　“招标、拍卖、挂牌三种方式都是合规的，具体使用哪种方式进行出让交易，地方国土局会根据当地的土地市场情况，以及土地本身的条件合理安排。招标出让的核心特征在于，价格不再是惟一的决定因素。”

国土资源部一位主管官员告诉记者。

　　北京市土地储备中心一位主管土地交易的官员也肯定了“招标”的核心优势。“招标的确可以控制土地的成交价格过高，因为除了出价之外，还要综合考虑投标企业的其他情况，例如开发资质、资金水平、施工质量、先前业绩等，综合这些因素之后，由评标委员会最终决定谁中标，因此，土地未必价高者得。”他说。

　　目前，北京市国土资源局内部已经在考虑加大招标出让的比例，但具体的时间表以及力度尚未有明确的精神，土地储备中心方面只是表示，“招标出让”也是合规的出让方式之一，因此，实行起来在政策上并不存在瓶颈。

　　地价控涨压力

　　自从全面施行“土地交易全面招、拍、挂”以来，地价的控涨就始终存在压力。记者从国家发改委获得的一份统计报告显示，“8·３1”以后，全国35个大中型城市的土地价格上涨10%，9个大型城市的土地价格涨幅超过12%。

　　基于上述判断，国家发改委提出了“双控”的原则，即控制

房价的同时控制地价。然而，控制地价上涨却压力重重。这个压力，在即将入市交易的北京吉普车厂地块上，体现得尤为明显。而这种压力，恰恰是招标走向前台的最大动因。

　　一位知情人士告诉记者：“房协的建议报告的主旨内容就是，如果再搞挂牌竞价，在现在的土地供应的总体背景下，土地的成交价格肯定还连创新高。”这位知情人士对记者说。

　　“如果听凭这样的价格走势，北京的地价肯定还会一路上扬，”参与房协报告起草的一位知情人士对记者说，“招标的方式就不再是以价高作为惟一标准，相比于价高者得的挂牌竞价，显然可以把地价控制在合理的范围内。”

　　遏制行政权力

　　价格不再是惟一决定土地归属的因素，地价的控制可以实现。但地产商们更担心的是，如何对招标过程中的行政权力进行监管，以保障招标的公正、透明。

　　2004年末，上海市政府为了控制过快上涨的地价，在土地现场竞价的过程中执行了“有效价格区间内价高者得”的政策，同时，还为土地溢价设置的20%的上限。这一政策最终导致和黄、凯德置地等企业因“价高”而“出局”。

　　在华远集团董事长任志强看来，这就是行政权力对于市场的过度干预，“本身设置价格上限就是十分不合理的，更何况按照这样的设计进行土地竞价偶然性太大，根本无法保证公平的原则。”他说。而这一政策也因没有明确的参照规定最终只使用了一次。

　　显然，招标出让土地也面临着如何监管行政权力的问题。