|
作者：谭洪安 巫燕玲 李乐 王其明
编者按
8月15日，央行发布了首个“国家级房地产金融报告”——
《2004中国房地产金融报告》。《报告》中，央行肯定了房地产业是拉动中国经济增长“支柱产业”，提出中国楼市存在“六大金融风险”，披露了境外资金多渠道进入京沪等热点楼市的具体数字，并首度强调部分城市房价猛涨与“制度缺陷”关系密切。
宏观调控的决策权虽然在国务院而不在央行，但央行报告无疑会成为国务院实施调控的基本依据。从《报告》的内容来看，央行的调控思路正在从整体调控向分类调控转变。
关键词：取消预售
《报告》提示：
考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
取消预售如另起炉灶地产商质疑用药太猛
不知道当初央行房地产金融分析小组的人士有没有预料到，在他们洋洋两万言的《2004中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)的最后部分，仅用了不到100字篇幅提出的“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的建议，看上去轻描淡写，却在业界激起那么大的波澜。
但一切也许并不奇怪。不管各界对期房预售制度有多少批评和抱怨，它实际上是长期以来国内房地产行业和市场得以持续运转的基础之一，取消预售，等于釜底抽薪，整套房地产游戏规则也将为之颠覆。
如今要求预售制度退出江湖，是正当其时，还是矫枉过正呢？
中央与地方“不谋而合”
无独有偶，7月31日(即央行上述报告发布前半个月)，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在一个讨论《物权法(草案)》土地问题的座谈会上，公开“炮轰”期房预售制度。他认为其引发楼市的诸多不良现象，严重损害购房者权益，并直指“房地产泡沫就跟预售有直接关系”。国土资源部司级官员针对预售制度突然发表措辞如此尖锐的评论，超出了很多人的意料。
“我们其实已经在做深圳市场取消预售制度的可行性研究”，深圳市房地产研究所主任王锋博士对记者表示，“近期国土资源部官员的表态和央行报告的建议，我认为正好反映了中央与地方在这个焦点问题上不谋而合”。
早在今年4月份就深圳实施“禁筹令”(防止楼盘以组织排队认筹方式过度炒作)话题接受记者采访时，王锋便透露，广东省有关部门已开始讨论以现房销售取代期房预售事宜，而市场环境趋于成熟、平稳的深圳，被认为是最适合作为试点率先推行该项重要变革的城市之一。
在王看来，取消预售制度将直接考验房企的筹融资模式和核心竞争力，目前国内大多数房企仍处于“资金扩张型”阶段，只要能找到钱就可以投入开发。而深圳主流房企中不少为上市公司，融资能力更强，在企业品牌、技术管理及创新能力等方面也各有优势，综合实力普遍雄厚，相比之下，更能适应政策和市场环境的变化。
众所周知，深圳以及整个珠三角地区，于上世纪90年代初期最早从香港学习和引进期房预售这一楼市运作模式，并最终将其传遍更广阔的内地市场，如今它们又带头响应终结它的历史使命，或许顺理成章。
矫枉过正？
不过，并非所有人都赞同现在是取消预售制度的适当时机，来自房地产业界的质疑之声尤为激烈。
“取消预售制度以平抑民愤，出发点当然是好的，但是一要考虑客观条件是否适合，二要设计周全的配套政策”，戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文对此持保留态度，“我个人认为，目前的预售制度大致是合理的，只是具体执行过程中出了问题而已。”
他分析称，期楼预售缩短了开发商资金回笼周期，降低其成本，相应的购房者可以较低价格买到房子，而开发现楼的财务成本上升，最后还是摊到购房者身上，购房支出难免水涨船高。
“比较合理的做法不妨是允许期楼和现楼销售同时存在，主管部门加强预售证管理和风险提示，让购房者在信息尽可能透明的情况下，根据需要做出切合实际的选择。”他强调说，“其实在广州这样的城市里，期楼、现楼并存是普遍现象，既然是市场形成的一套运行机制，政府为什么不能给予必要的尊重？”
“假如近期预售制度真的被取消，我估计会引起楼价新一轮的大幅波动，这与宏观调控稳定楼价的初衷可谓背道而驰。”广州合富置业副总经理潘宇豪不无担忧地说。合富是国内首家香港上市地产中介公司，在全国各大中城市代理销售多处楼盘项目。
按他的说法，这次国土资源部及央行对预售制度去留的表态，会让不少开发商猜测相关新政策是否将会出台。由于市场前景不甚明朗，不排除他们会加快集中推售手中的期房，供应量激增将引起楼价短期内“跳水”。而预售一旦被禁止，楼盘供应多半会出现一段时间的“断层”，供求关系逆转，反过来推动楼价急升。
深圳中原地产总经理李耀智也明确表示“不支持近期内取消预售制度”，认为这会短期内驱逐相当数量的开发商，导致市场结构失衡，而且局部区域试点的做法，也会导致大量地产投资流走，地方政府未必真有太高的积极性。
游戏规则面临颠覆
在央行上述《报告》中引用的国家统计局数据表明，2004年国内房地产开发第一大资金来源为“订金和预收款”，接近7400亿元，占总量约43%。而企业自筹资金和银行贷款分列二、三位，各占总量约30%和18%左右。
但该《报告》随后分析说，企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大多来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算，这部分自筹资金中有大约70%是银行贷款，而“订金和预收款”也有30%属于银行贷款，以此合计，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上！
换句话说，现行预售制度的风吹草动，将从根本上动摇目前房地产开发的资金链基础，商业银行和开发商，都将面临游戏规则全面改变的冲击。
“我认为现在讨论取消预售制度没问题，但还不是落实执行的最佳时机。”某国有商业银行广州分行房贷部负责人对记者坦言。
这位人士表示，预售制度取消后，各家银行会提高对申请开发贷款的开发商自有资金的要求，以最大限度保证贷款得以收回。同时银行会以提高购房按揭门槛等手段，防止开发商借此套现。这当然有利于银行的风险控制，也便于集中精力和资源，发展实力雄厚的优质客户，但如果一刀切，负面影响会很大。
“我们现在手头上有200多个地产开发贷款项目，一刀切下来，至少会死掉几十个。有些开发商资金链一断，可能就破罐子破摔，连利息也不给，还会形成大批坏账。同时房地产上下游的建筑、装修等行业也将受到拖累，引发不良连锁反应。”他说，“希望取消预售政策前，监管层应多做调查，考虑周全。”
在记者此次采访过程中，明显感觉到部分市场上赫赫有名的主流开发商对取消预售制度的风声反应平静。也许正如某些行家所言，此项制度的变化无形中将起到“大洗牌”的作用，这可能正中他们下怀。
“不客气地说，我觉得现在就推行现房销售，并不符合现实的国情！”深圳海岸地产副总经理陈枫的强烈反应，看来更能代表更多中小房企的心声，“对购房者来说，这是个美丽的谎言，房价会不降反升，对绝大多数房企而言，它们没有得到合理的积累过程，过早面临淘汰的局面。而对银行而言，取消预售制度意味着房企更加依赖贷款资金生存，只会进一步增大其金融风险。”
对于以上种种疑虑，一直参与深圳取消预售制度方案调研和制定工作的王锋，也做出了正面回应。他表示，在出台新政策前，政府部门会综合考虑整个市场和房价的稳定，尽量保持供求关系平衡，避免出现供应“断层”。最可能的做法是对已开发中的项目仍按原来的预售要求执行，只是在新增出让土地合同中约定新的销售模式。
“我们会慎重权衡预售制度变化造成的各方面影响，尽管方案研究得比较成熟了，但到目前为止还没有具体的实施时间表。”他强调说。
相关链接
京沪两地谈期房预售
北京市建委市场交易处处长沈洁：
首先，期房预售制度是经过行政立法许可的，取消与否，需要经过严格的法律程序，央行并不具有真正的发言权，因此这个建议短期内实现可能性不大。
近期北京市建委正对预售制度的执行加强监管，并没有予以取消的政策意向。其次，就整体而言，北京市场期房预售的情况非常规范，前段时间个别楼盘未领到预售许可证便进行认购并收取订金的行为遭到处罚后，此类违规现象基本受到控制。此外，今年5月北京市根据七部委通知精神，叫停了期房转让，有力抑制了投机性购房，而早在3月份开始实施的期房预售信息系统，也杜绝了虚假销售、一房多售等问题的出现。
北京某知名房地产商：
第一，期房预售制度是滚动开发模式的基础，而这一模式是目前中国房地产行业的主流模式，以一项行政性的禁令，来终结一种主流的开发模式，这种行为值得商榷；第二，对于央行的这一建议可以理解，因为开发企业的预售回款其实都是银行的贷款，银行承担了过多的风险，但也应该看到，如果贸然终结这一制度，可能会给银行带来更大的风险，而且是现实的风险；
第三，禁止预售制度可能仅仅在银行系统本身内部起作用，银行可以限制向期房发放按揭贷款，而这一销售制度本身是否应该停止，央行是没有决定权的；第四，预售制度的取消，会对稳定整体房价产生不利的影响。在主流模式是滚动开发的情况下，预售制度突然终结，即便房企资金链没有断裂，其产品入市周期也会变长，从而造成远期供应的下降，供求关系发生转变。
总而言之，预售制度的去留，看似一个小的制度调整，但却导致整个模式的改变，因此一定要慎重，因为房地产行业是一个产业链条很长的行业。
中房指数研究院(华东)副院长陈晟：
取消预售制度将加速行业洗牌，使中小企业面临巨大资金压力，形势本来就不好，现在是雪上加霜；对老百姓来说是个利好，可以避免很多纠纷。不过，从期房到现房，楼价肯定有所提升。就目前上海的市场形势而言，已经供大于求了，所以短期内即使取消预售制度，供应量也不会出现大的问题。
信义不动产研究中心叶玮：
取消房屋预售制度对开发商的打击是致命的。央行此项建议一旦付诸实施，意味着开发商通过销售部分期房取得投资回报的操作方式将面临挑战。受此消息影响，短期内房地产开发商将加快申请房产预售证的步伐，通过把期房全面投放市场的方式规避政策调整的冲击。由此可以预见，近期房地产市场期房的供给量将快速增长，供求关系不协调情况进一步加剧，新一轮的调价风波不可避免。
关键词：境外资金
《报告》提示：
受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。
人民币升值后的上海“热钱”
原本在上海楼市呼风唤雨的热钱，在调控之后，突然沉寂下来了。然而，自从人民币升值之后，热钱再次悄悄在上海楼市涌动。均价5万元／平方米的华府天地，在人民币升值后，销售明显利好。8月上旬，营销总监潘浩表示：“华府天地的客户以前都是跟上海有千丝万缕联系的美籍华人。人民币升值后两周，更多的美国人也来了。”
热钱拉升上海楼价
据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004 年1～11 月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222 亿元，较2003 年增长13.5%。其中用于房地产开发的约150 亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70 亿元。
境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两个月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。
这些数据也从一个侧面反映了上海楼市一路暴涨的原因。中房指数研究院(华东)副院长陈晟对记者说：“地方政府没有能力和经验抵抗外资流入，这个《报告》清楚的说明了外资进入上海的渠道和投向，这对未来其他地方政府如何应付外资冲击房地产市场，很有积极意义。”
短线徘徊 长线看好
一般而言，对海外资金可分为短期的海外热钱，另外一类分为海外基金。人民币升值后，基强联行董事总经理陈基强曾对记者预测，海外资金不会立刻大进大出，会依然持僵持状况，长期看好上海楼市。
据中原地产分析，人民币小幅升值后，海外热钱对汇率高度敏感，但不会立刻套现，长期可能会继续涌入。资金的运动转化需要3～6个月才能明朗化。而来自泛城的调查则显示，由于人民币升值增加了海外购房者的购房成本，已经有一部分资金退出市场。就是说，短期海外热钱已经分为继续赌人民币升值和由于成本提高而退出的两种力量。
而长线作战的海外基金则长期看好上海市场，只是会更多投向非住宅物业。正如新汉业不动产赵云飞说，这些基金长期投资，会获得汇率、非住宅物业价格上涨的双重好处。因此，在人民币升值后，在北京、上海、杭州等城市，都有海外资本和中国企业合作开发物业。
近日，曾经在2004年和复地合作过的ING，再次和复地集团合作，投资6亿元开发了一个由住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区住宅项目。正如复地集团总裁范伟对记者说：“ING和复地此次选择再度合作，是看好中国特别是上海的房地产市场发展前景。”表明，外资基金依然长期看好上海市场，尤其是商用物业市场。
对内资形成压力
央行报告出来后，赵云飞很是担心地对记者评价：“如果完全执行央行报告的政策，外资可能会占中国房地产业的半边天。由于预售标准的提高等，国内开发商的融资渠道不畅通，房地产开发能力大大削弱。而外资的融资渠道好，将获得资金上的极大优势，开发能力几乎不受影响。”比如，凯德置地在海外有着极大的融资能力，大摩本身就是基金公司，根本不缺钱。
因此，他指出：“相比外国公司，在中国被认为是大公司的企业，也是小公司，没有实力和外资大公司竞争，也会被边缘化的。而宏观调控正是这些大公司的最好的机会。”事实上，今年调控后，丝毫没有影响凯德、和黄、新鸿基这些海外大佬在华的布局战略。
“这是非常令人担忧的。必须提高国内开发企业的融资能力，增加和外国公司的竞争力。”赵云飞总结道。
| 
