9月 房贷潜流涌动

　　本报记者 程志云 彭朋 北京、上海报道

　　一边是央行对房贷风险的再三提示，一边是正在加大的完成贷款任务和竞争的压力，这两个完全相反的信号会让商业银行们做出什么样的选择？

　　商业银行正在用自己的行动回答这个问题。9月，房地产项目开盘的黄金时节即将到来 。

　　房贷暗流

　　房贷是不是已经解冻了呢？在北京，你很难得出这样的结论。

　　一位工商银行总行房贷部人士说，目前没有收到政策层面任何银根松动的说法，我们仍旧在执行比较严格的房贷政策。尤其对于开发贷款，目前的审批依然非常严格。

　　北京一位近期开盘的

经济适用房楼盘的律师也表示，银行对于住房按揭贷款的审批相当严格，根本就没有松动的迹象。

　　“过去是只要你有收入证明，就可以拿到贷款。现在的情况是要看你的个人资信状况。资信好的首付比例就低一些，如果没有资信，你的首付就要高得多。”他说。

　　但是离开北京，却是另一番风景。

　　工商银行某地方支行的信贷部主任说，这种松动从二季度末就开始了，除了四五月份宏观调控最紧张的时候，各行诸多种变通的融资几乎就没有停止过。

　　在执行房贷紧缩政策最为严格的上海，政策松动的迹象也相当明显。7月末，央行上海分行召开金融形势分析会，强调要适当放宽对房龄在10年左右

二手房贷款的限制。业内人士称，这是对个人房贷市场进行有选择放松和鼓励信贷的信号。

　　有媒介宣称，一些房产公司早先仅有10%房贷通过率，然而在目前，其通过率已经高达70%。

　　深圳发展银行上海某支行信贷员说，目前诸多大行房贷都开始有动作了，股份制银行通常会更加激进一些。“如果我们不跟进，那么我们将会失去很多客户资源和盈利机会。”她说。

　　但是这并不表示银行放贷标准的降低。这位房贷员解释说，我们只是采取了积极的态度，寻找符合我们标准的客户。

　　换句话说，银行抛弃了中小房地产商。

　　银行以往审核项目都是只看项目好坏，并不在乎公司大小。但是在近两年宏观调控影响下，很多项目增加了很多变数。一些小企业即便项目不错，但可能撑不到项目完成资金链就断裂了，给银行带来坏账。所以今年以来，商业银行几乎只为大型房地产商提供贷款了。

　　“我们的操作通常都是直接给大企业客户一笔授信额度，只要提供相应的抵押担保等资信证明，他实际怎么用这些钱，我们并不干涉。”他说。

　　银行对这些客户的争夺相当激烈。例如万科等地产公司的项目，银行不仅不提息，反而根据贷款适当下浮，给予相当的优惠。

　　“如果你因为宏观调控或其他因素，不给他们放贷，很快就会有其他银行代替你。”国泰君安证券专注于金融研究的分析师梁静称。

　　而且，银行给大客户贷款开发楼盘，这些地产公司除了要在该行做按揭以外，还要和银行签订诸多协议，诸如将小区今后的物业管理费，账户开设在该银行，给银行中间业务做出贡献。

　　冲动背后

　　“银行再怎么注意风险，最终目标还是要赢利。目前已经是8月份了，完成贷款任务压力还是相当大的。”建设银行北京某支行一位信贷员说。

　　自今年3月份开始，高升的房价再次将宏观调控推上前台。央行提高房贷利率和按揭首付款比例，5月11日七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》等一系列宏观政策，都给商业银行房贷带来了不小的压力。

　　在这种压力下，银行房贷增速减缓。以农行为例：2005年上半年，中国农业银行本外币各项存款增加3452.01亿元，同比多增212.44亿元；而本外币各项贷款增加1369.38亿元，同比却少增778.44亿元。

　　香港上市的地产中介商美联物业企业传讯部经理宋磊说，中行上海分行是完成贷款指标最好的银行，也仅达到全年度的70%，而去年这个时候已经完成130%，其他的中资银行更差，很多只做到40%-50%。

　　一位券商研究人员说，目前商业银行手里头的“放贷资金”已经绝对过剩，急于寻找出口。除此以外，商业银行为了不良贷款“双降”，也只有通过不断放贷来做大“分母”。

　　2004 年房地产贷款余额达到26306.3 亿元人民币，同比增长25.7%。房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高11.3个百分点。

　　在这种高增长下，工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。

　　这些，是尽管央行不断提示风险，房贷规模仍在加大的原因之一。

　　9、10月份是房地产项目开盘的黄金季节，记者获悉，一些银行的个人金融部门已经开始准备大规模推广住房按揭业务了。

　　但是央行副行长吴晓灵指出，中国房地产企业对银行贷款的依存度非常高，所有的风险都放在银行身上。随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，一旦企业资金链条断裂，风险就会暴露。

　　央行发布的《2004年中国房地产金融报告》显示，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。央行认为，房地产

开发商贷款的不良率较高。央行还建议，取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　一些商业银行发放某些房贷实际上是不得已而为之。一些房地产公司自有资金非常少，银行在项目前期已经给了贷款，如果因为宏观调控或者其他原因，后期贷款资金不能继续跟进，那该资产就将成为不良资产。

　　“这实际上就是房地产商将自己和银行紧绑在一起了。”一位信贷员说。

　　而随着房地产直接投资途径的打开，这个市场面临新的压力。商业银行房贷将直面包括外资银行、房地产信托等资金的正面较量。

　　据央行上海分行统计，2004 年1月-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222 亿元，较2003 年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150 亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70 亿元。

　　“外资技术水平高，资金雄厚；国内直接投资的信托产品设计灵活，融资成本也不高，在这场战役中，我们未必会是大赢家。”一位银行业内人士说。