分时度假的尴尬与出路

　　“分时度假”在我国属于一种近年来刚刚兴起的、颇为时尚的消费方式。其本质是旅游业与房地产相结合的产物。但是，一些不法经销商的诈骗行为，搅乱了“分时度假”的市场秩序

　　“好烦呀！金陆翔还没有把我的钱退给我。”这是两天前我的朋友何女士打电话向我诉苦的第一句话。因为她最近十分郁闷，她与北京金陆翔度假发展有限公司(以下简称：金 陆翔)关于“分时度假”产品的纠纷，从去年直到现在还没得到解决，又听说一些与她有类似遭遇的人官司败诉，所以她一打电话就叫苦连天。

　　去年6月，正在万通商场逛街的何女士，碰到了一些做问卷调查的人员，她也就很随意地填了一些关于旅游、收入、爱好等问题的调查问卷，毫无戒备之心的何女士还给对方留下了电话号码。就在6月份的一天，她莫名其妙地接到一个金陆翔公司的电话，说是邀请她去参加一个联谊会，到时还会有小礼品赠送，何女士没多想就去了，接着就在会上稀里糊涂地签下了一份8万元的“分时度假”合同。回到家后才发现，在这份先交了3万元订金才签下的合同内容与工作人员的口头承诺很不一样。何女士在第二天要求金陆翔公司退款时，却遭到了拒绝。

　　何女士愤愤不已：“这绝对是一种欺骗，整个销售过程就是他们精心设计的一个骗局，他们一套接一套，设下种种诱惑让我签了约，真是上了贼船就难下呀！”

　　何谓“分时度假”

　　所谓“ 分时度假”(Timeshare ，又称Holiday ownership )就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权按1年分成若干个周次(一般是52或51周)，再按10至30年甚至更长的期限，以会员制的方式以周为单位一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统，会员可以把自己的客房使用权与其他会员所购买的在异地的客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

　　也就是说，在某一段时间内归某一户人家所独有，可以自己享用，也可以借给他人或租给他人，或与相似的设施进行交换，而且并不需要有哪一家自己来进行管理与维修，委托专门的公司来代办。它的特点就在于把使用权按照时段分割开来，运用时序性这一特点，成功的引入了分时共享和分时交换这两大消费理念，从而实现了价值的最大化。

　　可见，分时度假概念具有两重含义：一个是房屋分时使用权，一个是度假时段的交换权。分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。

　　目前，在世界上已经有60多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展为成年营业额 65亿美元的全球性产业。

　　“分时度假”自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。

　　“分时度假”在我国是属于一种近年来刚刚兴起的、颇为时尚的消费方式。它掀起了旅游业的一场革命，其本质是旅游业与房地产相结合的产物。是一种扩大内需、变现积压房地产及促进旅游业发展的有效途径。分时度假还将为

公务员、企事业单位员工带薪休假，以及社会各界人士休闲度假提供优质的软硬件服务。分时度假的开展将对均衡旅游市场的淡旺季、热温冷线路景点和旅游产品结构调整做出积极的贡献。

　　有媒体这样报道，如果一家分时度假公司在一定年期内建成一个拥有百万名会员、具有一定水准的分时度假交换系统，将直接拉动国内市场50亿—70亿元，间接拉动200亿—300亿元，盘活300万—500万平方米的存量房产，盘活6%—10%的住宅类商品房，并直接创造2万个就业岗位，间接创造10万个就业岗位。如果分时度假得以健康发展，它将成为国民经济新的增长点。

　　中房集团董事长孟晓苏指出，分时度假一旦走上正规的运营轨道，对买房人和

开发商来说，将会是一个双赢的结局。

　　对于购买者来说，买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉。另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权(有的是分割的产权)可以抵押或继承，也可以出售、出租和转让。不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。

　　而对于开发者来说，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价3万—4万美元，差的时段只卖1万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起。另外，它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。

　　“分时度假”为何在中国遭遇尴尬

　　分时度假在国外已经有30多年的发展历史，甚至还被称作为房地产业与旅游业完美结合的“黄金产业”。可什么当分时度假漂洋过海来到我国，显现出来的却是“水土不服”的症状？

　　对此，北京中安达旅游度假发展有限公司董事长徐昌东在接受记者采访时强调，部分经营“分时度假”产品的公司对市场定位不明确。分时度假作为一种舶来品，如果生搬硬套的把国外的模式搬过来，肯定会产生不和谐的现象。一些媒体在报道时也把分时度假定位成一种“高档次的消费品”，这是不正确的。他认为，分时度假是一种平民产品，购买者从根本上说是为了省钱。能够每年买几张来回机票随便去美国的人，是不需要分时度假产品的。因此，中国的分时度假必须开创出—条符合中国国情，具有中国特色的发展之路。也就是说必须在受众人群的定位方面以及产品的价格方面大做文章，消费人群扩大化会才直接促进和推动中国分时度假产业的迅速发展。

　　另外，现有的大部分“分时度假”产品销售代理公司的销售手段将好经念“歪”了。纵观近期媒体的报道，在北京、上海、深圳、广州、大连、西安等地的分时度假销售(代理)公司的销售手段几乎是惊人的相似：填调查表——知你被选中(告知你有奖品，诱惑多多)——联谊会(昏暗的灯光，放着嘈杂的背景音乐，令你头昏脑胀)——四五个小时说服你购买10-30年的安排(疲劳战术)，刷卡——后让你看格式合同、签字(不签字，钱已经被刷走，但又无凭无据)。从所接触的购买分时度假的消费者事后的心态看，直呼上当的占大多数。

　　从以上种种现象看，目前国内一部分分时度假销售(代理)公司在推销“分时度假”产品时存在着涉嫌虚假宣传、超范围经营、甚至是合同诈骗等情形。

　　正是这些不法经销商的诈骗行为，搅乱了“分时度假”的市场秩序；消费者受骗上当经媒体曝光后，人们就会对包括正规分时度假公司在内的整个分时度假行业产生信任危机。

　　对此，本社记者特地采访了代理过第一例“分时度假”案件的北京瀚文律师事务所吴维丁律师。她指出，消费者在提起诉讼时常常找不到充分的证据支持。即便立案成功，由于在最吸引消费者的“交换出国旅游”等事项上，经销商通常只是采取“口头承诺”的方式，并不写入合同，所以消费者难以胜诉。

　　她还指出，我国至今迟迟没有出台专门的旅游法，一方面是因为旅游中的侵权行为与其他消费相比有很多雷同的地方，比较难以鉴定；另一方面，旅游业牵涉到不同的单位，如旅行社、饭店和旅游景点，这些单位的管理模式都是不同的，这也给旅游法规的立法工作增加了难度。

　　正是相关法律法规存在“盲点”给分时度假的市场规范带来一定的难度。从我国现有的相关法律规定来看，通过分时度假网络交换到国内的各加盟酒店是不存在法律障碍的。但是，交换到国外的加盟酒店在法律上就存在了一定的盲点或者说障碍。

　　首先，我国的法律、法规对中国公民的旅游目的地国家有限制。目前，我国的国家旅游主管部门所公布的旅游目的国家只40多个，也就是说，不管销售代理公司所宣传的其加盟的分时度假交换公司在几百个国家、拥有几千个加盟酒店可供交换，在我国的相关规定对旅游目的国家的限制真正放开之前，对于中国的消费者而言，它只是一块只能看而无法吃到口里的“蛋糕”，消费者所能去的也只有40多个国家而已。

　　并且，我国公民出境旅游通常采取的是参加旅行团队的形式，且必须受总体额度的控制。因此，参加分时度假的消费者要想个人出境旅游是比较困难的，而在这个额度控制“瓶颈”未放宽之前，即便是这40多个国家，消费者也未必是想去就能够去。另外，如果跟团出去就意味着有可能要交纳双份的费用，显然是不合算的。更何况，即便不存在费用问题，出国后再分团，事先必须经过相关主管部门批准。

　　消费者对分时度假的了解不足也使一些销售代理公司钻了空子。分时度假引入我国的时间尚短，加之宣传得过于片面，使消费者无法了解其全部内涵，这就使得一些销售代理公司有了进行虚假宣传的空间。

　　分时度假产品具有长期性。其合同少则10年，多则30年或者更长，而且每年要交纳一定的客房维护费用，进行交换还要向交换公司交纳一定的会员费用。这对于消费者来说，无疑是一笔长期的支出，在购买前一定要考虑好自身的实际情况，并适当考虑未来可能出现的支付危机，慎重决定。

　　而且，它不像旅行社那样，能为消费者提供代办签证、订机票、提供车辆、安排食宿、配备导游等一系列的服务。分时度假提供的主要服务是订房与交换，其优点是能给购买者较大的自由空间。

　　我国开展“分时度假”的条件已经成熟

　　从分时度假的特点来看，它适合于我国目前的国情，能满足更多不同层次的需求，能获得良好的经济效益和社会效益。经过20年的改革开放，我国人民生活水平得到了很大提高，已有相当的消费群体可以负担得起分时买房的费用，其消费习惯与消费心理也日趋成熟，我国发展分时度假正当其时。

　　我国旅游业的发展，创造出新的居住需求。2004年，我国入境旅游全面恢复振兴并有新的突破性大发展。全年入境旅游人数达1.09亿人次，比2003年增长18.96%，我国旅游外汇收入为257.39亿美元，比2003年增长47.87%。已经成为一个新的消费热点。由于我国目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，而在旅游业发育较为成熟的许多国家，“分时度假”早已成熟和普及的销售与管理方式。以“分时度假”方式销售房屋，是房地产业与旅游业相结合的良好结合点。

　　部分居民需要购买“第二套住宅”。现在的问题在于是否能以创新的思维去创造新的住房消费、开拓房地产业发展的新的广阔市场。

　　“分时度假”的销售方式会有效扩大居民的住房消费，国外不少居民所拥有的“第二套住宅”，实际上大都是通过这种特殊的销售方式来购买和实现拥有的。在我国人民生活水平提高后，我国居民中也已经有了想购买 “第二套住宅”的消费群体，但是对于大部分“小康之家”来说，更多的家庭将会选择花较少的钱，买更好的房，自己不去住时房屋也有人管理。这时引入“分时度假”正适应了一大批消费者的需要。从这个意义上说，将它改称为“分时置业”更容易为消费者理解。

　　我国的房地产业已经持续四年供销两旺。房地产销售额四年中平均每年增长32%；房地产销售面积四年中平均每年增长27%， 居民踊跃购买商品房，与此同时我国的住房制度改革,特别是公房出售已经基本完成，所有可以出售的公房大都已出售给个人。

　　孟晓苏指出，我国去年房地产投资绝对额6,245亿元，已经超过当年销售额4,626亿元的35%，这即为今后两年销售额的增长提供了物质条件，又加大了投资风险，使得产业发展出现隐忧。

　　特别是新开工项目增长很快，这些新项目一、两年时间内将进入销售，这期间还会有新的项目开工，而市场需求不可能无限扩大。如果产出量过大而市场缺乏足够的容量，就会形成供过于求和销售困难。面对市场可能发生的新变化房地产商要早做准备，要“与时俱进”地去进行产品创新与服务创新。

　　“分时度假”能创造出新的消费市场，它可以使加盟“分时度假”的房地产商所建的房子容易销售。良好的联盟能给加盟企业的商品房提供跨城市、跨地区、将来是跨国家交换使用的背景，销售情况将会更加看好。在我国还有“会议旅游”、“会议经济”的很大市场，“分时度假”可以适应许多企业、事业单位和政府机关的需要，使得他们购买后可以一年一度地用于会议，还可以交换到不同的城市甚至交换到国外开会，而不必自建会议中心，或年年租房开会。这使“分时度假”在我国拥有着具有中国特色的巨大潜在市场。

　　　如何推进“分时度假”

　　目前我国法律法规还存在“盲点”，为了清理其中的行业败类。 自2002 年，中安达公司、中房集团、中旅总社共同发起组建中国分时度假协会筹备会和中国分时度假研究会。据中国分时度假研究会会长孟晓苏称，今年3月5日，中国分时度假研究会颁布了《中国分时度假行业公告》、《分时度假自保公约》，这标志着这个行业在没有相关法规出台前，将通过严格的自律行动引导市场，并针对分时度假市场中出现的一些问题，进一步提出解决的方案，推动分时度假市场在发展中规范，在规范中发展。

　　孟晓苏说：“行业没有自律，出现了李鬼冒充李逵的情况，如果不把李鬼清出场，这个行业就不会有一个长远的发展。”分时度假业现阶段最重要的是加紧企业自律、行业自律，然后保护消费者和经营者双方的合法权益。

　　在我国现阶段，大致有三类公司提供相关服务。第一类是以美国国际分时度假交换公司(RCI)为代表的国际分时度假交换公司。分时度假概念首先由其传入我国。几年前，他们在不了解我国国情和法律法规的情况下， 就匆忙开展业务，发展会员。第二类是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的企业。由于我国目前尚无一个关于“分时度假” 的法规，他们对分时度假概念的理解也不一致，所推出的分时度假产品五花八门。第三类是我国的一些房地产公司。他们想借用“分时度假” 的概念，把积压在手中的房地产销售出去。

　　在采访快结束时，徐昌东董事长强调，要保证“分时度假”在我国健康发展，还需要有关政府主管部门主动关心、支持和规范这个新兴产业，还需要相关法规的制订与完善。“分时度假”本身是一种符合经济规律、有市场潜力的消费形式，只有随着政府部门的规范化培育，国内信用体制的逐步健全。“分时度假”才将会成为人们追捧的另一种旅游消费新时尚。