易宪容：解读2004年房地产金融报告

    中国央行《2004年房地产金融报告》提倡节约住房以及加强利率风险管理的理念，笔者都极为赞赏。但是，《报告》认为个人消费信贷是银行的黄金资产，笔者则不敢苟同。

　　央行《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)于8月15日公布。《报告》基本上客观、专业，不少问题认识深刻并颇有新意，提出的政策建议多有操作性，但也有对问 题认识较表面化的地方。

　　个人消费信贷非黄金资产

　　首先，《报告》对内地房地产金融的风险分析有理有据，如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析，如房地产开发隐性债务的分析，都切中目前内地房地产金融的问题所在。而由此引申出房地产金融暗藏六大风险，为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。以此为契机，房地产金融的规范化、制度化、法制化将是未来完善房地产金融市场的首要任务。

　　不过，对于《报告》以目前个人住房按揭不良率低而断言居民按揭贷款是商业银行的黄金资产，本人不敢苟同。因为，目前个人住房按揭贷款启动只有几年，而这种个人房地产消费信贷贷款时间一般都在10年、20年、甚至30年以上，其不良率及风险短期内根本无法反映出来，特别是中国房地产市场及市场经济刚刚起步，根本就没有走出过一个像样的周期。如果中国经济出现周期性的变化，不仅内地房地产市场必然会出现周期性变化，而且民众就业、民众的可支配收入都可能出现周期性的变化。 如果这种情况出现，个人住房消费贷款供款情况如何，银行的不良贷款率如何，才见分晓。

　　因此，如果《报告》把这种经济周期性风险及长期风险考虑在内，对个人住房消费信贷的不良率评估也就会不同了。特别是在中国信用制度十分脆弱同时又不完善的情况下，一旦这种市场经济周期的系统性风险出现，银行所面临的风险可能比我们想像的要大得多。到那时，个人消费信贷完全是黄金资产的神话也就会打破。

　　节约住房理念佳

　　其次，是提倡节约使用住房的消费理念。要引导以中小户型为主的住房消费，并把这种住房消费看作是节能、环保、省地、长期可持续、降低银行信贷风险的基础。笔者看来，这种提法十分具体有新意。它不仅反映了中国的国情，也与政府提出的建立和谐社会科学发展观一脉相承。因为，就目前中国的土地资源、金融资源及民众的可支配收入水平来看，这种节约性住房消费理念是中国住房市场真正能够持续稳定发展的核心。在这样的消费理念下，不仅可以从根本上来调整扭曲的商品房供应结构，缓解住房供求的矛盾，而且可以让更多的民众买得起房、住得起房，真正满足绝大多数民众的基本居住需求。在短时期内，中国的住房政策就得以这种消费理念为基础及核心，改变目前这种完全脱离中国实际的住房消费理念。至于城镇廉租住房的建设，政府要发展，但并不是最为重要的方面。这种制度所受惠的人口只能在10%比例内，而内地绝大多数民众住房需求就得是以中小户型为主的节约型住房消费。

　　加强利率风险管理富新意

　　第三，加强利率风险管理也是本《报告》中特别有新意的地方。在以往的个人住房消费信贷中，民众对利率风险的意识基本十分薄弱，甚至于有等于无。所以早前央行一调整利率，民众对利率反映十分强烈，特别是已购房的民众意见十分大。这一方面在于民众利率风险意识淡薄，另一方面也说明商业银行没有提供多样化住房信贷产品，满足民众住房消费信贷规避利率风险的需要。可是，在发达的市场下，民众到商业银行进行个人住房消费贷款，到银行的第一句话就是问借钱人选择哪一种利率产品，可以是固定的，也可以是浮动的，民众可以根据自己的风险偏好、财务状况、收入预期等方面作出不同的选择。这样，民众不仅能够选择最适合自己的信贷产品，也对产品选择承担责任。

　　《报告》中要求商业银行提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种，并允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，这也是银行商业化，提高银行产品风险定价能力十分重要的一方面。 当然，我们还可能站在一个更大的背景来看内地房地产金融。它为什么会成为完全由银行主导的模式？为什么房地产市场完全会集中在银行身上？与发达的市场体制相比，这种模式最大的问题就在于中国的金融市场发展严重滞后。一方面，内地有大量储蓄资金以低收益的方式存在银行；另一方面，又有许多中小企业由于资金缺乏而不能延续。

　　因此，化解目前内地房地产金融风险还得从内地整个金融市场入手，从多元化的金融体系建立入手，这才是内地房地产金融得以发展的关键。