中国房地产绑架银行 银行要解困房价不能下滑

　　张炜

　　最近有业内人士一语惊人地指出：中国房地产“绑架”了银行。

　　说这话的是全国工商联住宅产业商会会长聂梅生。她分析认为，截止2004年，中国银行业的17万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在 的，可以说，房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响中国金融市场的发展。

　　显然，聂梅生的话并非危言耸听。央行副行长吴晓灵几个月前就指出，“中国房地产企业对银行贷款的依存度非常之高，所有的风险都放在银行身上，但是银行的钱主要来自老百姓，银行的风险加大了，也就是社会公众的风险加大了。”

　　对于房价的涨与跌，银行确实如同被“绑架”那样不是滋味。一方面，房价继续走高，必然使金融风险不断积累。任何市场都不可能只涨不跌，房地产市场也不例外。一旦房价走势出现拐点，仅下跌的惯性就足以使银行“呛水”。另一方面，房价下跌同样会导致房地产业景气度出现变化，甚至个人购房贷款需求减弱。在房地产业没有“跌倒”前，房地产贷款是银行信贷资产中较优良的一块。假如房地产贷款出现风险，势必影响到整个银行业的利润水平。

　　房地产“绑架”了银行，主因是房地产企业对银行贷款的依存度过高。我国房地产企业的自有资金非常薄弱，房地产开发主要依赖银行贷款。有业内人士曾揭密，国内房地产开发的商业模式主要是，开发商利用商业银行的流动资金贷款获得土地资源；以垫资施工作为建筑施工企业工程中标的主要条件；尽早启动项目预售，利用客户购房款或者按揭回款用于项目建设；对项目乙方全面延期结算，挪用前一项目的销售回款进行另一个新项目的前期开发准备和土地资金需求。换句话说，国内房地产企业暴富运用的资金杠杆是银行贷款和期房预售所得资金，一些开发商本身则“空手套白狼”。央行最新公布的《2004中国房地产金融报告》称，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000年至2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81．2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。

　　造成这种被房地产“绑架”的格局，与银行风险意识的薄弱有关。这些年来国内商品房销售每年增长25%至30%，越涨越高的房价容易使银行忽视贷款风险。即便有银行因控制风险而减少贷款，但还是会有其它银行因抢占市场份额而提供贷款。有人认为，只要房价涨上去，开发商获得利润空间，房地产贷款的风险随之减少。譬如，今年房价较去年涨15%，那么去年贷给开发商的款等于有了上涨15%的缓冲空间，贷款风险会相应减少不少。可事实上，这都是做多思维下的分析。如果房价拐头向下跌怎么办？房地产企业对银行贷款的依存度过高，也就意味着开发商的资金链条非常脆弱。央行指出，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，一旦企业资金链条断裂，风险就会暴露。

　　据国家统计局的数据，2004年房地产开发资金第一大来源是“定金和预收款”，占43．1%；房地产开发企业自筹资金占30．3%；银行贷款占18．4%。由于“定金和预收款”与房地产开发企业自筹资金大量由银行贷款转化而来，房地产开发使用银行资金的实际比例高达55%以上。可见，房地产“绑架”银行的程度有多严重。国外的教训表明，房地产企业对银行贷款的依存度过高，很可能使银行尝到“成也房地产，败也房地产”的苦头。日本的六大主要城市平均地价指数1991年至2002年下跌70．5%，导致经济低迷长达十多年之久，金融机构连连倒闭。

　　值得注意的是，央行提出了新的控制风险的设想。《2004中国房地产金融报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的

房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”如果取消期房销售的话，将导致国内房地产业发生重大变化，房地产开发的商业模式也要改变。业内人士估计，取消期房销售将使上海半数开发商淘汰出局。对被房地产“绑架”的银行来说，若实施取消期房销售的政策，房地产业内“洗牌”剩下的将主要是自有资金实力较强的企业。把资金链容易断裂的企业淘汰出局，等于抬高了房地产业准入的资金门槛，可相应降低银行的经营风险。

　　然而，取消期房销售也可能导致房价继续上涨。“定金和预收款”目前是房地产开发资金的第一大来源，一旦缺了这块资金，房地产企业的经营成本必然增加。另外，从期房销售过渡到现房销售需要时间，在一些大城市将出现供应紧张，从而刺激房价上涨。因而，如何取消期房销售，银行还将面临“两难”。

　　聂梅生指出，房价“如果高了不行，但是滑下去也不行。”看来，银行要想从被“绑架”的困境中解脱出来，只能以不导致房价过高或过低变化为前提。