楼市前景命悬预售制度

　　中国人民银行15日发布的

房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”业内分析，这一建议如果实行，对开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落，楼市供求关系起新的变化。开发商大洗牌

　　建议影响首当其冲的将是房地产开发商。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗 牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。

　　长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。

　　房地产开发的低资金门槛造成了两方面负面影响：一是房地产开发企业鱼龙混杂；二是因投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，有时间将

房价越拉越高。缓解金融风险积淀

　　一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加；另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，以上海为例，2001年为38．12％，2002年达到86．36％，2003年为74．24％，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。

　　当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。消费者减少贷款压力

　　在预售制下，购房人一般要提前10到15个月（长的达到24个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、

保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。

　　在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。减少空置房

　　业内预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。

　　央行报告预测，2005年和2006年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8％和23.1％，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。但如果改期房销售为现房销售，一方面因为买卖的只能是现房，有利于解决房屋空置问题；但另一方面，因为期房不能进入流通领域，供求可能会趋紧。在一定时间内可能会出现供小于求的局面。

　　新华社网络编辑：李平