人民币升值热钱增泡沫分量 长三角房价可能暴跌

　　编者：一个声音冲动地叫喊，人民币升值，热钱涌入，房价还要涨......而另一个声音则忧虑道，短暂“利好”会加大长三角房市的泡沫，上海、杭州和南京的房价至少要跌10%-30%……

　　长三角房产价格将会暴跌

　　树欲静，而风不止。

　　7月底人民币的陡然升值，既在意料之外，又似乎冥冥注定。

　　叫喊了许久的人民币升值来临的第二天，对房地产业的刺激陡然“变脸”，《招财》记者了解到，不仅香港投资者资询内地房地产的悄然增加，而一些海外的资金也开始通过内地的渠道进入国内。

　　与此同时，国内的房地产股票的股价也猛地拉升，截止8月初，像万科、栖霞建设股价已经上涨超过18%，一个礼拜内房产指数也被抬猛升了13% 。

　　房地产真的是迎来春天了吗？泡沫严重的长三角房市将如何运行呢？

　　短期“利好”对抗“调控”

　　根据最新统计，在宏观调控下，上半年全国房产价格上涨10.1%，上海涨幅15.4%，南京涨幅10.1%，杭州上涨 13.2%。

　　尽管房价还是继续攀升，在国家宏观调控“铁砂掌”的重击下，地方“棉花拳”终于抵挡不住，一直高唱凯歌的长三角房地产市场出现了滞胀现象。今年上半年，在“国八条”、税收等组合拳的打压下，全国各地房地产交易都出现下滑现象，其中尤以上海为甚。据了解，上海房地产交易，4月份成交额比3月份低37%，5月份比4月份低44.2%。与此同时，杭州、南京等城市也全面降温，有的项目甚至出现6月份零交易的情况，“持币待购”成了诸多购房人的选择。

　　面对此等境况，嘴硬的开发商只得悄然让出一部分利润，而铺天盖地的广告则成为一种无奈之下的妥协。《招财》记者发现，前两年还很少做广告的一些房地产大腕，也只得加入叫卖大军。

　　记者留意了最近南京的房地产广告，发现许多楼盘都开始低价叫卖，有的江宁楼盘售价仅仅2900元，将军山附近的新开楼盘甚至每平米只要1800元，远远低于南京同类房价。商家为了掩饰这种跌价，无不冠名“特价房”。南京某楼盘为了促销，甚至赠送4%的契税和标准车位，手笔不谓不大。

　　然而，风云突变。

　　由于7月底人民币升值2%，许多业内人士对房地产业重新开始乐观。

　　中金公司房地产行业研究员白宏炜接受《招财》记者采访时表示，人民币升值2%对房地产行业和企业具有一定正面意义。人民币升值对A股地产类公司的直接影响较小，而B股和H股地产类公司将直接受益于资产增值和货币增值，受益幅度基本上略大于升值幅度。通过日本和韩国的历史经验，本国货币对美元升值与国内地价与房价涨幅正相关。在人民币升值及未来继续升值预期下，房地产需求将有望增加，而国外资金进入中国意愿的增强有可能使得房地产类企业获得国际资金的机会加大。

　　兴业证券上海总部房地产研究员戴涛告诉《招财》周刊，这次升值的短暂“利好”，肯定会和国家宏观调控产生一定程度的抵触。他表示，按照日本、台湾、新加坡、韩国等的经验，升值初期往往会伴随着房价的大幅拉升，这对于房价已经高企的长三角地区来说，不仅会使房地产市场产生更大的泡沫，而且会干扰国家对宏观调控的进行。长期来看，未必是好事。这也很容易使得市场对于房价产生一片迷茫：国家房价究竟要让房价怎么走？

　　热钱继续涌入楼市造泡沫

　　人民币调整汇率，升值2%，使得敏感的香港投资者纷纷看好在内地投资物业，最近向深圳、上海地产代理咨询投资的电话明显增多。

　　SOHO中国董事长潘石屹则告诉媒体，在中国宣布升值后一个星期内，他就接待了许多从美国来的基金，像美林、高盛、GE 等等，他们都是在中国寻找机会。

　　根据中国经济的的有关统计显示，每当经济增长1%，房地产能增长1.3%，这也就是说，就算未来中国经济面临回调，但是8%的速度肯定是没有问题的。这也就使得不少外资，有着一份憧憬：房地产的稳健增长就成了理所当然的事。

　　因此，外资一直对人民币虎视眈眈，它们不仅想赚取升值的回报，也想赚实业的双重回报。

　　今年前三个月，外资机构在上海的楼市收购资金已经超过去年全年。比如，花旗银行今年斥资8亿元买下陆家嘴写字楼物业；澳洲麦格里集团旗下子公司花8亿元收购了新茂大厦；4月初，高盛花1.076亿美元买下上海外滩附近24层的写字楼百腾大厦；荷兰国际房地产、摩根斯坦利等机构在上海房地产市场的动作更是频繁。

　　5月25日，中国人民银行公布了2004年上海市金融运行报告，报告披露至少有220亿元的境外逐利资金流入了上海房地产市场，较2003年增长了13.5%。在这220多亿元外资中，150亿元用于房地产开发，70亿元用于购房。

　　而来自国家外汇中心的资料则明确显示，上半年资金还在不断进来。截止今年6月底，国家外汇储备余额为7110亿元，同比增长51.1%。上半年外汇储备增长1010亿元，同比多增337亿元。

　　西南证券房地产行业研究员段海瑞对《招财》表示，尽管人民币升值了2%，但是远远低于市场的预期水平，这就使得升值预期仍将继续存在，因此“赌”人民币升值的国外热钱会继续涌入，其中一部分是进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产的投资和投机比重。这些钱大多数是投向上海、北京、杭州、深圳、南京等一线市场。

　　热钱也是祸水！国外热钱的大量进入短期来说是可观的，但长期并不是好事。段海瑞认为，过渡炒作人民币升值，房地产市场的投资性需求过度，很容易滋生房地产泡沫，这对长三角地区尤为不利。从日本和台湾货币升值过程带来的房地产上升过程中，基本上会经历三个阶段，第一个阶段是货币开始升值，房地产进入起飞阶段，房价继续攀升；第二阶段，货币升值成为强弩之末，经济形势逐渐减速，资金开始外流；第三阶段，泡沫开始破灭，股市与房地产暴跌，货币由升值变为贬值，开始漫长的调整。

　　长三角房价可能暴跌

　　一个铁的事实在证明，长三角许多开发商已经是在苦苦煎熬，究竟能咬牙支撑多久，恐怕只有他们自己知道。

　　位于南京龙江小区的某高档楼盘，因为房价高达每平方米8000，今年上半年仅仅售出一套房子；来南京淘金的上海两家开发商也因资金链断裂，在竞拍了铁管巷A.C地块后上个月无力支付出让金。

　　业内人士坦称，现在是中国的房地产企业资金链条最紧张的时期，2004年“8.31大限”要求所有的房地产公司都把手上未交出让金的土地全部交齐出让金，以及2005年政策限制银行按揭贷款，都令房地产商“手头异常吃紧”。

　　《招财》周刊的记者把长三角的16个城市房价做过统计，2004年房价平均在每平方米

　　4420元，长三角16个城市人均家庭可支配收入13230元，也就是说，100平方米的房子，需要33年不吃不喝才能承担得起。长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角高26%，可平房价却仅为后者的82%。

　　假设按照上半年全国房价增长水平10%的速度来估算，保守地说，长三角16个城市目前的平均房价已经达到了每平方米4862元。

　　这些都让炒家感到了压力。近日，南京市房管局产权市场处公布的一份7月份的期房退房公告显示，退房数量从上月的24套猛增到42套，其中河西某楼盘一退就是6套！知情人士透露，长三角房价下跌的为时不远。

　　中金公司房地产行业研究员白宏炜告诉《招财》记者，尽管现在人民币了，但是房地产行业区域调整的可能性是肯定的。不过，由于政府目前对房价的调控是主动积压泡沫的过程，抑制供给在先，抑制需求在后，而需求的抑制主要是对投资和投机的控制，所以房价出现暴跌的可能性不大。

　　但是，长三角地区房地产过热，泡沫惊人。他感叹道，上海2002年仅仅是北京房价的一半左右，但是现在却高出北京房价26%，这简直是不可想像的。杭州、南京、宁波等长三角这两年也是匪夷所思的增长。他预测道，2005年全国房价将保持小幅增长，2006年将向下调整，其中长三角将有惊人的下降幅度。

　　白宏炜经过慎重的测算后表示，目前长三角房屋成交量萎缩明显，比如上海的成交量下降了一半以上，杭州萎缩了60%-70%，南京下降了 %，成交量萎缩则是房价下跌的先兆。目前长三角已经暗折非常盛行，实力不佳的开发商未来则要公开下跌了。至于下跌的幅度，他认为，上海未来房价将会有30%的下降幅度，杭州的房价估计要下跌20%,南京和宁波的泡沫相对小的，估计会下跌15%-20%左右。

　　有关专家认为，房地产的需求在今明两年内下降，下降的速度和幅度取决于政府政策的执行力度和时间以及市场中泡沫严重程度加上开发商资金链的紧张程度。房地产市场的整合和调整是我国地产业的必经之路，这次的人民币升值实际上加速了这种调整的进程。上海、杭州、宁波等长三角楼市终回归理性发展，这种回归之路持续的时间将有2-3年之久。

　　今日商报《招财》周刊记者 杜景南