物权法草案纳谏万条 充分反映各地人民群众意见

　　群众参与热情高涨，公布一月有余，物权法草案充分集中民智，反映民情

　　综合新华社报道

　　物权法草案自2005年7月10日向社会公布以来，各地人民群众积极提出意见。截至8月10日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见10032条。

　　意见主要集中在物权法的一般规定、不动产登记、物权的保护、征收征用、国家集体和私人所有权等方面。

　　何为“公共利益”？

　　在物权法草案向社会征求意见过程中，应对“公共利益”等概念予以明确界定，防止滥用国家名义进行征收征用，成为普遍意见。

　　有人认为，征收、征用应当严格区分公益活动和商业活动，把公益活动取得的不动产和动产纳入国家征收、征用的范围，把商业活动取得的不动产和动产纳入市场调节机制，避免社会矛盾，体现公平原则。建议草案对“公共利益”作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。

　　草案对“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法的规定，对“公共利益”进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：(一)救济贫困；(二)救助灾民；(三)扶助残疾人；(四)发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；(五)发展医疗卫生事业；(六)发展环境保护事业；(七)战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；(八)发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。

　　在实践中，有的县级人民政府以“公共利益”为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益。因此，有人建议将征收、征用的主体限定在市级以上人民政府。

　　草案中的“合理补偿”没有确切的标准也被注意到，有人建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、被征用方应当签订补偿合同。应明确草案中“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　土地使用70年后

　　物权法草案规定，因公共利益的原因，国家要在土地使用权期满时收回土地使用权，应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。

　　有人认为，草案关于建设用地使用权期限届满，应当在期限届满前一年续期的规定不够准确，应明确是一年以内，还是一年以上。

　　还有人提出，建设用地使用权期限届满前一年内，负责土地出让的县级以上人民政府土地行政主管部门，应当采用公告等形式通知原受让人在期限届满前续期，续期出让金应按比同等地块新出让价低的原则，通过召开听证会等形式合理确定。

　　对于这一问题，目前还有如下观点：一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短时间的情况，对此应统一延长为70年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期；也有人提出，建设用地使用权应由现在的70年延长至100年，甚至延长至150年，从而有利于国家和社会的长久稳定；土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。

　　此外，物权法草案对小区车库的权属争议提出了新的判断标准。草案公布以后，有的群众建议，对业主应享有的公共停车空间，应当以法律强制规定一定比例的方式予以保证。

　　他们认为，草案力图解决车库的权属争议，提出以“约定”为解决方式。

　　有意见指出，停车位属于稀缺资源，建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必需的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设一定数量停车位。

　　关于业主的建筑物区分所有权，有人提出，政府有义务、有责任负责组织或者委托居委会负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，建议草案修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有人建议草案增加规定：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　不动产不适用善意取得制度

　　正在征求意见的物权法草案将不动产纳入善意取得的范围。在全国人大常委会向社会征求对物权法草案的意见时，有人提出，这一规定对交易安全给予了过分保护，可能损害不动产权利人的权益，因此建议草案规定不动产不适用善意取得制度。

　　目前的草案还规定：对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

　　有人建议，草案的这一规定不利于交易安全，不利于物权稳定，更不利于善意第三人利益的保护，建议将其修改为：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人不能请求返还原物。

　　此外，对于是否应当设立“拾得人的报酬请求权”，意见依然分歧。有人认为，按照草案目前的规定，拾得者几乎没有权利，只有义务，有失公平；但许多人表示，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德，法律更应提倡拾金不昧。

　　目前草案规定拾得人可以要求物主支付保管费等必要费用。有人提出，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。

　　有意见认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥，建议可以归拾得人。

　　征用农民土地应开听证会

　　土地是亿万农民最重要的生存保障。有建议认为征收农村土地，不能仅仅告诉农民征地的补偿标准、安置办法，而是应当召开有土地承包经营权人参加的听证会，以更好地维护农民的合法权益。

　　征求意见中，许多群众认为，物权法草案对土地承包经营权进行规定，以法律的形式确认土地承包经营权的物权性质，有利于保护农民的土地承包经营权，维护广大农民安身立命的根本。

　　与此同时，根据不动产登记的公示公信原则，土地承包经营权应采取登记生效主义，规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得，这样将不利于土地承包经营权的流转安全。还有人提出，关于土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得的规定，应考虑很多地区的农民没有签订土地承包经营合同的实际情况，进行合理的变通。

　　草案关于转让土地承包经营权应当经发包人同意的规定也有人觉得不合理，作为物权性的权利，权利人转让权利无须经发包人的同意，应摆脱将土地承包经营权视为债权的传统思维。

　　对于土地承包经营权的转让，有人提出，本集体经济组织的成员有优先权。

　　还有人建议，为防止村民会议中的多数群体剥夺外来户、出嫁妇女等弱势群体合法补偿权利的现象，草案应增加“村民会议讨论决定时，不得剥夺土地经营权人的合法补偿和分配权利”的规定。

　　应许抵押土地承包经营权

　　有人提出，草案应当允许耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内进行抵押。

　　所谓抵押权，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

　　正在征求意见的物权法草案禁止将耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权进行抵押。对此规定，有人提出，从有利于农村、农业和农民的角度，只有允许土地承包经营权抵押，农民才能获得比较完整的土地权利，才能自主地安排土地融资，获取较大的发展资本，因此耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内应可以抵押。

　　但还有观点觉得，不应将浮动抵押的适用范围扩大到个体工商户和农村承包经营户，因为二者是以个人财产承担无限责任的，再设置个人性质的财团担保在法理上讲不通。

　　据此，民办教育设施等公益设施允许抵押，很多人也认为是可行的。

　　对于草案中“禁止城市居民到农村买房”的规定，社会上一直看法不同，有人赞同，有人反对。目前有人提出，草案应当禁止城镇居民直接在农村购置宅基地，但也应允许城镇居民在农村通过转让方式获得房屋居住权。

　　关于宅基地转让的规定，还有人认为应当区分情况，合作化以前的农户祖业和合作化以后由集体划拨者应该有所区别，因为二者的取得途径是不同的。

　　但与此同时，有人表示，草案关于宅基地转让的规定非常好，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多,在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。

　　目前草案只允许农民在本集体范围内转让宅基地。有人认为，这一规定不合理。有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不现实，也对农民不利。

　　还有人提出，草案应规定农村宅基地使用权人对宅基地的收益权，以适应农村开展旅游等经济活动的要求。

　　此外，有人认为，草案目前关于“农民一户只能拥有一处宅基地”的规定过死，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业。建议草案规定，经土地所有权人三分之二以上的成员同意，并按规定向村集体足额交纳土地出让金，且报有关行政部门批准后，农户可扩大宅基地面积，或拥有第二处宅基地以及建造居住之外的工业、商业等用途的房屋。