|
“长三角”房地产投资显露出“饱和”状态，投资者找到了一个新大陆——环渤海经济圈
文／本刊记者 庞建新
2005年6月13日，国内知名网站天涯论坛的一个帖子为“全国最健康的房地产市场—
—深圳”，此帖子引来了诸多网友的争论。
2005年7月，《深圳特区报》一篇文章报道：“供应减需求增房价涨，上半年深圳房价同比涨12.05%。”
深圳的房价并不如论坛网友们所想象的低，只是变化的幅度较小，相对来说比较平静。“深圳地产发展比较成熟，投资比较理性”，曾长期就职于深圳和北京房地产业的美国南加州大学房地产硕士、北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波对《经济》记者说。
不过他认为，下一个全国最具发展潜力的经济带应为环渤海经济圈北方房地产市场更值得关注。“80年代看深圳，看珠江三角洲；90年代以后看上海，看长江三角洲；而未来几年，就将看京津唐一体，看环渤海城市经济圈。”
移动的热情
房地产业是区域经济发展的晴雨表，往往一个区域经济的蓬勃发展直接带来房地产市场的繁荣。
深圳在1992年小平“南方谈话”之后，房地产出现了前所未有的投资热潮，大量资金“一窝蜂”地投向地产项目。
在1992-1993年之间，深圳也出现了炒房现象，房地产成了热山芋，但当时国家宏观调控采取了‘一刀切’的政策，很快遏制住深圳地产过热局面”，当时正就职于深圳某地产公司的罗高波说，“当时的宏观调控措施可比现在的厉害”。
很快，包括深圳、广州的房地产回归到理性。尽管深圳、广州历年来GDP增长位于全国前列，但自1993年以来，珠三角房价一直未出现大的涨幅，1998年至2003年的6年间，广东省销售商品房价格有4年负增长，只有2000年和2001年略有增长。广州房价甚至在2002、2003年分别出现大幅下跌，深圳2004年房价也仅比2003年上涨5.28%。
“很多炒房团到了这里没有发现炒房空间而纷纷离开，即便是最擅长的炒家——温州炒房团在深圳转了一圈又离开了，”中国房地产协会副会长张元端对记者说。他认为，深圳房地产的购买和需求之间的空间较小，投机的空间小，而投资者也在规范的市场中趋于理性。
90年代中后期，浦东开发带动了长江三角洲经济带的迅速兴起。10年的时间，长三角包括苏、浙、沪15个城市组成的城市经济带开始迅猛发展。与珠三角不同，凭借着商业历史和文化优势，依靠市场的推动，上海及长三角经济带很快成为中国经济发展的第二波浪潮。
区域经济的蓬勃发展下带来房地产市场的大发展。 而据国家统计局的数据表明，2004年35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角就有南京、杭州、宁波、上海4个城市进入。2004年，上海市商品房均价6385元／平方米，全市住宅商品房销售价格比上年上涨15.8%，内环线以内地区平均价格上涨27.5%，外环线以外地区上涨10.7%。据估计，如果剔除青浦、松江等新区，上海的房价每平方米已超越1万元。
“上海作为长三角经济圈的引擎城市，房地产一支独秀，房地产及相关行业产生了19.5%的GDP，其经济房地产化的倾向相当明显，”香港岭南大学亚太研究中心荣誉研究员陆绯云说。
高额的土地、劳动力价格，推高了上海的商务成本，使得大量企业选择外迁。除了几大重化工企业外，上海制造业企业流失严重，中小企业竞争力不足、断层明显，产业空洞化已浮现。
曾是上海经济发展主要动力之一的外商投资的合同投资额的年增长率从2002年的43%大幅度下滑到2004年的12.6%，而同年上海六大支柱产业中排第四位的房地产业GDP数值与第一支柱产业信息业相差不足三个百分点。
上海是一个拥有1600万人口的超大城市，城市建成区面积已达到500多平方公里，实际建设用地面积已经达到数千平方公里，从城市整体经济效应的角度考虑，大规模的人口和土地扩张在上海市不大可能实现。
“上海的房地产热也会像深圳一样投资趋于理性的，而下一个投资热点将会转移到以京津一体的环渤海城市带，”罗高波认为。
2005年实施的七部委宏观调控政策在上海也已初见成效，“长三角”房地产投资显露出“饱和”状态，很多投资也预见性地采取外迁策略，他们找到了一个新大陆——环渤海经济圈。
京津双城
2005年2月7日，金地集团以5.58亿元竞标天津市南区双港镇地块；2004年6月23日，北京的万通地产以3.3亿元的高价拍得天津开发区新城东路6.35万平方米的地块，除此之外，还有香港和记黄埔、新加坡仁恒等企业也完成了在天津的项目获取。据不完全统计，2004年外地开发商在天津购买土地总面积达130余万平方米，占当年天津总出让土地面积的16%，总地款70亿，占全年地款总额的52%。
单就京津冀而言，三地山水相连，相互之间的紧密程度不亚于“珠三角”、“长三角”两个区域，但由于三地文化观念差异和行政壁垒坚固问题，在现实的融合却不及两地。
但随着京津冀地区交通的提速，城际铁路的修建，预计班车始发率达到3~5分钟一班，车程仅半小时。上班族们在北京上班，沿城际铁路，甚至天津安家的梦想成为可能，北京与周边地区的经济和生活联系更加紧密。
2005年1月12日，国务院原则通过《北京城市总体规划(2004年—2020年)》，规划中北京城市发展重心将向东南发展，在亦庄等地建成区域产业基地，在京津之间形成城市空间走廊。
而2004年末，天津城市规划修编衔接了首都“东部发展带”自怀柔向塘沽的发展通道，在2004年2月，京津冀三地官员形成“廊坊共识”，决定从交通设施建设领域入手，发展京津冀一体。
今年6月，温家宝总理视察天津期间的谈话中，把开发开放滨海新区提到环渤海区域、全国总体部署和实现小康和谐社会的高调来认识。
环渤海城市经济带正是凭借这些政治地缘支持，具有后发优势，成为新的经济热点。北京和天津这两座1000万以上人口城市已经成为一个连体城市，两市交接的铁路沿线更是被一些房地产企业看好。
有学者认为，京津唐地区是由北京和天津共同形成的双核经济圈。以天津为例，从2003年到2004年，天津的人均收入分别是9000余元和11000余元。2004年人均GDP突破了3000美元。与此相对的商品房销售均价在2003年为每平方米3400元，2004年每平方米为4300元，比同期的上海、深圳、广州、北京的均价低很多。
这样的价格差异说明土地成本低廉，这驱使房地产商纷纷进入。“早进入代价小，晚进入代价会大”。从上海陆家嘴、亿城和北京万通、中远等外地开发商获取的天津市市中心的项目来看，他们付出的成本比预期要高，但相对于上海和北京而言，进入代价还是相当低廉的。
不过也有人对地产投资重心将北移到环渤海城市经济圈存有异议，但作为投资者的地产商们似乎对北方市场重要性越发认同。
“环渤海地区具有其他区域不太具有的竞争性的优势，比如土地，北京、天津、青岛有很多新的城区兴起，有2亿多平方米作为住宅和新建地，这是其他两个三角区无可比拟的优势”，一位地产商认为。
“在土地和人力成本的牵动下，环渤海城市经济圈的发展潜力巨大，而经济的发展也将带来房地产市场的发展，”罗高波认为。
中国三大经济圈
长江三角洲经济圈
上海、南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州、镇江、泰州、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山等15个城市。
珠江三角洲经济圈
广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠阳县、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市等14个市、县。
环渤海经济圈
三个核心区：即京津冀、山东半岛、辽中南地区。
其中京津唐都市圈的范围是：以北京、天津为首，包含唐山、保定及秦皇岛等周边地区。
| 
