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采写/本报记者 芦燕娟
2005年虽然才过去了7个月，相对于过去的2004年，今年仍被房地产业内称为“政策年”。在这短短的半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷，各方面对房地产业都投注了不同程度的关注，今年也将是房地产宏观调控力度最大的一年。与此相对应，落实宏观调控政策，稳定住房价格，成为我市上半年房地产市场的主旋律。
今年一季度，我国房地产投资继续保持2004年稳定增长态势，投资总量和规模1-2月份为1200亿元，1-3月为2324亿元，投资规模首次在一季度就超过了2000亿元。上海、杭州、南京房价继2004年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。中央及各级地方政府为了保障房地产市场健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温。2005年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。
整体来看，在国家新出台的一系列调控措施作用下，我市房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅趋降，投机、投资性购房明显减少，整个房地产市场运行基本平稳。上半年的房地产呈现出明显不同于往年的特点。
根据济南市房屋产权登记中心统计的数据来看，今年1～6月份，我市房地产投资完成49.1亿元，同比增长11.5%，商品房(含住房、非住房)开工面积212.1万平方米，同比增长28.6%，竣工面积68.2万平方米，同比增长67.6%。销售登记5908件，同比下降14.2%；销售面积81.46万平方米，下降13.0%；销售金额23.83亿元，下降7.5%。商品房平均销售价格2925元/平方米，同比增长6.4%，回落12.2个百分点。
从一级市场的反应来看调控效果更为直观，商品房销售登记件数、成交面积、销售金额和销售价格4项指标增幅均比上年同期有较大落差。商品房销售登记5547件，同比下降17.1%；销售面积74.35万平方米，下降17.1%；销售金额19.42亿元，下降17.0%；商品住房价格(含市郊，下同)2612元/平方米，同比增长0.2%。
上半年房价回落19个百分点。根据市房屋产权登记中心统计，去年1--5月份是我市商品住房价格有史以来上涨速度最快的一个阶段，同比增幅达到21.5%。但因受同年宏观调控政策的影响，自去年6月份起房价增幅开始回落，并延续到今年6月份，时间长达13个月。尤其是跨入今年以来，在国家宏观调控下，我市前5个月商品房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。对此专家分析这与今年上半年高价位商品房销售下降幅度过大有关，是商品房销售结构性变化在价格上的必然反映，是市场回归理性的一种表现，也是国家宏观调空政策的目的所在。
中档商品住房套型销售下降近4成。上半年，我市销售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增长外，其余都出现不同程度的下降，其中110～130平方米套型的下降缺口过大，达到-37.8%，明显有失均衡。按理说，这类套型的住房可以享受普通住房优惠政策，又可以让一般三口之家住的比较舒服，而且从以往市场来看是最受欢迎的房型，到底是什么原因造成其销售的不规则下降？是开发商不愿意提供，还是购房者需求出现变化，目前还很难有个定论，需要对市场做进一步观察。
不管市场如何风云变幻，上半年已经成为过去，那下半年济南房价又会何去何从呢？据了解，为进一步稳定房价，我市继续调整住房供应结构、增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，陆续出台了一系列相应措施。目前，经济适用房建设已全面启动，为落实好经济适用房今明两年开工158万平方米，竣工80万平方米的计划，我市将采取多种方式加以筹建；5月1日《济南市廉租住房管理办法》全面实施，符合条件的“双困户”已于近期领取了廉租住房补贴，后续工作也正在有序进行。随着各项调控措施的逐步落实，包括商品房网上预售和联机备案等系统的建成运行，必定会给我市广大中低收入者了解房地产市场信息，改善居住条件带来便利和实惠。
综合而言，我市住房市场发展态势的变化，仅是宏观调控的初期表现，下一步国家是否还会出台新的调控政策，房地产市场是否还会有新的相应变化，目前不得而知。至于我市商品住房价格能否在调控中下降，专家建议从两个方面辩证地看：一是从供应层面看，由于抑制了高价位商品住房的销售，增加了中低价位普通商品住房和经济适用房的供应，改善了住房市场供应结构，“平均价格”自然会降下来；二是从开发成本层面看，由于商品住房品质的不断提高，开发成本的不断增加，相同地段的商品住房价格应该稳中有升。如果此前已经开盘销售的商品住房价格虚高，则有可能出现阶段性或局部性的价格下调。但从长期趋势上看，商品住房价格应该稳中有升。
2005上半年房地产大事记
调息
3月17日，央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
影响：调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。
控制土地 加大普通住房建设
4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的主要措施如下：强化规划调控，改善商品房结构；控制土地供应，严格土地管理；是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度等。
影响：此系列政策一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。
进一步稳定住房价格措施
4月30日，建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化：改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。
征收营业税
5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。
影响：对于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。
济南市配套房产政策
确定普通住房标准
6月1日，根据济南市的具体情况，济南市确定享受优惠政策普通住房按国家规定的标准和最高上浮比例执行，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
影响：济南市根据自身房地产、百姓生活特点，拟定优惠政策标准，在国家规定的范围内达到最上限，最大程度确保对普通住宅项目的支持。
稳定房价 禁止囤地
6月3日，济南市建委下发《关于保持省城商品房价格稳定的通知》，遏制投机性炒作、增加普通房供应、建立预警预报制度、禁止囤积土地等。
影响：这些政策在控制土地、增加营业税等方面之外，为稳定房价注射一支强心剂。
征收房地产营业税
6月10日，济南市地税局、财政局等发出通知，明确济南市征收房地产营业税的细则，济南市“统计别土地上住房平均交易价格”将每半年公布一次。
影响：房地产营业税的征收，必将有效控制炒房行为，击碎房地产泡沫，保证群众的居住。
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