中国海岛资源开发第一波 珠海横山岛拍出1.13亿

　　见习记者 宗 文

　　珠海报道

　　在大仲马的小说《基督山伯爵》中，“一座埋着巨大宝藏的无人小岛令主人公成为法国首屈一指大富翁”的故事让人心驰神往。而在我国，无人海岛也正开始为投资者和冒险家 关注。

　　财富故事从“百岛之市”珠海开讲：7月27日下午，市海洋与渔业局和国土局首次委托商用土地交易中心对无人居住海岛——57295.02平方米的横山岛进行拍卖。而这次出让海岛土地使用权的举动，不仅是广东省的第一例，也是全国首例。

　　专家表示，在《海岛法》出台前夕，珠海横山岛的出让与开发模式，将会给其他无人海岛的出让和开发提供借鉴意义。

　　横山岛的神秘买家

　　7月27日下午3时，土地使用权挂牌公开竞价会开始。“这是珠海的一件大事！” 珠海诚铭房地产评估事务所的王汝琴估价师表示。在现场记者发现，相当多地产界人士到场，珠海市国土局和海洋与渔业局的局长也坐镇现场。

　　然而，预计的火爆竞价场面并没有出现：为横山洲地块交纳竞买保证金的仅有三家公司，两家为珠海本地公司，另一家为香港公司，且都不太知名。

　　据交易中心工作人员介绍，在6月20日国土局的土地出让公告后曾表达意向的和记黄埔、新世界、万科等在内的多家房地产商，尽管都索要了挂牌文件，但并没有现身拍卖现场。

　　资料显示，横山洲四面环海、景观资源优越，与珠海市海滨泳场隔海相望，与内陆距离不足500米。功能而言，分别是酒店、住宅、办公，出让年限对应为50年、70年、40年。“竞得人须按国家五星级标准建设酒店，酒店建筑面积占该项目的总建筑面积不少于60%，容积率小于3，挂牌出让底价为640元／平方米。”

　　据介绍，由于是首次出让海岛，涉及部门多，因此才提出了需先建连接珠海与横山的桥梁(约500米)，变“岛”为“洲”，以方便开发商办理手续。

　　在10号竞拍者珠海汉业贸易有限公司(简称珠海汉业)在报出了660元平方米的价格后，尽管拍卖人使用了多种煽动性技巧，另两家竞拍者却始终没有在10分钟里举牌加价。珠海汉业以1.1344亿元，以让人始料不及的轻松过程获得横山洲土地使用权。

　　当场，珠海汉业法人代表李惠益与国土局局长郑潮龙签署成交确认书，并第一时间离开现场。

　　在珠海市工商局，记者查询发现竞得者珠海汉业是成立于7月18日的一家私营有限责任公司，注册资本为100万元。股东为珠海市电力房产开发有限公司及4位自然人：珠海电力持35%的股份为大股东，另四位自然人叶汉成、杨庆华、黄旭文、陈松标分别持有22.5%、22.5%、10%、10%的股份。

　　由于工商登记资料上注明珠海汉业的营业年限仅三年，至2008年7月18日止，而土地出让合同中又明确“一年内动工开发，四年内完工建设工程”，有业内人士推测，不能排除珠海汉业将在三年内完成海岛整体开发的可能性。

　　记者还了解到，珠海电力房产是市电力工业局的全资下属公司，是当地有着相当影响的地产开发企业，法定代表人与珠海汉业同样，是李惠益。

　　珠海天泽地产顾问有限公司副总徐立新告诉记者，这4个自然人的名字很耳熟，应该都是来自珠海房地产界，“黄旭文是珠海城中村改造中，最大楼盘一洲花城的股东之一”。稍后，记者两次致电黄旭文问询开发计划细节，黄都以股东间有沉默协议为由婉言拒绝了记者的采访。

　　开发成本将远高于拍卖价格

　　以刚过亿元的价格拍出5万多平方米海岛的土地使用权，市国土局局长郑潮龙显得相当失望。他告诉本报记者，“完全没想到是这样的局面，太意外了”。

　　但企业家却有完全不同的考虑。竞拍人之一的香港某企业举牌人，在竞价结束后仍不愿公开真实身份，但他坦言，尽管很看好海岛开发的前景，但由于后续投资将远大于拍卖价格，且酒店等物业的回报周期较长，所以这次的举动偏谨慎。

　　另一参与竞拍的珠海鸿泰置业投资有限公司董事长罗英伟则表示，“前景的确诱人，但目前而言不确定因素太多，而且开发经验也不足”。

　　有现场人士评论以为，四年内必须投入的后续资金将不少于10个亿，对于珠海汉业也许是个不小的考验。

　　王汝琴分析说，国土局明确规定开发商要修一座连接横山岛和香洲区之间的跨海桥，估计造价不会少于上千万。

　　“参照普通的五星级酒店的工程造价，地下桩基土工程每平方米的价格约为50元至100元，而地上工程造价约为每平方米4500至5000元左右。按横山岛土地使用权出让面积和容积率规定计算，光酒店的总造价可能就在5个亿以上。”

　　珠海天泽地产顾问有限公司副总徐立新也表示，除了酒店的5个多亿工程造价，住宅用地和商业用地的开发价格也不菲，“比如高层住宅的土建安装每平方米就在2000至3000元左右”。

　　记者还被提醒，出让合同中还明确规定，垃圾房、公厕、变电所、通信设备房、无线通信机站等配套设施都由开发商承担建设，岛上的排污管道以及水电等管线等也都要从海底走，“整个海岛的基础建设投入会在1个亿左右”。

　　公开竞价的主持人、商用土地交易中心副主任黄春明说，“海岛开发在国内几无先例，加上存在不少不确定因素，再就是整体投资金额很难有准确预算，企业家们的谨慎完全可以理解”。

　　记者了解到，其实对于此次海岛拍卖，和记黄埔相当重视。据知情人士透露，香港和记黄埔集团地产董事总经理周伟淦率团，在竞价前一周实地考察珠海，并与国土局就此事进行接触。

　　谈及为何最终放弃角逐，和黄珠海公司发展部琚先生表示，“原因很多，有时机方面的，有项目本身，也有以后运营方面的问题”。他表示，政策的不确定性也是其中一个重要的因素，“海岛开发有很多手续要办，有些问题不是一个地方政府能决定得了的”。

　　多头管理阻碍大规模开发？

　　尽管横山岛的土地使用权出让被认为是国内首例，但国内对无人海岛“先知先觉”的并不是完全空白。采访中记者发现，早在1997年，深圳海明珠投资有限公司老总王树春就相中了惠州市惠阳县的三门岛。

　　过去的七八年时间里，“中国第一岛主” 为基础设施投入9000万元，目前正推出酒店公寓项目和别墅项目，“酒店公寓每平方米5000多元，海景别墅每平方米为1.8万元，非海景别墅为每平方米7000元，别墅都采取订制方式专门打造”。

　　而其与横山岛的区别在于土地使用权上。海明珠公司人士告诉记者，在三门岛上购买酒店公寓和别墅，最终拿到的是广州军区的房地产权证，不能贷款和按揭；而横山岛的《房地产权证》则由珠海市国土局办理。

　　知情人士透露，在横山岛出让之前，广东省政府其实还批准了面积1.9平方公里，水下能见度居亚洲第一、世界第三的茂名市最大海岛大放鸡岛的开发申请。

　　该人士还表示，最大的敏感之一其实在于无人海岛涉及到军方、地方政府和海洋管理部门的多头管理，也因此，出让和开发的法律规范一直没有出台。“审批中，军方的态度最为重要。因为不少无人海岛是敏感区域，牵涉到国界和主权问题，部分是重要战备地归军方管辖。”

　　鲜为人知的是，此次横山岛的出让也差点被叫停。记者从广东省海洋与渔业局海域管理处了解到，该处从媒体上看到横山岛出让消息后，给珠海市政府发文并提出由当地海洋与渔业局操办，征求军方态度，而方案由省政府审批。“直到公拍的前一天，市海洋与渔业局还在与国土局进行协调。最后联合发文表示共同委托珠海市商用土地交易中心公开出让。”

　　广东省海洋与渔业局海域管理处叶处长最后告诉记者，《海岛法》已提交全国人大讨论，有望在明年上半年出台。