物权法草案引起社会热烈反响 十大问题反映突出

　　本报记者 吴坤

　　物权法草案自7月10日向社会公布以来，各地群众积极提出意见。全国人大常委会法制工作委员会民法室负责人近日接受记者采访时，详细介绍了群众的意见和建议。

　　问题一：哪些主体属于草案所称的权利人

　　关键词一：权利人

　　草案规定：为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。

　　意见：明确规定哪些主体属于草案所称的“权利人”。

　　理由：草案对物权主体“权利人”的范围规定得不够明确。

　　关键词二：平等主体

　　草案规定：本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。

　　意见：修改“平等主体”的规定。

　　理由：草案所称的“平等主体”不够确切，有一些物权关系并不属于平等主体之间的财产关系，例如征收、征用、国有土地使用权出让、不动产登记等。

　　问题二：不动产登记制度如何完善

　　关键词一：自然资源

　　草案规定：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　意见：国家所有的自然资源也要登记，建议明确规定由哪个部门登记、管理、开发和使用。

　　理由：草案的规定不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。

　　关键词二：统一登记

　　草案规定：国家对不动产实行统一登记制度。

　　意见：这很难实行。

　　理由：这意味着相关部门要合署办公或者合并，要修改相关法律、法规，难度较大，具体执行起来各地也难以到位。

　　关键词三：预告登记

　　草案规定：当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。

　　意见：删除预告登记的限制条件。

　　理由：预告登记制度可以有效抑制开发商一房多售。但是房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，建设期间很少有购房者支付一半以上价款的，建议删除关于预告登记“债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的”限制条件。

　　关键词四：费用

　　草案规定：不动产登记费不得按不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。

　　意见：明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限。

　　理由：实践中不动产登记费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限，以杜绝登记中的乱收费现象。

　　问题三：是否界定征收征用中的“公共利益”和“合理补偿”

　　关键词一：公共利益

　　草案规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产。

　　意见：应当对“公共利益”进行必要的定义。

　　理由：草案对什么是“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。应当进一步对“公共利益”进行必要的定义，例如修建市政设施，包括建广场、车站、机场、公园、公路、剧院、人行天桥等，属于“公共利益”范围，房地产开发商以盈利为目的开发写字楼则不属于“公共利益”的范围。

　　关键词二：合理补偿

　　草案规定：征收、征用单位、个人的不动产或者动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

　　意见：对什么是合理补偿作出明确规定。

　　理由：“合理补偿”没有确切的标准，在征收、征用的实践中，往往损害权利人的合法权益。建议规定国家的征收、征用必须根据独立的中介机构作出的评估进行补偿，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。也有人建议，应当明确规定按市场价给予补偿。

　　问题四：国家和集体所有权的规定如何进一步明确

　　关键词一：城镇集体所有权

　　草案规定：城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。

　　意见：对城镇集体财产的范围细化。

　　理由：草案中集体所有的不动产和动产的范围不够清晰，建议草案对这一范围进行细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有权。

　　关键词二：空域空间

　　草案规定：无

　　意见：应将空域、空间列入国家所有的范畴。

　　理由：领空是一个国家的主权，神圣不可侵犯；建筑物顶部以上部分的空间归属问题，因在法律上并无明确界定，由此引起的纠纷和矛盾较多，以法律形式对空域、空间的所有权进行明确，有利于减少民间的纠纷和矛盾，有利于空域、空间资源的开发和利用。

　　问题五：如何保证业主的停车位

　　关键词：停车位

　　草案规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　意见：要从法律上进一步保证业主拥有停车位。

　　理由：有人提出，草案的上述规定不全面，易引起纠纷。在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证明自己取得会所、车库的所有权。建议对约定的性质、形式和合法性作出明确规定，例如，建筑物附属设施归属的约定不得由地产商在拟定合同时未经告知擅自加入标准合同，应当征求业主的意见，双方通过协商来确定有关条款是否加入合同。建议该条款修改为：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有；如果建设单位等能够证明其享有所有权，但是属于配套设施的，业主在支付合理的使用费后有权使用。

　　有的人认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议物权法明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　问题六：“合理扰民”如何解决

　　关键词：合理扰民

　　草案规定：无

　　意见：对噪声、油烟等“合理扰民”的现象作出明确规定。

　　理由：有人认为，实际生活中，对于一些“合理扰民”的现象，例如，发出噪声、排放油烟没有超过环保标准，执法部门就没有法律赋予的权力加以制止。但是，噪声、油烟在事实上影响了人们的生活质量。

　　问题七：遗失物拾得人有没有权利得到报酬

　　关键词：报酬请求权

　　草案规定：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。

　　意见：对此有两种不同意见。一种意见赞成上述规定；一种意见认为应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。

　　理由：赞成者认为，这些规定既考虑到现实国情，又弘扬了拾金不昧的传统，很好地兼顾了法律和道德。如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。如果什么事都可以用金钱来量化，将会导致整个社会精神世界的失落，也会使一些高尚的行为庸俗化。从公共道德的角度讲，法律更应提倡拾金不昧。

　　也有人认为，应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务：首先要妥善保管；然后要联系失主归还；如果保管不善造成遗失物损坏或者灭失，还要负赔偿责任。而失主因为自己的过错导致物品丢失却不用承担任何实质性的责任。这对拾得人是不公平的。建议在草案中明确规定“拾得人的报酬请求权”。法律要考虑人性，从人性角度讲，对遗失物拾得人给予必要奖励是应该的。

　　有人认为，为保护权利人的合法权益，还应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物的保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。

　　问题八：住宅用地使用权70年短不短

　　关键词：期间届满

　　草案规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

　　意见：住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短。

　　理由：不少群众认为，70年的期限不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有的主张延长为100年；有的主张为150年；有的主张取消出让年限的规定，使之成为永久性权利。

　　有人认为，应该明确申请续期的主体，是以业主个人申请，还是业主会议或者业主委员会申请续期。如果业主关于是否申请续期或者续期时间认识不一致时，法律应该规定处理办法。

　　有人认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付。也有人认为，应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金。还有人认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。

　　问题九：城镇居民能不能购买农村宅基地使用权

　　关键词：宅基地使用权

　　草案规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　意见：有赞成和反对两种意见。

　　理由：赞成者认为，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，其购买行为将导致农村土地的浪费。

　　反对者认为，应当允许城镇居民在农村购置宅基地或者有例外的规定。理由主要有：第一，转让物权是公民的重要民事权利，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，出卖住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多“城中村”和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　问题十：担保物权的范围如何扩大

　　关键词：担保物权

　　草案规定：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；企业、个体工商户、农村承包经营户的机器设备、原材料等动产；正在建造的建筑物、船舶、飞行器；交通工具等可以抵押。

　　意见：进一步扩大担保物权的范围。

　　理由：可抵押的财产范围应当增加农村宅基地使用权以及土地承包经营权。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，属于私人的，也应当可以抵押。