人民币升值不是房市的牌

　　金学伟

　　由于我国国民对外投资的窗口很小，整个国民的收入水平也远未到可以在国际间进行自由的资产配置和转换。同时，2%的幅度决定了投资者的支出不会有多大。因此升值不会马上让房市出现重大转机和趋势性突变

　　人民币升值对我国房地产市场产生了一定的正面影响。消息公布后，在沪深两个证券交易所挂牌的房产类股出现了较大幅度的上涨，并连续两天，涨幅均高于同期指数升幅。这表明，人们对人民币升值给中国房市带来的影响，给予了积极正面的评价。

　　而且一位做房产中介的朋友也告诉笔者：“升值消息公布后，前往各房产中介看房的人增加了很多。”部分买房人心态已由原来单纯的观望、等待，转为主动地去寻找一些机会。

　　不过，正如这位朋友所说的：“虽然看房人多，但价格依然谈不拢。现在一些看房人杀价都很厉害，动辄就是挂牌价的20%甚至30%。”

　　因此，人民币升值对我国房市确有一定的积极影响，但如因此认为它会给我国房市带来立竿见影、去弱振微的效果，也不切实际。

　　升值并非突发性因素

　　理论上，本币汇率的上升对房价有正面推动作用，这是毫无疑问的。首先，汇率上升会造成本币购买力提高，使相同的货币可购买到更多的商品。与此相同的另一效果是，汇率上升会使以本币计算的资产价值提高。其次，在一国货币的升值预期下，会有更多的外币进入本国，购置本国资产，从而增加对本国资产的需求，推动资产价格的上升。

　　但这一效果在目前中国房市中体现得并不会很明显。因为，无论是购买力提高，还是以本币计算的资产价值提高，都只有放在国际坐标上衡量，才有意义。如果一国国民本身对外投资、置业的窗口很小，没有能力或通道在国际间进行资产的自由配置、转换，那么对该国民来说，资产的价值还是原来那些；原先的购买力多大，现在还是多大。即使最终会提高他的购买力，也需经过一些较复杂的中间环节，比如，因本币升值，人们在购买进口商品时花费减少，结果在房地产方面的可支出的货币就增加，而且也需要一个转换与累积的过程。

　　由于我国国民对外投资的窗口很小，整个国民的收入水平也远未到可以在国际间进行自由的资产配置和转换。同时，2%的幅度决定了投资者的支出不会有多大。因此升值不会马上让房市出现重大转机，更不会使房市立即出现趋势性突变。

　　即使从国际热钱角度看，也是如此。从2004年来，外资就一直是我国房地产市场的影响因素之一。从统计数据看，2004年全国房地产投资中，利用外资比例超过全国利用外资额的三分之一，和2003年相比，增幅高达34.2%。在购买房产的比例中，今年1~2月据上海市统计，境外购房者的购房金额占到全市房地产销售额的10%，比去年同期增加了1.5倍。换言之，赌人民币升值也好，看好人民币资产也好，外资作为影响我国房市的重要因素，早在本次升值前就已存在，并发生着应有的作用。更明确地说，这一因素已被包含在过去和现在的走势中。

　　因此，人民币升值是否会给我国房市带来重大的突破性影响，并不取决于本次的升值，而是取决于人们对今后一段时间的汇率预期。如果人们预期本次汇率的提高是一系列密集的、大幅升值的开始，那么就会吸引更多的资金涌入中国房市。反之，则作为一种已有的影响因素，它本来既已存在，就不可能起到多大的作用。凡已存在并被包含在现有趋势内的因素，都不能成为趋势逆转的关键因素，这是趋势分析的重要原理之一。

　　房地产是长周期产业

　　任何一个市场其实都会有它自身的周期规律。周期运动是自然运动的最普遍模式之一。而对不同的市场，依据不同的周期长度，我们可把它们分为短周期市场、中周期市场、长周期市场。房地产市场是个典型的长周期市场。

　　从世界各国统计来看，一国房地产景气从开头到结束，一般会历时28~32年。在这中间，依不同的经济背景、政策环境，会有三四个中型周期，其中每个周期的时间长度或是6~8年，或是11~13年不等。

　　不同的周期长度，决定了不同的趋势特征。短周期商品的特点是：趋势延续时间短，转势速度快，一轮涨跌循环1~2年、2~3年不等。因此，它从涨到跌或从跌到涨的转换，要不了几个月。而长周期商品正好相反：趋势延续时间长，转势速度慢。一旦趋势形成，要过渡到另一种趋势，其耗时也需以年来计。

　　我国房地产市场如以北京做领先指标，从1997年房价暴涨，到2004年，已历时8年；施工面积从1996年低谷到2004年，同样也历时8年；销售面积从1995~1997年平台，增长到2004年，已历时7年。如以上海做领先指标，则其投资额从1994年出现爆发性增长，到2004年，历时11年；以竣工面积衡量，从1981年出现第一轮高速增长，其第一轮循环到1993年止，历时13年；而从1993年以来，到去年已历时11年。

　　笔者在2001年曾撰写过一份房地产投资报告，预测我国这一轮房地产牛市销售高峰将出现在2004年，价格高峰将出现在2005年，理由是，从周期角度看，我国房市存在7年左右的景气周期，以及11~13年左右的涨跌循环周期。如上述推论成立，那么目前这一轮房市调整的时间将在2年左右。

　　对房市这样一个长周期市场，我们是不能依据某一消息、某一因素来进行趋势判断的。因为长周期市场，一切趋势的形成和转换，都是各种因素较长期的综合叠加的结果。当其上升时，要它跌很难；当其下跌后，要它重新上涨，同样也需假以时日。

　　房市和汇率并无绝对联系

　　在汇率和房市的关系方面，日本给我们提供了一个极端的例子。然而，对这个例子进行考察后，我们发现，汇率并不是房市的一切。在这方面，最好的反证来自两个地方。

　　一是日本。日元对美元的汇率从20世纪60年代初开始，就一直处在上升阶段。其对美元的汇价从50年代末的360日元兑1美元，到1985年广场协议前夕，已攀升至240：1,升幅达50%。但其间日本房地产价格并未因汇率因素出现不正常暴涨。以东京都商业用地价格指数来说，1980年该指数是100点，而到1985年，也仅上升到120.1点，5年的升幅为20.1%。1985年，由于美国不满意日元兑美元的比值，通过广场协议，迫使日元以更大的幅度上升，致使日元兑美元比价到年底就突破200：1；至1987年达到150：1；1988年逼近120：1。短短3年，几乎翻了一倍，年均复合升幅达26%。在这种情况下，把美元换成日元，购买日本地产，哪怕地产价格一年下降20%，都可通过汇率来赚钱。因此，到1988年，其东京都商业用地价格指数便上升到了334.2点，其后又连续两年暴涨。

　　从这段历史我们可以看到，汇率对一国房市的影响，存在一个从量变与质变的界限。一般小幅的量变或长时间的缓慢升值，并不会使汇率成为影响一国房市的主要因素。因为房市毕竟有别于股市、期市，严格来说，它不是一个适合投机的市场。只有短时间的大幅升值，才会导致这样的结果。

　　另一个反证来自德国。在日元兑美元长期升值的过程中，德国马克兑美元也在不断的上升，其汇价从20世纪60年代初的4.17：1,到1973年升为2.9：1,到东西德合并前夕，已达到1.49：1,20多年时间里，升幅超过180%，与日元相差无几。但我们并未看到其间德国的房地产市场出现任何非正常的暴涨，虽然其间也有景气周期，也出现过泡沫，但这一切都和房地产本身的发展及周期有关——房地产市场在一定的经济发展阶段内，属刚性增长产业，和汇率并不存在密切的关联。

　　比较德日两国在同样的汇率上升中房地产市场却判若鸿泥的表现，我们可以看到，当年日本地产价格的全面泡沫化，其实是有很多因素促成的，罗列起来至少有下列几条：

　　其一，本国经济实力已达世界前列，民众生活的富足程度极高；其二，土地供应量极小；其三，本国货币供应的严重过剩，在汇率大幅提升中，出口受阻，而且购置异国资产变成得不偿失的行为，而撤回本国后又无投资去向，大量的资金涌入房地产市场；其四，在汇率波动中完全放弃了自主性，放弃了从本国出发来制定汇率政策的基本原则，致使汇率毫无节制地上涨，使外资投入本国地产，即使地产价格下跌都可快速地获利；其五，金融政策过于宽松，对银行资金流向没有任何限制；其六，股市和房市互相推动，产生一浪高过一浪的高换手率的投机风潮。

　　在这6条中，当年的德国只有第1条和日本相同，其他几条都有显著差别。而以今天的中国和日本相比，上述6条几乎全都与其风马牛不相及。