物权法收集意见6131条 引起热烈反响

　　物权法草案7月10日向社会全文公布、广泛征求社会各界意见。目前，草案已在社会引起热烈反响。截至26日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见6515条，其中通过网络、报刊等媒体反映的意见6131条，群众来信反映的意见384条。(据新华社电)

　　确保业主有权使用车库

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定非常先进，解决了实践中不少有争议的问题，有利于保护业主的合法权益。

　　有的认为，草案第七十六条关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定”的规定不全面，易引起纠纷。在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证明自己取得会所、车库的所有权。建议对约定的性质、形式和合法性作出明确规定，例如，建筑物附属设施归属的约定不得由地产商在拟定合同时未经告知擅自加入合同，应当征求业主的意见，双方通过协商来确定条款是否应被加入。

　　约定不明确的车库由业主共有

　　居民购买汽车已经是很平常的事。在多数情况下，车库已是业主必需的配套设施，应当由业主使用。建议条款修改为：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有；如果建设单位等能够证明其享有所有权，但是属于配套设施的，业主在支付合理的使用费后有权使用。

　　停车位为住宅必需配套设施

　　有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议物权法明确规定，住宅区域的停车位为住宅必需的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有的建议，草案第七十六条第二项应修改为：会所、车库参与小区土地使用权分摊的，为开发商所有；没有参与小区土地使用权分摊的，属于业主共有。

　　有的认为，对未经业主大会同意的业主委员会的决定，业主可以征集签名，达到一定数量后，可以提请业主大会表决。建议草案规定业主对业主委员会决定的异议权。

　　物业管理费能否不按面积收

　　有的认为，按面积征收管理费对大面积住房的业主显然不公平。建议草案增加一款：物业管理费按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如要按面积征收管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　小区广告收益应归业主共有

　　有的认为，物权法应规范：第一，小区共用部分物权归全体业主，广告、小区停车收费收益和出租地面等收入归全体业主所有，物业开发商无权占为己有；第二，业主拥有小区的管理权,有权选择物业公司。

　　有的认为，人防地下室与业主日常生活密切相关，解决该问题的途径是理顺人防地下室的产权问题，建议草案第七十六条对此作出规定。

　　小区物业管理也是大家关注的问题。有人认为，物业公司为商业服务公司，用“管理”二字易产生误解，不少物业公司以“管理”者自居，侵犯业主权益，建议将“物业管理机构”改为“物业服务机构”。

　　预告登记避免一房多售

　　有的认为，实践中登记机构与权利人产生的纠纷比较多，一个重要原因就是对登记机关的职责没有界定清楚。建议明确登记机构履行形式审查义务还是实质审查义务。

　　有的认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当交由公证机构进行实质审查，以确保其真实、合法。由登记机构进行形式审查可以节约行政成本。建议将草案修改为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，应当办理公证，除法律另有规定外，自合同公证之日生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　许多群众认为，预告登记制度很好，可以有效抑制开发商一房多售。鉴于房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，建设期间很少有购房者支付一半以上价款的，建议删除“债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的”限制条件。

　　有的认为，实践中不动产登记费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案第二十五条明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限。登记机关不得以任何中介服务等名义在登记时向申请人收取任何费用,以杜绝登记中的乱收费现象。

　　“无主”埋藏物不得据为己有

　　河海之中捡到漂流物、宅前房后发现埋藏物，如果不知道其所有人或权利人，能否将其据为己有？根据正在征求意见的物权法草案的相关规定，拾得人、发现人应该送交有关部门，而不能以自己捡的、自己发现的为由拒不交还。

　　［生活案例］2003年1月19日下午，陕西省眉县马家镇杨家村5名农民在本村挖土时，发现一处青铜器窖藏，他们妥善保护了现场，并打电话向文物部门报告情况。文物考古专家清理出土了均有铭文的西周晚期青铜器27件，这些青铜器对“夏商周断代工程”及西周历史文化研究有着十分重要的意义。这5名农民因此荣获了“2003年度中国杰出文化人物”称号，有关文物部门对5名农民分别奖励2万元。

　　［草案摘录］拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。《中华人民共和国文物保护法》等法律另有规定的，依照其规定。

　　［记者点评］许多人都知道捡到钱包要归还失主，但对无意间从地下挖出、河海中打捞出的财物却认为是“天上掉下来的馅饼”，理应归自己所有。对于这些漂流物、埋藏物，无论“有主”“无主”，草案规定也应参照遗失物返还权利人或者送交有关部门。

　　在我国民法通则中也曾规定：所有人不明的埋藏物、隐藏物归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。

　　我国文物保护法明确规定：“中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。”“在进行建设工程或者在农业生产中，任何单位或者个人发现文物，应当保护现场，立即报告当地文物行政部门。”对发现文物隐匿不报或者拒不上交的，将可能被处以5000元以上5万元以下的罚款；非法侵占国有文物构成犯罪的，还将依法被追究刑事责任。

　　捡到他人钱包 可享报酬请求权

　　有的认为，应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务：首先要妥善保管；然后要联系失主归还；如果保管不善造成遗失物损坏或者灭失，还要负赔偿责任等。而失主因为自己的过错导致物品丢失却不用承担任何实质性的责任。这对拾得人是不公平的。建议在草案中明确规定“拾得人的报酬请求权”。对遗失物拾得人给予必要奖励是应该的。

　　许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。

　　有的认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议将第一百一十七条修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　有的认为，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物的保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。

　　有的认为，草案关于“招领公告期间为半年”的规定太短，建议延长。

　　有的认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥。应该在遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，可以将物品进行拍卖，对拍卖后所得的收益进行保管。

　　有的认为，草案第一百一十二条的规定存在问题：草案将所有权人等权利人有权追回的财物仅限于“被盗、被抢的财物或者遗失物”，范围太窄，可考虑修改为：被骗、被盗、被抢等非法行为占有的财物或者遗失物。

　　住宅用地使用权

　　七十年期限有点短

　　关于住宅用地使用权出让期限，不少群众认为最长出让期限为七十年过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有人主张延长为一百年；有人主张为一百五十年。还有人主张取消出让年限的规定，使住宅用地使用权成为永久性权利。

　　目前草案没有明确建设用地使用权申请续期的主体，是以业主个人申请，还是业主会议或者业主委员会申请续期。有人建议草案应就此作出规定。还有人主张应规定续期的年限，住宅的续期时间为五十年。

　　关于续期的费用，有三种观点：如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付；按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金；续期应免交出让金，或只支付换证工本费。

　　城市居民到农村买房

　　禁止还是限购？

　　根据物权法草案目前的规定，农村宅基地使用权不得向本集体以外的个人或组织转让。有关这一规定的看法依然分歧严重。

　　有人认为，草案现在的规定非常好，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。

　　但也有人主张，应当允许城镇居民在农村购置宅基地：转让物权是公民的重要民事权利，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制；城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象；有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强城乡经济交流。

　　还有人表示，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。

　　相邻关系界定越细越好

　　噪音是“合理扰民”

　　对草案中有关相邻关系的内容，一些人认为，草案关于相邻关系的规定准确把握了司法实践中的争议点，有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷。但也有人认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中涉及相邻关系的民事纠纷。

　　实际生活中的一些扰民现象引起一些人的关注。他们提出，像发出噪声或排放油烟没有超过环保标准这样的“合理扰民”的现象，执法部门不能依法加以制止，但这事实上又影响了人们的生活。建议草案对这种“合理扰民”的现象明确规定。

　　还有人建议，有关相邻关系的规定应当更具体一些，比如增加限制空调热气、滴水等方面的规定。