各界对物权法草案的意见公布 并就术语作出解释

　　中新网7月28日电 中国人大网27日刊登全国人大常委会法制工作委员会的《各地人民群众对物权法草案的意见(一)》，对一些不易理解的法律术语作出名词解释，以利于进一步广泛征求人民群众的意见。下文为《各地人民群众对物权法草案的意见(一)》全文：

　　《中华人民共和国物权法(草案)》自2005年7月10日向社会公布以来，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。全国人大常委会法制工作委员会将截至2005年7 月26日收集到的主要意见，整理成《各地人民群众对物权法草案的意见(一)》，并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释，以利于进一步广泛征求人民群众的意见。截至2005年7月26日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见6515条，其中通过网络、报刊等媒体反映的意见6131条，群众来信反映的意见384条。现将新华网、人民网、中国人大网和人民日报、法制日报等媒体以及群众来信反映的主要意见简报如下：

　　一、总的看法

　　物权法草案通过网络、报刊等媒体向社会公布后，在社会上引起热烈反响。多数群众认为，物权法是调整社会主义市场经济的重要法律，公布的草案内容涉及面广，贴近社会实际，体现了中国特色和时代特色，在保护物权，维护市场交易秩序，维护我国的基本经济制度等方面的内容都较现行法律的规定更加完善。同时，草案有针对性地对与老百姓利益密切相关的问题作出规定，如国有、集体资产流失、侵犯私有财产、征收拆迁、不动产统一登记、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、居住权等。这些规定反映了人民的心声，充分表达了立法机关关注百姓生活、维护百姓权益的愿望，特别是草案将土地承包经营权、宅基地使用权纳入物权法加以调整，对于保护土地承包经营权和宅基地使用权，维护农民利益具有重要意义。草案以现有的国家基本经济制度为基础，对各种合法财产一并保护，体现出国家决策机构贯彻实施科学发展观和依法治国的基本方略。大家认为，这是一部关系人民群众切身利益的法律，内容涉及到人民群众生活、学习、工作等各个方面，对加快我国法治进程具有深远意义，草案的内容已经比较成熟，希望进一步修改后尽快出台。也有的提出，物权法涉及的不少问题尚处在改革进程中，能否规定好这些问题，感到信心不足。

　　许多群众认为，物权法在制定过程中，广泛征求意见，既是一次声势浩大的普法运动，更是立法科学化、民主化的有益探索。此次立法机关向社会全文公布物权法草案条文，让人民行使民主权利，参与立法工作，充分体现了“中华人民共和国的一切权力属于人民”的本质。

　　二、关于物权主体、物权法的调整范围和原则

　　许多群众赞成草案关于物权主体的规定，认为目前草案对“物”和“物权”下的定义比较符合实际情况，涵盖面也比较广；也有不少群众认为，草案对物权主体的范围规定得不够明确，建议明确哪些属于草案第一条所称的“权利人”。

　　有的认为，草案第二条所称的“平等主体”不够确切，有一些物权关系并不属于平等主体之间的关系，例如征收、征用、国有土地使用权出让、不动产登记等情形不是平等主体间的财产关系。建议修改草案第二条。

　　有的建议，将草案第六条修改为：任何单位和个人负有不妨碍权利人“合法”行使物权的义务。

　　有的建议，将草案第七条修改为：权利人“依法”享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。

　　三、关于不动产登记

　　多数群众赞成草案关于不动产登记的规定，认为目前草案的规定考虑到了现实中出现的问题，有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。有的认为，目前草案有关不动产登记的规定缺乏前瞻性，立法的步子应当更大一些，通过立法统一不动产登记，彻底解决实践中的纠纷。

　　有的认为，依法属于国家所有的自然资源，其所有权也应当在相关部门登记，否则不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议草案明确国家所有的自然资源归哪个部门登记、管理、开发和使用。

　　有的认为，不动产统一登记，意味着相关部门要合署办公或者合并，因此要修改相关法律、法规，难度较大，具体执行起来各地也难以到位。

　　有的认为，实践中登记机构与权利人产生的纠纷比较多，一个重要原因就是对登记机关的职责没有界定清楚。建议明确登记机构履行形式审查义务还是实质审查义务。

　　有的认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当交由公证机构进行实质审查，以确保其真实、合法。由登记机构进行形式审查，这可以极大地节约行政成本。建议将草案第十五条修改为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，应当办理公证，除法律另有规定外，自合同公证之日生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　有的认为，草案第十九条规定异议登记须经权利人书面同意，这在实践中几乎不可能实现，不具有可操作性。草案第十九条中以“人民法院裁定予以异议登记”的规定在民事诉讼法上没有依据，法院不好操作。建议修改草案第十九条的规定。

　　有的认为，因不动产数额较大以及异议申请人申请渠道不畅等原因，可能造成在三个月内或者裁定生效之日起15日内难以申请和起诉的情况，申请人的权利难以保障。建议修改草案第十九条关于申请期限和起诉时间的规定，增加规定，因不可抗力导致其无法起诉的，可以适当延长起诉时间。

　　许多群众认为，预告登记制度很好，可以有效抑制开发商一房多售。鉴于房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，建设期间很少有购房者支付一半以上价款的，建议删除“债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的”限制条件。并建议将草案第二十一条第二款修改为：房屋建成后，由债务人(开发商)办理初始登记，并协助债权人办理转移登记。

　　有的认为，草案第二十一条中的“债权人”容易引起歧义。建议在本条中使用出卖人、买受人和转让人、受让人等词汇。

　　有的认为，实践中不动产登记费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案第二十五条明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限。

　　有的建议，登记机关不得以任何中介服务等名义在登记时向申请人收取任何费用,以杜绝登记中的乱收费现象。

　　四、关于征收征用

　　许多群众认为，国家的征收、征用是社会热点问题，直接涉及到公民权益，草案依据宪法对国家的征收、征用进行细化规定很有必要，目前草案关于征收、征用的规定与现行法律、行政法规相比，已有很大进步，对保护公民的财产具有积极作用。

　　有的认为，草案第四十九条中的“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。

　　有的认为，草案第四十九条应当进一步对“公共利益”进行必要的定义，例如修建市政设施(建广场、车站、机场、公园、公路、剧院、人行天桥等)属于“公共利益”范围，房地产开发商以盈利为目的开发写字楼不属于“公共利益”的范围。

　　有的认为，草案第四十九条中的“合理补偿”没有确切的标准，在征收、征用的实践中，往往损害权利人的合法权益。建议规定国家的征收、征用必须根据独立的中介机构作出的评估进行补偿，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　有的认为，“应当给予合理补偿”的概念模糊，建议明确规定应当按市场价给予补偿。

　　有的认为，草案中“国家规定”的写法不合适，如果有的给予补偿的国家规定本身就制定得不合理怎么办？建议改为：……但应当按照国家规定给予补偿；有关规定不合理或者没有国家规定的，应当按照公平合理的原则给予补偿。

　　有的认为，在实践中，有的县级人民政府以“公共利益”为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益。建议将征收、征用的主体范围限定在市级以上人民政府。

　　有的建议，明确草案第六十八条“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　有的认为，草案第六十八条要特别考虑被征收人利益。建议修改为：拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。还要保证被征收人的原有收益不下降，或者补偿不少于10年的收益。安置方案要请被征收人参与讨论，要征得多数被征收人同意。

　　五、关于国家、集体和私人所有权

　　不少群众赞成草案的规定，认为草案将国家、集体和私人所有权放在一章规定，有利于促进国家、集体和私人所有权的平等保护。

　　有的建议，进一步明确什么是国家所有权，与全民所有是什么关系，国家所有权由谁代表行使。

　　有的认为，国家机关和事业单位不是国家所有权的主体，而是行使国家所有权的主体。此外，当前国家正在进行事业单位的改革，建议物权法对国家机关和事业单位中行使国家所有权的主体问题不作规定。

　　有的认为，草案中集体所有的不动产和动产的范围不够清晰。建议草案第五十九条对集体所有的不动产和动产范围进行细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产所有权。

　　有的建议，将草案第七十二条中“直接负责的主管人员”修改为“直接责任人员”，扩大承担责任的范围，维护国有和集体资产；并应当明确“严重不负责任”和“严重亏损”的具体含义。

　　有的认为，草案第五十一条应将空域、空间列入国家所有的范畴。领空是一个国家的主权，神圣不可侵犯；建筑物顶部以上部分的空间归属问题，因在法律上并无明确界定，由此引起的纠纷和矛盾较多，以法律形式对空域、空间的所有权进行明确，有利于减少民间的纠纷和矛盾，有利于空域、空间资源的开发和利用。

　　有的建议，草案第五十一条增加对岛屿的规定。

　　六、关于业主的建筑物区分所有权

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定非常先进，解决了实践中不少有争议的问题，有利于保护业主合法权益。

　　有的认为，草案第七十六条关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定”的规定不全面，易引起纠纷。在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证明自己取得会所、车库的所有权。建议对约定的性质、形式和合法性作出明确规定，例如，建筑物附属设施归属的约定不得由地产商在拟定合同时未经告知擅自加入标准合同，应当征求业主的意见，双方通过协商来确定条款是否应被加入。

　　有的认为，草案第七十六条第二款关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”的规定不妥。会所可以是自成一体的建筑物，与业主生活的关联并不十分紧密，事实上有不少的住宅小区是没有会所的。因此，该款规定对会所是合适的。居民购买汽车已经是很平常的事。买了车就要有停放的地方，在多数情况下，车库已是业主必须的配套设施，应当由业主使用。建议该条款修改为：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有；如果建设单位等能够证明其享有所有权，但是属于配套设施的，业主在支付合理的使用费后有权使用。

　　有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议物权法明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有的建议，草案第七十六条第二项应修改为：会所、车库参与小区土地使用权分摊的，为开发商所有；没有参与小区土地使用权分摊的，属于业主共有。

　　有的建议，草案第七十七条应该明确政府有义务、有责任负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，政府可以委托街道居委会负责筹办。有的建议修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有的认为，对未经业主大会同意的业主委员会的决定，业主可以征集签名，达到一定数量(如20户)后，可以提请业主大会表决。建议草案规定业主对业主委员会决定的异议权。

　　有的认为，按面积征收管理费对大面积住房的业主显然不公平。建议草案第七十八条增加一款：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如要按面积征收管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有的建议，在草案第七十九条中增加一款：对专有部分的建筑物或附属设施的改建、重建，未经三分之二以上业主的同意，政府不得作出要求改建、重建的决定。除非能证明此项改建、重建是为了社会公共利益而必须实施的，但是，政府应当对业主作出相应的经济补偿。

　　有的提出，因房屋出租，业主将自住房改作商业用途或者改为员工宿舍等情况造成纠纷的很多，有关部门应当加强对这种行为的管理。建议草案第八十条修改为：将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意，并提请有关部门批准。

　　有的建议，当业主在使用其住房的过程中有危及整个建筑物安全的行为时，其他业主都应有权要求行为人停止侵害、消除影响、赔偿损失。

　　有的认为，物权法应该对以下内容进行规范：第一，小区共用部分物权归全体业主，广告、小区停车收费收益和出租地面等收入归全体业主所有，物业开发商无权占为己有；第二，业主拥有小区的管理权,有权选择物业公司。

　　有的认为，人防地下室与业主日常生活密切相关，现在北京的人防地下室70%被出租给外来闲杂人员，租户与业主共享绿地，占用业主的公共空间，甚至暴力事件频频发生。解决该问题的途径是理顺人防地下室的产权问题，建议草案第七十六条对此作出规定。

　　有的认为，物业公司为商业服务公司，用“管理”二字易产生误解，不少物业公司以“管理”者自居，侵犯业主权益，建议将“物业管理机构”改为“物业服务机构”。

　　七、关于相邻关系

　　一些群众认为，草案关于相邻关系的规定准确把握了司法实践中的争议点，有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；有的认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中涉及相邻关系的民事纠纷。

　　有的认为，实际生活中，对于一些“合理扰民”的现象，例如，发出噪声、排放油烟没有超过环保标准，执法部门就没有法律赋予的权力加以制止。但是，噪声、油烟在事实上影响了人们的生活质量。建议对这种“合理扰民”的现象明确规定。

　　有的建议，有关相邻关系的规定应当更具体一些，比如增加限制空调热气、滴水等规定。

　　八、关于拾得遗失物等规定

　　有的认为，草案关于拾得遗失物等规定既考虑到现实国情，又弘扬了拾金不昧的传统，很好地兼顾了法律和道德。

　　有的认为，应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务：首先要妥善保管；然后要联系失主归还；如果保管不善造成遗失物损坏或者灭失，还要负赔偿责任等等。而失主因为自己的过错导致物品丢失却不用承担任何实质性的责任。这对拾得人是不公平的。建议在草案中明确规定“拾得人的报酬请求权”。

　　有的认为，法律要考虑人性，从人性角度讲，对遗失物拾得人给予必要奖励是应该的。

　　许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。如果什么事都可以用金钱来量化，将会导致整个社会精神世界的失落，也会使一些高尚的行为庸俗化。从公共道德的角度讲，法律更应提倡拾金不昧。

　　有的认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议将第一百一十七条修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　有的认为，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物的保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。

　　有的认为，草案中的“必要费用”过于宽泛，实践中会出现不同的理解，建议草案第一百一十七条予以明确。

　　有的认为，草案关于“招领公告期间为半年”的规定太短，不利于保护权利人的利益，建议延长。

　　有的认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥。应该在遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，可以将物品进行拍卖，对拍卖后所得的收益进行保管，如遗失人找到保管方后，保管方应将拍卖所得的价款还给遗失者，保管方可以向遗失者收取一定的保管费用。

　　有的认为，草案第一百一十二条的规定存在以下问题：第一，草案将所有权人等权利人有权追回的财物仅限于“被盗、被抢的财物或者遗失物”，范围太窄，可考虑修改为：被骗、被盗、被抢等非法行为占有的财物或者遗失物；第二，本条后半段的规定有利于保护交易的安全，也有利于保护善意受让人的合法权益，这是非常必要的。但是，如何避免典当行等具有经营资格的经营者肆无忌惮地买赃卖赃，则需立法者仔细思考。建议将后半段修改为：但该物的最终受让人或者中间受让人在受让中有过错的，该损失由有过错的当事人承担。

　　九、关于建设用地使用权

　　许多群众赞成对建设用地使用权届满的续期问题进行规定，认为草案明确了建设用地使用权期间届满后的申请权限和程序，既保障了公民私有财产权，也充分考虑了维护社会稳定的需要。

　　不少群众认为，住宅用地使用权最长出让期限为七十年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有的主张延长为一百年；有的主张为一百五十年；有的主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。

　　有的认为，应该明确申请续期的主体，是以业主个人申请，还是业主会议或者业主委员会申请续期。有的认为，如果业主关于是否申请续期或者续期时间认识不一致时，法律应该规定处理办法。还有的主张规定续期的年限，住宅的续期时间为五十年。

　　有的认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付。有的认为，应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金。有的认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。

　　十、关于宅基地使用权

　　有的认为，草案现在的规定非常好，理由是：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。

　　有的提出，目前因历史、继承等多种原因，不少农户有两处以上宅基地。有的认为，不能限制公民合法的继承权利。

　　有的认为，将农村住房及宅基地使用权转让限制在本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，范围过窄，具备宅基地使用权分配条件的农户一般都会申请新的宅基地，这一规定不利于农村不动产价值的实现，影响物的有效利用。有的认为，这不利于不同集体间村民的迁移。

　　有的认为，宅基地使用权人将其住房在法定范围内转让不必经集体同意，只需进行登记即可，因为这是集体内部的合理流动。

　　有的主张，应当允许城镇居民在农村购置宅基地或者有例外规定。理由主要有：第一，转让物权是公民的重要民事权利，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，出卖住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多“城中村”和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　有的主张，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。有的建议，规定农民将住房转让给本集体以外的主体，应当经村民大会同意并经过政府批准，同时规定使用年限并交纳土地使用费。

　　有的提出，应对城镇居民已购宅基地进行确认和保护，城镇居民购置农民住房的，应当按照国有土地出让评估价格交纳出让金后予以办理过户手续。

　　有的提出，应该明确农民子女成为城镇居民后，对其父母在农村的住房及宅基地使用权享有继承权。

　　十一、关于担保物权

　　有的认为，草案扩大了动产抵押的范围，规定公路、电网等收费权都可质押，适应了社会经济发展的需要。

　　有的建议，可抵押的财产范围应当增加农村宅基地使用权以及土地承包经营权。

　　有的建议，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，属于私人的，应当可以抵押。

　　有的建议，增加行政机关国有资产不得抵押的规定。

　　有的认为，草案第二百一十四条中抵押人转让抵押财产须经抵押权人同意的规定不妥，是对所有权的限制。

　　有的建议，明确抵押权人实现抵押权时，是先确认债务及抵押权效力，还是直接申请拍卖、变卖的强制执行。

　　有的建议，将第二百二十二条第二项“抵押权未登记的，按照债权比例清偿”修改为：抵押权未登记的，按照合同生效的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

　　有的建议，在第二百四十四条中增加“应收帐款”等合同债权作为权利质权的客体；把“公路、电网等收费权”改为“公路、电网等经营权”。

　　有的认为，草案第二百四十五条中规定的票据和债券有很多已经无纸化了。建议修改为：质权自权利凭证交付质权人发生效力，如没有实体权利凭证的，在相关中央登记机构登记时发生效力。

　　有的建议，设立不动产的施工留置权，以解决工程拖欠款问题。

　　有的建议，在担保物权中增加让与担保。

　　有的建议，明确担保法与物权法之间的关系。有的认为，担保法已经对担保物权作了详细规定，物权法中的规定有的与担保法重复，有的与担保法不一致，建议删去担保物权一编。

　　十二、其他

　　有的对物权法草案的名称提出不同意见，认为不好理解，建议改为《财产保护法》。

　　有的认为，典权作为一项重要的物权应当在物权法中规定。

　　有的认为，居住权调整的范围过窄，应当删除。

　　有的认为，物权法中使用“个体工商户”这一特定历史时期的名词不妥，建议删去。

　　有的提出，应当对过去被征收的私人土地的补偿问题、私人房屋的所有权等历史遗留问题作出明确规定。

　　不少群众反映，草案出现那么多的法律专业术语，老百姓读起来很难，建议增强草案通俗性，增加专业术语的名词解释，并安排电视讲座对草案进行讲解。有的认为，法律是一门科学，出现一些法律术语在所难免，草案在文字表述上首先应当追求准确性和严谨性，其次才是通俗易懂。

　　有的建议，在网站开辟论坛，公布已经提交的意见。