上海开发商联手坚挺房价

　　

不少上海市民对浦东居高不下的房价感到茫然。本报记者 康亚风 摄

　　表面附和国家政策但暗地达成不降价共识，集体“捂盘”力求第四季度再涨

　　据新华社电 联手造势、集体捂盘、高开死守……一幅幅楼市博弈图景不期然地呈现在人们面前。3月26日国务院调控楼市的“国八条”出台已逾百日，房地产市场交易凋零至冰点，开发商们仍在力挺虚高房价，博弈未来市场。

　　联手造势

　　沪大开发商结盟挺高价

　　“圈内”人士透露，5月中旬的一天，上海的大开发商们聚了一次。名义上是形势分析会，事实上最终达成的“共识”是不降价，“都要挺着，圈子里就这么定了”。

　　6月初，在上海佘山脚下，开发豪宅的一些企业再开碰头会，“统一认识”：只要挺过3个月，市场就会回暖，楼价一定要坚持在原来的价格上。

　　7月初，上海某地产集团董事长在接受媒体采访时，先是强调房地产调控政策“目的已经达成”，接着直指中央的房地产调控政策“造成了消费恐慌、自用市场严重伤及，政策的效用开始受偏移、受扩大”。这名地产商称，是政策导致“消费预期被完全扭转”，使“消费进入抑制阶段”。

　　种种迹象表明，大部分开发商并未真正“收手”。面对系列楼市调控，他们在短暂的沉默后，表面上开始附和，大谈调控的目的已经达到；暗地里却在力挺房价。

　　集体捂盘

　　许多楼盘延迟销售时间

　　开发商们博弈楼市、力挺房价的另一方式是集体“捂盘”，推迟销售。按常规，5、6月份是楼市销售旺季，而今年调控政策出台后，长三角等楼市敏感地区，许多具备销售条件的楼盘纷纷延迟开盘，一拖再拖。

　　以宁波为例，去年前5个月的新开楼盘达22个，而今年同期只开了5个。上海、南京、杭州5月以来新盘推出的节奏明显放缓，部分准备近期上市的楼盘多次推迟开盘时间。开发商们称只要能坚决“捂住”，最快到9、10月份行情就可能恢复；最多挺过第四季度，楼市就会进入下一个“蜜月期”。

　　更有甚者，一部分开发商还挂高房价，阻吓购房者。

　　上海静安区的“协和城丽豪酒店公寓”在网上将销售单价高挂至4万元/平方米，整个6月份，其可售房源套数一套未少，说明没有成交。

　　死守高价

　　涨价“坐火箭”降价“挤牙膏”

　　千方百计地对高房价进行捍卫乃至死守：涨价就像“坐火箭”，降价却像“挤牙膏”。

　　记者了解到，即便是面对连月的“零成交”，大开发商也不轻言降价。就是有一些中小开发商调价也是采取小幅迂回战术，一百元一百元地下调。新盘打折最多不过每平方米千元，少的也就百十来元。优惠后的房价依旧远高于去年10月新一轮疯长之前的价格。

　　位于上海闸北区的“公园城市”是一个分批销售的项目，去年10月，一期开盘合同均价为7817元/平方米，而今年3月推出的第三批房源均价已升至11003元/平方米。尽管5、6两月连续“零成交”，其第四批房源合同均价还是高达10386元/平方米。

　　对策

　　房价回调3成才能博弈均衡

　　专家分析，房价和消费预期缩小才能解决楼市萎缩现状

　　据新华社电成交量极度萎缩、市场持续低迷的楼市“死结”依旧，几个月来始终未曾开解。复旦大学经济学教授尹伯成说，在真实的消费需求面前，购买者必然考虑价格。当过高的房价与实际购买力之间的鸿沟扩大到难以用预期来填平时，缩手是买房人惟一理性的选择。只要开发商坚持虚高房价不肯降，其要价与购楼者愿意并且能够承受的价格碰不到一起，“博弈均衡”实现不了，楼市成交量萎缩的状况就不可能改观。

　　业界普遍认为，在上海、杭州等楼市过热、房价过高地区，房价回调30%左右，不仅必须而且可行。

　　知名房地产销售代理商金丰易居·上房销售公司的市场研究中心经理郑翎昀，从成本构成的角度分析，“在现在的价格基础上，削掉1/3没有问题，开发商还有赚。”尹伯成教授认为，如果上海房价总体下调30%，可以预期成交量会上升到供求基本平衡的状态。

　　上海市房地产行业协会一位副会长说，眼下，开发商最担心市场观望时间过长———而这，正是他们的“心结”。

　　分析

　　300%高额利润使降价遭拒

　　开发商利用地方政府经济考虑，不断“吹风”松动政策

　　据新华社电在短短20年里，靠汲取地产、房产之暴利，中国房地产业以超乎常规的速度，催生了一个庞大的巨富群体。有人按平均20%的利润率计算，北京房地产业去年一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。作为一个利益群体，而今的开发商经济实力已非常庞大。

　　上海某地产企业的前经理人私下透露，他们的项目利润一般在100%到300%之间，“就是3年里一个项目都不做，也能撑下去，完全可以等来下一个周期。”正是出于对自身力量的自信，开发商群体面对“零成交”，仍拒绝放弃虚高房价体系。

　　其二，开发商群体的势力，还在于其盘根错节的“关系”。一位业内人士反映，在转型期中国，房地产是个“水太深”“太浑”的行业。不必说在一、二线城市，就是在一个县城，几乎没有一家房地产开发商没有“背景”，这已是一个公开的秘密。

　　中央党校社会学教研室教授吴忠民曾呼吁，“警惕精英群体的利益结盟”。一些土地批租中，人们总是能发现经济精英和权力精英群体中的一些成员之间利益联盟的影子。

　　其三，房地产毕竟是一个经济带动性极强的行业，又是地方政府的重要财源，地方政府普遍不愿接受房地产不景气的事实，担心楼市盘整时间过长。开发商们正是利用———甚或是“挟持”了地方政府的此番心理，不停地给政府部门“吹风”：调控的目的已经达到，政府该“鸣金收兵”了。