社科院权威发布：2005年中国房地产蓝皮书

　　(二)盘活存量土地，完善土地供应办法

　　在2005年紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监管，依法限制土地囤积居奇， 搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。

　　在新增房地产用地供应中，要进一步完善土地供应办法，推行经营土地出让招投标制，并采用综合评标的方式，改变一味价高者得之的惯例，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作，掌握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地，规范土地市场。根据各地实际情况，在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上，制定科学的土地供应计划，并及时向社会发布，以稳定市场预期。

　　在保护耕地，控制城市建设用地的同时，我们也应认识到：相对于农村居民点用地，城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右，而农村居民点人均用地一般在150～200平方米，所以因农民进城而增加的城市用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此，我们既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。

　　(三)改善供应结构，完善住房保障体系

　　解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给，具有借鉴意义。

　　随着经济社会的发展，要逐步完善住房保障体系。一方面，合理安排经济适用住房的建设规模，调整供应办法，尽量采用定向供应的办法，严格控制销售对象；在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面，制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。

　　(四)加快二手房市场建设，引导住房梯度消费

　　二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内，上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅，但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚，存量住房质量较低；另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。推进存量住房流转，一可增加住房供应，特别是存量房一般价格较低，也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价，满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率，提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动，完成人的第二次解放(从“蜗牛”变成人)，扩大人们自主择业的范围，有利于人力资源要素配置的最优化。四是，住房流动性的提高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅，缩短通勤距离，缓解城市交通压力。

　　推进二手房市场建设，要通过引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。

　　(五)保护合理的住房消费，遏制投机性购房

　　根据国家统计局发布的数据，2004年中国城镇居民人均住房建筑面积仅为23.67平方米，与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比，还有很大距离。另一方面，由于长期低租金、实物分配等原因，中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国家。因此，要继续保护和鼓励改善型的住房消费，进一步完善住房分配货币化，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力。

　　投资性购房可以增加出租房屋数量，对于培育房屋租赁市场，满足外来人口增加的租房需求具有积极意义，也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下，投资房产是一种较为理想的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资失败，不论是对个人，还是对社会的风险都不会太大。并且，投资者对租金、房价、利率更为敏感，会根据租金市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导，保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业，就没有必要对此进行过多的限制。

　　对于当前部分城市出现的投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作对心理预期的不良影响。

　　(六)整顿房地产市场秩序，规范企业行为

　　中国房地产企业素质较低，虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。

　　在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下，加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违规企业给予曝光和必要惩处，直至清出。三是建立房地产信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布，为宏观调控和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全，是有效调控市场的基础，也是消费者理性选择的重要条件。为此，要按照2003年国务院18号文件的要求，加强相关部门协作，整合资源，加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设。努力使局部性、结构性问题，现之于萌芽，防之于未发。2004年上海、天津、南京等城市通过开通商品房销售合同联机备案系统，即时发布各类房地产市场信息，使决策者和购房者了解每一时刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交价格，改善了信息不对称的局面。

　　(七)拓宽融资渠道，优化资金结构

　　2003年央行121号文件颁布以来，提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台，造成部分项目开发遭遇资金瓶颈，也减少了市场供应。2004年房地产开发资金来源中企业自筹资金所占比重减少，以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加的情况说明，银行紧缩房地产信贷的同时，房地产开发的融资渠道并没有得到拓宽，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。

　　为保障房地产开发的资金来源，优化资金结构，降低银行的金融风险和购房者的市场风险。一是要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。二是要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三是要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。目前，中国建设银行已经开始了此方面的探索，其他银行亦应适时跟进。

　　(八)加强对基础性、制度性问题的研究

　　在我国当前的财税体制下，来自房地产业的税收约占税收的10%，地方财政收入增加和经济发展对房地产业的依赖程度较大，这也是各级政府热衷房地产开发的根源所在。房地产市场一旦出现波动，将对地方经济产生剧烈影响，潜在风险较大。物业税又称为“财产税”或“地产税”，是当下财税体制改革的一个热点。开征物业税后，土地、房屋等不动产所有者或承租人每年都要交纳一定税款，税值随房产的升值而提高，以此来取代土地批租制下一次性交纳的出让金，将对房地产业产生深远影响。征收物业税可以减少房地产开发所需资金，促进存量土地流转；可以稳定地方政府土地收入，改变“寅吃卯粮”现象；可以通过税率调节，限制高档房、大户型房消费，引导中小户型、中低价位普通住房建设与消费；同时，也是促进商品房降价的重要因素。

　　人民币汇率问题也是影响当前中国房地产市场的重要因素。在国内一些大城市，人民币被低估的事实吸引外资流入房地产领域，推动房价飙升。2004年受美元贬值和人民币盯住美元政策的影响，人民币对欧元迅速贬值，所以中国房地产价格对欧盟国家来说是不升反降。许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增值的目的。一些国外投资机构为赌人民币升值，“热钱”大量涌入，其中不乏流入房地产领域的。在这种背景下，许多开发商也投其所好，纷纷组织楼盘到海外招商，上海甚至出现了只向国外投资者销售的楼盘。对于此类基础性、制度性问题，必须加强前期研究，尽快出台相应解决办法。

[上一页]　[1]　[2]　[3]