社科院权威发布：2005年中国房地产蓝皮书

　　(三)房地产销售

　　1.销售量持续增长

　　2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比1997～2003年年平均销售增量的4118万平方米(见表4)增加了396万平方米。随着销 售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。

　　在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年达到93.30%(见图6)。从各类商品房销售的构成看，1998年以后，在销售总量中住宅一直占近90%(见图7)，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。

　　从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，2004年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米(见表4和图8)。除1999年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。2004年全国销售面积增长13.7%，竣工面积增长2.1%，新开工面积增长10.4%，分别比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点(见图9)。这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。

　　2.房价攀升

　　2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元(见图10、图11、表5)，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于1998～2003年的年均增量。从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。在住宅中，别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的价格为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6%。全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。

　　商品房价格上涨的主要原因：(1)土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点，有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个城市地价与房价双双上涨。第二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10%，有6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点，其中杭州、上海、沈阳、天津表51998~2004年全国商品房平均销售价格单位：元/平方米项目年份房屋平均销售价格其中住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等4城市重合。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。(2)建筑材料价格上涨。(3)新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致的房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的减少。2004年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一，更是新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。

　　应当承认，2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。站在消费者角度看，房价的升高使苦于房价高企的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。

　　3.需求依然旺盛

　　尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来，城镇人均收入年均增长率为8.95%，住宅价格年均增长率为3.82%，只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率(见图12)。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%，长沙市为16%，写字楼则高达40%。

　　图12房价增长率、城镇居民可支配收入增长率与GDP增长率

　　旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。当然，考察1998年以来的城镇居民可支配收入及全国国内生产总值变化情况，我们应当审慎地看待当前的有效需求，对房价与收入的动态比较关系保持一定的戒心。

　　二影响房地产的调控政策和2005年房地产发展趋势

    (一)影响房地产业的宏观调控政策

    近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从2003年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌，只是2004年这些措施的实施力度进一步加大而已。

　　2004年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印，并将对2005年房地产的发展继续产生深刻影响。

　　1.紧缩“银根”

　　2004年金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。(1)4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。(2)4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。(4)10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》(征求意见稿)，对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。(5)10月29日央行上调存贷款基准利率。

　　2.严格控制供地，规范土地市场

　　继2003年的“土地风暴”之后，更为严格的土地控制政策和措施在2004年相继实施：(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。(2)继续治理整顿土地市场秩序，对全国各省市土地市场进行督查，核减了70.1%的开发区，查处土地违法案件7万多起。(3)国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，为早在2002年就已发布、但一直执行不力的经营性土地出让市场化明确了时间表，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。(4)为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，2004年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。为贯彻落实该决定，完善土地供应计划。2004年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。(5)为消除地方政府干预土地审批，省以下土地管理部门实行垂直领导。(6)为切实保护耕地特别是保护基本农田，2004年10月21日国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。

　　经过治理整顿，2004年第一季度国务院批准的城市分批次建设用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，30个省(区、直辖市)共清理各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过全国实有城镇建设用地面积的总和。在治理整顿过程中，清查了81962个新上项目用地，涉及土地面积79.26万公顷；清理违法占用土地项目7184个，涉及面积3.65万公顷；对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目，分别采取了停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处置措施；查处土地违法案件7万多起，“圈地之风”得到遏制。土地市场向规范化迈进一步，1～9月份全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷，总价款达到2100多亿元。

　　3.控制拆迁

　　2004年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。建设部关于《城市房屋拆迁估价指导意见》1月1日开始实施，建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施，6月6日国务院办公厅颁布《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。

　　(二)2005年房地产业发展趋势

　　2004年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。2005年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。

　　1.投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局

　　中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长仍将是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率)历年变化(见图13)可以看到，即使在1992～1993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38%的水平。但2001年的投资率已经达到38.24%，开始超过1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20%左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓，低于2004年增长速度，但估计不会低于20%。

　　图13全社会固定资产投资占国内生产总值的比重

　　由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，及再次加息的可能等，2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。

　　2.土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严

　　2005年土地市场将趋向规范，建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2005年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。

　　3.被动需求有望下降，二手房市场升温

　　2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应，可以期望2005的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场50%左右相比，也将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。

　　2004年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，2005年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。

　　4.供求关系偏紧，房价增幅趋缓

　　从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，2005年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。

　　从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。2004年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，从这些先行指标的变化可以预计，在2005年国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。

　　从上述对供求关系的分析可以判断，2005年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，我们认为2005年房地产价格的升幅将有所回落：第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2004年房价上涨的深层原因)，这种影响将随着时间的推移逐步减小。

　　5.企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性

　　过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。

　　在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在2004年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发，2004年这种合作现象初现苗头，预计2005年将会大量出现；来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为2005年市场的亮点之一。

　　概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。2004年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。

　　三政 策 建 议[1](一)正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。

　　房地产业对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势，首先要从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响，选择正确的研究视角和坐标，科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时，也要充分认识到房地产业自身的特点，在此基础上全面而有针对性的分析市场形势：房地产开发周期长，产业波动性大，市场供求关系是长期积累、演变的结果，不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系；房地产产品在空间上不可移动，市场具有明显的区域性特征，不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。

　　房地产业提供的产品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展，满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此，中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系，正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系，正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。针对2004年中国房地产市场出现的潜在供应减少，价格上涨过快的新情况，适时调整宏观调控的目标和手段，将保证市场供应，平抑房地产市场，防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地产业的健康发展的正确方向。

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