政府组合拳抑制高房价 增加普通商品住宅供给 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月05日 08:06 北京娱乐信报 | |||||||||
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 一路走高的房价，不仅成为百姓生活不堪承受之重，也引起政府部门的高度重视。中国人民银行宣布调整商业银行自营性个人住房信贷政策和超额准备金率，发出了抑制高房价的信号，而央行的房贷新政策仅仅是政府宏观调控的一种手段。种种迹象显示，抑制房价涨幅过快，政府要打“组合拳”。 增加普通商品住宅供给
★［市场现象］当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。 ★［组合拳法］在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。 有关部门要求，要有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布；全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。 各级国土资源管理部门严格土地管理，坚决停止高档别墅的土地供应。 ★［专家建议］要规范发展房屋租赁市场，鼓励开发建设租赁型普通商品住宅，引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题。
调整土地供应结构 ★［市场现象］一些开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者作出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。 ★［组合拳法］一方面增加普通商品房和经济适用房土地供应，一方面清理闲置土地，调整土地供应结构。 建设部提出，加强规划许可证管理，调控开发项目建设进度，制约囤积土地的行为。 国土资源管理部门继续推行经营性用地的“招拍挂”，使地价的市场形成机制和市场环境不断完善，营造公开、公平、公正的土地市场。同时，继续清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。 ★［专家建议］加快建立土地收益基金制度，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为；建立从土地出让收入中拿出一定比例专项用于住房保障的制度，以规范土地出让收入投向、建立稳定的住房保障资金渠道。 抑制投资、投机性买房 ★［市场现象］部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。 与此同时，我国目前房地产税费主要集中在开发投资环节，最终被房地产商摊入成本，而保有、交易环节相对偏轻，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。 ★［组合拳法］加强房地产信贷管理，调整房地产信贷结构。中国人民银行从3月17日起调整商业银行自营性个人住房信贷政策，将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍；二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 调整房地产转让、保有环节税收政策，抑制投资、投机性需求。财政部有关负责人日前提出，今后一段时期将重点推进房地产税改革，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。 ★［专家建议］对以投资、投机为目的，转让房地产的，取消现行减免征收营业税及城建税、教育费附加的优惠政策。同时，加大对房地产开发项目土地增值税的征收力度，调节过高利润，抑制土地囤积、炒作行为。还要加强外汇结算管理，防范境外投机资本投机炒作房地产。同时，加快研究增加储蓄替代型投资品种。拓宽房地产基金、房地产信托等直接融资渠道，以分流和合理引导社会投资，减轻房地产市场发展的外部需求压力；同时为租赁型普通商品住宅开发提供具有长期融资功能的金融产品。 抑制利用土地资源经营城市 ★［市场现象］当前不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，可以说卖地越多，政府“手头”越活；价格越高，收益越多。有个城市为了抬高出让土地的价格，特意请房地产公司来当“托儿”，与外地投标企业竞价，由政府“操盘”推动地价上涨的事例在不少城市存在着。 ★［组合拳法］经济手段、法律手段和行政手段并举。中国人民银行的房贷新政策中提出，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 在2005年两会上，政府工作报告中提出，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，日前举行的国务院常务会议提出，控制房地产建设规模。对于各级地方政府而言，这无疑是中央政府发出的强有力的信号。 ★［专家建议］把能否保证中低价位普通商品住宅供应，解决好广大中低收入家庭住房问题，作为考核地方各级政府业绩的重要内容。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要实行“问责”制。据新华社电 相关链接 土地对房价的影响 在房价和地价哪个是“鸡”、哪个是“蛋”的争论声中，国土资源部发布了2004年度全国土地利用变更调查结果——我国新增建设用地大幅下降，比上年减少37%，而今年国家仍将严把土地这扇“闸门”。这是否会进一步拉升当前居高不下的房地产价格呢？ 地产商 用地供应不足抬高地价抬高房价 按照时下一些房地产商的理论，回答应当是肯定的。他们认为，由于国家对土地实行严管政策，造成房地产用地供应不足，老百姓对房地产的预期价格看涨；同时，国家对经营性土地使用权全面实行“招拍挂”，也抬高了地价，并进而抬高了房价。 国土资源部 土地分增量和存量国家只控制土地增量不一定导致土地供不应求不一定导致土地涨价 但国土资源部却持不同观点。地籍司有关负责人指出，土地供应包括两块，一块是增量，一块是存量。去年，国家严控新增建设用地，是对土地增量的控制，这一块还不到全国建设用地供应总量的一半。而对于土地存量，国家基本没有采取限制措施。因此，新增建设用地的减少并不一定导致土地供不应求，也不一定导致土地价格的上涨。 专家 房价由地价、建筑安装成本和利润组成 中国人民大学土地管理系副主任严金明教授认为，土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素；而房价和地价之间也不是简单的“鸡生蛋”或“蛋生鸡”关系。 “从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价。但在实际操作中，房地产商往往要根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。” 以往，土地使用权转让常常是“暗箱操作”，房价远远高于地价，房地产商由此获得了超额利润。从2002年7月1日起，国家对经营性土地使用权全面实行招标、拍卖、挂牌出让，用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归真实水平，当然也增加了房地产商的成本，减少了房地产商的利润。 “房地产商不喜欢地价上涨。这就是他们将房价上涨归咎于‘招拍挂’的原因。”严金明指出，土地价格上扬只会增加房地产商的成本，而土地价格下降带来的实惠也只会被房地产商拿去。因此，即使取消“招拍挂”，使房地产商仍能用很低的成本获取土地，他们也绝不会放弃牟取暴利的机会。据新华社电
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