新一轮房价调控启动在即 宏观调控要打组合拳 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年04月05日 07:57 北京青年报 | |||||||||
北京青年报: 杜宇 中国人民银行副行长吴晓灵昨表态,央行利率政策作用有限,调控房价还得土地税收政策配套——— 一路走高的房价,不仅成为百姓生活不堪承受之重,也引起政府部门的高度重视。中国
招数一:增加中低价房供应 [市场现象]当前房地产市场的供应结构不合理,商品住宅供应中,中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长,由此带动了房价的上涨。 [组合拳法]在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上,着力增加普通商品住宅、经济适用房、廉租住房供给,提高其在市场供应中的比例。 有关部门要求,要有计划地增加普通商品住房和经济适用房建设规模,并对外公布,全面落实廉租住房制度,保障城镇低收入家庭住房需求。 各级国土资源管理部门严格土地管理,坚决停止高档别墅的土地供应。 [专家建议]要规范发展房屋租赁市场,鼓励开发建设租赁型普通商品住宅,引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题。 招数二:“严打”开发商囤积土地行为 [市场现象]一些开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地,增加了市场的紧张气氛,致使一部分消费者作出了提前购房的选择,进一步加剧了阶段性供求矛盾。 [组合拳法]一方面增加普通商品房和经济适用房土地供应,一方面清理闲置土地,调整土地供应结构。 建设部提出,加强规划许可证管理,调控开发项目建设进度,制约囤积土地的行为。 国土资源管理部门继续推行经营性用地的“招拍挂”,使地价的市场形成机制和市场环境不断完善,营造公开、公平、公正的土地市场。同时,继续清理闲置土地,促进存量土地的合理利用,提高土地实际供应总量和利用效率。 [专家建议]加快建立土地收益基金制度,明确当届政府在土地出让金中可使用的比例,以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为;建立从土地出让收入中拿出一定比例,专项用于住房保障的制度,以规范土地出让收入投向、建立稳定的住房保障资金渠道。 招数三:税收政策打击炒房投机风 [市场现象]部分地区投资和投机性购房需求增长过快,一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作,另外,境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场,对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。 与此同时,我国目前房地产税费主要集中在开发投资环节,最终被房地产商摊入成本,而保有、交易环节相对偏轻,对个人占用多套房产几乎不征税,客观上刺激了房地产投机行为。 [组合拳法]加强房地产信贷管理,调整房地产信贷结构。中国人民银行从3月17日起调整商业银行自营性个人住房信贷政策,将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍;二是对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 调整房地产转让、保有环节税收政策,抑制投资、投机性需求。财政部有关负责人日前提出,今后一段时期将重点推进房地产税改革,目前房地产税试点城市正在筛选之中,“名租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。 [专家建议]对以投资、投机为目的,转让房地产的,取消现行减免征收营业税及城建税、教育费附加的优惠政策。同时,加大对房地产开发项目土地增值税的征收力度,调节过高利润,抑制土地囤积、炒作行为。还要加强外汇结算管理,防范境外投机资本投机炒作房地产。同时,加快研究增加储蓄替代型投资品种。拓宽房地产基金、房地产信托等直接融资渠道,以分流和合理引导社会投资,减轻房地产市场发展的外部需求压力,同时为租赁型普通商品住宅开发提供具有长期融资功能的金融产品。 招数四:房价上涨控制不力官员“问责” [市场现象]当前不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源,可以说卖地越多,政府“手头”越活;价格越高,收益越多。有的城市为了抬高出让土地的价格,特意请房地产公司来当“托儿”。与外地投标企业竞价,由政府“操盘”推动地价上涨的事例在不少城市存在着。 [组合拳法]经济手段、法律手段和行政手段并举。中国人民银行的房贷新政策中提出,对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 在2005年两会上,政府工作报告中提出,重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨,日前举行的国务院常务会议提出,要控制房地产建设规模。对于各级地方政府而言,这无疑是中央政府发出的强有力的信号。 [专家建议]把能否保证中低价位普通商品住宅供应,解决好广大中低收入家庭住房问题,作为考核地方各级政府业绩的重要内容。对住房价格上涨过快,控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要实行“问责”制。
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