外管局遏制外资炒楼

　　本报记者 杜 艳

　　上海报道

　　到底有多少境外资金投向某些沿海城市的房地产？这些资金有多少属于投机资本？外汇管制能否有效阻止境外资金的炒作行为？

　　就在银监会即将分赴三大城市对房贷风险进行调研之际，外管局的队伍也正整装待发。

　　外汇局人士透露，这次调研的重点是机构和个人的炒房行为，未来，将根据调研的结果，从限制投机性炒房的角度对相应的外管政策进行调整。

　　3月10日，国家外汇管理局局长郭树清在全国政协十届三次会议上表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为严肃处理。

　　郭树清表示，不加区分地引进外资可能“后患无穷”。他分析说，投机资本在当地炒房地产，把价格抬得很高，这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。

　　30%的份额与84%的影响

　　于2003年开始逐渐弥漫的外资炒楼之说，逐渐清晰。

　　郭树清警告，在资本项目方面，2004年出现大量境外人士到境内购买房地产的情形，某些明显不是用于自住。在一些沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。

　　外管局资本项目处的人士透露，在一些房价上涨较快的城市中，都可以看到外资的影子，并有逐渐从沿海到内地的投资趋势。沿海城市中，上海就是其中的一个个案。

　　人行上海分行的一份调研报告证实：外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费环节、中介环节以及开发环节等，在这个完整的链条中外资的跨境资本流动和汇兑管制几乎不存在。

　　在房地产消费领域，一位不愿透露姓名的房地产专家告诉记者，目前来上海购买房地产的海外资金，一部分来自一些境外的房地产投资基金和风险投资基金，一部分来自大量的个人散户资金。

　　虽然对于境外资金在内地个人购房的数量难以确切统计，但透过一些外资行个人按揭业务量的飙升，或可窥得一斑。

　　据上海一家中小外资银行一位客户经理透露，尽管该行进行了严格的审贷管理，但是今年以来每个月通过审核的境外人士个人按揭贷款业务量依然达到约折合人民币8000万元。相较去年，境外资金的涌入并没有削减，该行去年第四季度的月按揭增量约为5000万元人民币。

　　外资，正成为左右上海房地产市场的重要一环。

　　在购买环节，外资的进入正成为一支强劲的购买力量，并雄霸黄金地段。

　　根据人行上海分行的统计，境外汇入的购房款增长迅速，购房款的本外币融资中，外资占比从2003年(包括外汇贷款和外资流入)的9.6%，跃升到2004年前5个月的16.8%。

　　而这部分增长中，主要用于投资。

　　上海城建集团房产销售公司的一份研究认为，2002年和2003年上海市三外人士(国外、境外、市外)购房的比例占25%左右，其中除了少部分用来自住外，大部分用于投资。

　　上海社科院的一项市场研究表明，外资投资的主力楼盘大都在200万-500万元一套的高档楼盘，这部分楼盘一般位于市中心。外来人士中以台湾地区、新加坡、香港地区等东南亚居民为多，欧美外籍人士比例则相对较少。

　　外资对中心城区投资量的加大，导致上海房地产市场的融资外资化程度和市场影响力的外资化程度不断加深。

　　人行上海分行统计表明，境外资金直接流入房地产的占比从2001年到2003年不断提升，分别为：16.1%、23.5%、25.4%，而在2004年前5个月，相同口径的统计达到32.6%。

　　人行根据数据模型分析，在上海市场外汇资金的流入对房地产市场的综合影响力在五年的时间里，高速增长。分别以1999年1月至2001年12月、1999年1月至2002年12月、1999年1月至2004年3月为时间段研究，其影响力分别达到13.13%、60.9%和84%。在房地产市场，30%左右的境外资金份额影响力达到84%。

　　上海市一家中型房地产开发公司的副总裁告诉记者，外资集中投资的是上海中心城区的中、高档楼盘，这部分楼盘的走势直接左右着上海的楼价，外资对上海楼市的撬动作用不可小觑。

　　2004年，上海的中心城区，如卢湾、黄浦等，房价的涨幅达到了50%以上。

　　投机收益汇出路径

　　购房资金中投机利润的汇出，在中国实行资本项目严格管制的前提下，是投机资金成功与否的关键。

　　外管局上海分局资本项目处人士介绍，境外人士购买的房产，如果变现后收益汇出，必须提供该房产交易的完税凭证、买卖房产的合法手续以及当初购房时的境外汇款凭证等，只要这些材料齐全，即可将变现的房产收益汇出。

　　如果这算是一条“正道”，那么挪用经常项目资金进行房产投资的收益在正道走不通的情况下，一些“潜运作”也同样可以帮助实现利润的汇出，如借道贸易项目或者地下钱庄。

　　这也就是郭树清提到的：在贸易和直接投资方面，也存在“弄虚作假”情况。从表面看是贸易活动或直接投资，但实际上是用来购买人民币资产或者房地产，进行投机。

　　在房地产投资基金方面，海外机构资金也正通过三种方式叱咤上海房地产市场，并“自由”的进出。

　　目前，房地产投资基金在境内的运作基本采用三种模式，即：直接购买房产；进行项目合作；直接参股房地产公司，介入公司运作。

　　卢湾区的一家房地产公司负责人介绍，采用直接购买房产这种模式的，购买目标以中高档写字楼和住宅为主。而采用项目合作方式的，一般先有项目，外商就看中的房地产项目与中资企业合资开发，外商的投资资金可以通过直接投资和股东借款来实现。

　　对于外商直接投资或者合资的房地产开发企业，外汇局上海分局人士介绍，外商投资的资本金部分可以结汇成人民币使用，而对于外商投资企业的境外借款部分，可以按照不超过总投资与注册资本金差额的部分进行结汇使用。

　　对这类三资企业房地产收益的汇出，上述人士介绍，可等同一般三资企业的手续要求办理。只要提供财务审计报告、纳税证明、董事会分红决议等相关文件，经外汇局审核后，即可购汇汇出。

　　对此，人行上海分行研究认为，房地产业几乎成为跨境资本完全流动的行业。

　　而从工商登记方面，对于外资企业从事房地产开发也几乎没有政策限制。国家商务部外贸司服务贸易处的人士介绍，外资企业投资房地产业的审批权交由地方外经贸委审核。审核后，按照外商投资企业的程序注册登记。

　　内外有别下的外资行房贷高增长

　　上海银监局的统计表明，2004年上海中资金融机构外汇贷款明显少增。截至去年年末，全市中资金融机构外汇各项贷款余额132亿美元，比年初增加14.3亿美元，同比少增28.7亿美元，其中短期贷款比年初增加0.05亿美元，中长期贷款比年初增加12.8亿美元。

　　但同期，外资金融机构外汇贷款却获得历年新高。2004年年末，外资金融机构外汇贷款余额125亿美元，比年初增加44.7亿美元，同比多增28.9亿美元，其中下半年新增15亿美元，占全年外汇贷款增量的33.6%。

　　沪上一家国有银行的零售部总经理分析，“外资行的外汇业务的高增长，主要得益于房地产信贷，而仅靠三资企业为主的对公业务则难以实现这样的快速增长。”

　　2005年，这个趋势依然继续。

　　上海市一家国有银行零售银行部负责人告诉记者，进入2005年该行外汇贷款的个人按揭基本没有增加。但上海的一家外资银行的客户经理却告诉记者，在2005年头两个月，该行继续保持去年的高增长。

　　上述国有银行人士认为，这种分歧主要由于去年高力度的宏观调控之下，中、外资银行的执行并不一致。“宏观调控的政策，中资行是严格执行，外资行却可以灵活处理。”他说，去年该行严格执行宏观调控有关房地产开发贷款的政策，业务锐减。2004年，该行的房地产开发贷款仅做了10笔左右，业务量减少了将近80%。

　　而相反，外资银行似乎“禁忌”少得多。记者致电多家沪上外资金融机构获悉，在他们看来，宏观调控的一些政策没有要求其强制执行，它们可以根据自己的判断及对行业的分析自主作出决定。

　　而其间，中外资银行在外汇管理上的某些不同标准，也加速了中外资行在外汇业务上的分离。

　　中国银行上海分行零售业务部人士介绍，以个人按揭贷款为例，中资行的每一笔外汇贷款都必须向外汇局登记，而每个月的按揭归还后还要向外汇局进行核销。而外资行的操作手续却简单得多，不需要登记和核销。

　　对此现象，已经引起了人行上海分行的关注。其调研分析认为，目前我国的基础货币投放极大的受制于外汇因素，但是在宏观调控中却没有协调外汇因素。典型的是2003年出台的121号文，基本没有考虑本外币协调的内容，导致随后出现了大量的房地产基金结汇使用，在相当程度上淡化了前期出台的一些政策的效果。

　　.相关.

　　上海房贷款持续高增长

　　人行上海分行消息：2005年2月末，上海市中外资金融机构本外币各项存款余额20141亿元，首次突破2万亿元大关；本外币各项贷款余额15372亿元，同比增长14.5%(按可比口径计算)。

　　其中，全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额3715亿元，同比增长41.4%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%。今年1-2月，本市自营性房地产贷款累计增加213.72亿元，同比多增66.4亿元，其中房地产开发贷款累计增加58.85亿元，同比多增7.8亿元，个人住房贷款累计增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。(历志钢）