中瑞首盘地产大菜出锅 15.3亿元拍得温州地王

　　本报记者 沈柬贝 发自温州

　　11月8日，原总裁杨新泉撂职之后，一直低调潜行的浙江中瑞财团以15.3亿元竞得温州市7万多平方米的原东方造船厂地块，刷新了该市国有土地出让的成交价纪录。中瑞财团称，三年内将利用该地段打造出号称“温州曼哈顿”的高档住宅区。这引起了舆论关注和当地民间的猜测，一时间，温州市场的房价见涨，市场上甚至出现了房子的图纸都没有看到，楼 已经买不到的火爆场面。

　　中瑞的首盘地产大菜

　　“事实上，15个亿的地价是市场规则产生的结果，政府在出让这块地的原则是中投标价格就高不就低，为了防止开发商互相串标，这次招标出让起始价格是7.7个亿，内部掌握了一个‘保留价’，由7名专家评标小组确定，实际上这次的出让底价是10.72亿，说明是正常的。”分管城建的温州副市长叶际仁在他的办公室对《第一财经日报》说。

　　这自然使得竞投者必须在11亿元以上的高价位上叫板。叶副市长给记者还算了一笔帐，市政府当初买下这块地皮的价格是77000万元(也就是这次招标出让的起始价)，根据温州市规划局[2004]规设字22号文件对这里地块的建筑设计与用地使用强度要求计算，总容积率不得大于2.43,但是，所有的店面房和车位按照市面的价格分摊，按照温州现在的市面价格分摊到地价和建筑成本每平方米房价不会超过6700元。

　　叶副市长又解释说，考虑到开发商的实际困难和这么大的资金量，政府给予分期付款的方式并延长到10个月的期限。

　　据中瑞财团发言人王振滔透露，原东方造船厂地块距温州市商业中心小南门较近，普遍认为是温州市区硕果仅存的地块，竞争特别厉害，紧随中瑞之后的就是14.9亿与14.2亿价码。

　　“去年和今年的3月份，这块地皮流标过两次，一次是因为遇上宏观调控温州房价下滑，一次是在土地成功中标后，房地产商不能在规定的一个月内缴足全额土地款。所以这次国土局特地延长了土地款上缴的期限。”王振滔说。

　　在温州市政府工作的李先生透露，近年来，随着旧城拆迁成本的逐渐上升，旧城拆迁的进度日渐缓慢。市区的拆迁补偿在合同期限内是每平方米补偿12元，但是每隔一年，成本就要翻一番。市政府出于财政的需要抬高地价，自然盼望中瑞的这15亿元成交。

　　针对此前有学者质疑中瑞财团是“超级炒房团”，中瑞高层首席投资专家张人天解释，中瑞的其他大项目还在继续勘察、跟踪中，房地产仍不会是他们的核心项目，更非炒房。

　　此前，中瑞财团先后投资温州泰顺抽水蓄能电站、温州鹿城环保污水处理工程等4大项目，但尚未有实质性成果出现。知情人士称，泰顺水电站项目还未经国家批准。

　　王振滔证实了这个说法，“该项目确实未经国家批准，不过勘探已经开始，财团已投入了3000万元。

　　融资路径

　　“奇怪的是，现在中瑞夺标才1个多月，连图纸都没有，房子竟已经卖完了。”温州民间都在讨论中瑞卖楼花的事。

　　记者从21世纪不动产温州某加盟店里了解到，造船厂地块一直很紧俏。据该加盟店经理介绍，这里的楼盘大多是关系户放在这里倒手的，150平方米以下的收取定金100万元人民币；150平方米以上的收120万元。购房者需要向房东(中瑞某股东的关系户)支付2万元的转让费，签订一份《房屋买卖定金协议书》，之后带购房者去见某股东，并把100万元打入某股东的个人账户，由该股东以个人名义开出一张借条。至于房子的楼层、套型和朝向等均还未知。

　　对此，张人天表示，中瑞不会做这样的事，而且中瑞也已呼吁市场不要跟风，乘机抬高房价，“那是炒家的行为。”

　　据该市国土资源局建设用地管理处负责人透露，到现在中瑞已经缴了4000多万元的保证金。而按照温州市国土资源局10月12日的文件规定，“江滨路原东方造船厂地块的中标者应该在中标后六个月内缴纳50%的地价款(不含保证金)，其中25%的地价款须在中标后两个月之内缴纳。”这也就意味着中瑞需要在两个月内缴纳4亿元。

　　王振滔表示，由于中瑞先期工作一直是在投钱，所以这次要求每个股东承担相当于20套房子价值的筹集任务。逢年底银根特别紧，所以不排除个别股东借贷的情况，“股东之间、向亲戚朋友关系借钱，纯属正常的借贷，且跟房子没有丝毫关系。”

　　中瑞股东郑祥波也表示，当前宏观调控下银行贷款控制很严格，房地产开发贷款必须“四证”齐全，而且自有资金又不低于项目总投资的35%，在这样情况下，中瑞的确与外界发生了融资行为，一种是向朋友圈的借贷，另一种是通过信托公司办理信托产品。

　　而金信理财服务中心有限公司温州分公司的严经理表示，在温州，过来办理信托的以私人居多，对于今后是否考虑办理大公司比如中瑞财团的房产信托时，他们会很谨慎。

　　消息人士透露，中瑞已经委托金信信托投资股份有限公司办理此事，凭中瑞在温州的实力与信任度，很快就会有笔钱打到中瑞财团去。

　　实际上参与竞标的时候中瑞并不具备房地产开发资质，是委托神力集团与国光房地产公司参与。就在拿下地皮的一个月后，中瑞迅速成立了房地产开发有限公司以便规范地运作手头的项目。

　　温州市产权与市场交易中心的王庆基表示，中瑞投得地块要15亿多，加上通常3%的契税，“这块地起码要20个亿才能动工，钱从哪里来，只能融资。”

　　温州市银监局针对此事的态度相比起来谨慎许多，该局办公室一位官员表示，“中瑞毕竟还不是银行业，不能直接说是非法活动，但我们在高度关注中瑞的事情。”

　　“地方政府或者监管层对中瑞是一种很宽容的支持态度，但是民间对我们体制外的东西不是特别宽容。”郑祥波说。

　　日前，以人行温州市中心支行副行长蔡灵跃带头的课题组对温州民间资本规模扩张和形态变化的脉络、银行贷款和民间借贷在资本积累中的作用进行调查研究，并匡算出到2004年年末，温州民间资本会超过3000亿元。

　　中瑞的高层一致表示，考虑到法律风险，中瑞目前不考虑温州民间资本进入。“因为中国目前还没有针对以产业资本为主体的金融控股集团的法律规范，而且对财团的界定也还无统一标准，本身就面临很多潜在的风险，一旦因为融资方式问题而触犯金融监管法律法规，就会产生系统性风险。”中瑞一位高层表示。

　　“对于我们第一个吃螃蟹的，国家还没有给出一个合法的融资渠道，在国家投融资体制改革之前，我们要作相当的准备。”张人天说。

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　　中瑞大事记

　　2004年6月16日财团成立，号称建立一种以金融资本为纽带，集金融、实业、贸易于一体的综合性企业集团。股东由神力集团、奥康集团、法派集团、国光地产、泰力实业、星际实业、新雅投资、耀华电器、远洋眼镜9家民营企业组成。

　　2004年7月中瑞财团欲申办建华民营银行。

　　2004年9月10日，50万年薪＋奔驰汽车＋提成的丰厚待遇招聘来的新总裁杨新泉突然“休假”，10月31日正式离职。中瑞财团高层表示，继中瑞财团先前签署了4大项目的协议之后，目前锁定的项目已有9个；在3~5年内，中瑞的注册资金将根据项目的需要由5580万元增加到5亿元。

　　11月8日，中瑞财团以15.3亿元将温州造船厂的黄金地段收为己有。

　　11月25日，长春市温州商会常务副会长胡金畴称，温州中瑞财团要投资10多亿元人民币，在长春建立“温州商贸城”。

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