建设部报告称房价上涨有深层原因下跌不是好事

http://finance.sina.com.cn 2004年10月27日 08:17 北京青年报

■房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高 ■供图/Photocome 点击此处查看全部财经新闻图片

　　建设部课题组昨发布7000字报告回应地产泡沫论

　　针对近日喧嚣的“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”等等关于房地产市场走势的种种分析，建设部政策研究中心课题组昨天公布了一份颇具权威的报告，这份长达7000多字的报告认为，房地产投资的走势说明宏观调控已见成效：从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势；现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的；房价上

涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高；当前房地产金融仍是银行的优质业务；融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措。

　　■判断房地产是否出现泡沫

　　关键是看是否存在真实需求

　　建设部政策研究中心课题组就目前房地产市场是否出现泡沫作出了判断：在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。课题组认为，目前的住宅需求仍是真实需求。

　　首先，从潜在需求看，到实现“全面小康”的2020年，约有3亿至3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。

　　其次，从有效需求测算，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且——20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

　　第三，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。未来一段时间内，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

　　报告说，从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。课题组认为，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线，国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置率是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。

　　■现阶段房价下跌不一定就是好事

　　建设部的报告中分析说，正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。对现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房)供给的措施，建设部的报告给予了肯定。

　　地价上涨推动，是建设部的报告中分析房价上涨的首要原因。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

　　如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。

　　房地产供给结构变动推动，这是建设部报告中房价上涨的第二个原因。中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。在报告中建设部的专家还指出，必须密切关注当前非住宅物业(特别是商业物业)的供需状况。目前非住宅物业已呈现供大于求状况。

　　当前房地产市场中还存在大量投资需求。在上海，住宅投资比例达到16.6％，长沙市的住宅投资比例为16％，写字楼则高达40％。课题组认为，在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机——

　　■房地产价格上涨深层原因在于消费者预期改变

　　在从成本和供求关系两个方面来分析房价之外，报告还认为，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

　　从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。

　　■房地产金融风险是否转变为危机

　　依赖于国民经济整体运行状况

　　报告认为，房地产业先天就具备高风险性，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金的支持。据建设部政策研究中心课题组的专家测算，目前房地产开发资金60％左右来自银行贷款，的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。

　　报告指出，房地产经济的发展不是孤立的，是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997年亚洲金融风暴首先是东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“泡沫”破灭只是继发因素。

　　报告认为，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。

　　北京青年报：徐曼

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