以大学城的名义圈地 教育地产的胃口到底有多大

　　同几年前全国各地大建开发区的现象如出一辙，如今大学城的建设风起云涌。据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个，而且争先恐后做“大”文章。陕西的西部大学城占地4平方公里；辽宁大学城占地5.434平方公里；已开工的广州大学城一期工程占地17平方公里，二期规划43平方公里；南京宣布投入50亿元巨资，打造全国最大的仙林大学城，其规划面积达70平方公里，相当于26个北京大学……

　　一哄而上的“大学城热”，会不会出现重复建设、摊子过大、难以消化的问题？一些专家指出，真正意义上的大学城，不是一个大学集中场，更不是简单的圈地扩建。如果国内大多数大学城按现在这种态势建设下去的话，不但埋下了违规圈地等隐患，而且也偏离了高等院校自身建设发展的规律。

　　大学城：“圈地”怪胎

　　-《环球》杂志记者/陈芳

　　教育地产的胃口有多大

　　几年前建设的上海淞江大学城、河北廊坊东方大学城，面积在几平方公里，最近筹建的大学城面积动辄几十平方公里，如湖南长沙市“岳麓山大学城”是44平方公里，河南“郑州大学城”和湖北武汉“黄家湖大学城”都是50平方公里等。

　　大学城，被一些业内人士称为“教育地产”与知识经济时代的黄金组合。在高等教育产业化的改革背景下，各地对兴建大学城热情高涨。据国土资源部调查，全国大多数省份都在兴建或拟建大学城项目，少则一两个，多则八九个，这些“大学城”集教育、商贸、房地产、娱乐等于一体，设施标准一个比一个高。而且占地多是耕地良田，用地基本是行政划拨。

　　各方面指标和条件并不占优的郑州高新区，以建设河南省高科技高智力密集区为目标，吸引了郑州大学等河南几所大学进区发展。与此同时，当地全力打造的“郑东新区”，相继吸引了十几所普通高校进入。郑州北区虽然地理环境一般，但也吸纳了5所高校进入。一时间，郑州市形成了“大学城”建设“三足鼎立”的局面。

　　位于广州番禺区新造镇的小谷围岛，上万人的施工队伍和众多大型建筑机械，正热火朝天地打造“中国第一大学城”。之前，岛上基本是农田、民居及部分别墅。远远望去，四面环水的小谷围岛像飘摇在珠江广州河段上的一叶小舟。而今，广州大学城的兴建，已让这座孤岛成了“投资热土”。

　　关于广州大学城的建设，有关方面的赞誉之词不绝于耳。然而，小谷围岛的几位居民对记者说：“大学城规划的时候曾经宣扬‘房不上山，树不能砍’，如今，随着大学城建设的开工，小山丘推平了，树更不知砍了多少，岛上生态、气候都给破坏了，这以前可是广州的‘肺’呀！”

　　走进位于河北省廊坊市经济开发区的东方大学城，穿过那座著名的“凯旋门”，感觉像走进了一座新兴城市。道路整齐，建筑簇新，漂亮的游览车坐满了游人，往来穿梭，商业区和竖满了各高校牌子的教学区位于其中。

　　这座于1999年开工建设的国内第一座大学城，是大学城建设的“试验田”。短短的5年时间，东方大学城平地而起成为一个占地7.337平方公里，建筑面积达到165万平方米的宏大建筑群。

　　建设资金基本靠贷款

　　近年来，我国高等教育发展迅猛，自1999年以来实行的高校扩招政策，降低了大学门槛，让更多的人圆了大学梦。但随之而来的问题是，一些趋于饱和状态的高校面临教室、宿舍、食堂等教育资源的超负荷运转，部分学生开始被安排在校外租住。扩建校园、建设第二校区成为大多数高校的燃眉之急。

　　学校的力量毕竟有限，于是由政府出面另寻新区，动员社会力量建设“大学城”，让高校在城里“扎堆”的方式，成为解决这一矛盾最快捷的方式。

　　据了解，目前多数地方建设大学城模式有3种：一是以政府投入为主，当地政府投入巨额资金建设，然后交由入住的高校管理使用，如深圳大学城、珠海大学城；二是以社会投入为主，当地政府制定相应的优惠政策，提供土地，由企业投资兴建，教育集团或教育投资公司参与，学校长期租赁，园区拥有所有权与办学权，如河北廊坊东方大学城、上海淞江大学城；三是多元化投入，政府除政策支持外，另投入部分启动资金，承担共建部分设施建设、将部分教育基本建设拨款改为贷款利息补助，学校主要通过土地置换、银行贷款和后勤社会化等多种措施筹集资金，如浙江省的5大高教园区的建设。

　　《环球》杂志记者在调查中发现，无论哪种投资方式，其最终的资金来源，绝大多数都是银行贷款。几乎所有的大学城，都需要持续追加投入巨额资金，而这对后续资金的供应系统要求很高。比如，南京市的江宁大学城近期投资为5亿元人民币，但远期投资高达40多亿元。从目前的经济现实可以看出，并没有多少城市具备这种持续追加投资的经济实力。但是如果将来人才市场的变化给预计的生源带来影响，新校区占的地用不了，或者学校开发能力不足，导致投资浪费，今后的政府、学校、企业将如何面对还贷的压力？

　　部分大学城已现债务危机

　　对于大学城大规模的征地拆迁补偿安置，基础设施建设，不少地方以无偿提供土地和“零地价”出让土地作为条件，交由房地产开发公司负责开发建设。政府为了进一步引资，不得不大量低价批租土地，开发商趁机进行圈地，成片储备。开发商圈地储备后，便开始上演土地“圈钱”，将土地抵押给银行贷款，转回来向政府压价吃进土地，再向银行抵押贷款，如此反复。

　　业内人士分析，大学城建成后，各有关方面对于建设资金的返还，主要通过以下途径：配套服务经营、后勤社会化服务、教师和学生公寓的出售与出租、校本部土地的置换、学生学费收入，其中学生的学费和住宿收入是主要来源。

　　以东方大学城为例，其主要经营方式为：出租教学楼、体育文化设施等教学资源，收取租金，如北京航空航天大学、北京中医药大学等大部分高校；收取学生公寓住宿费用(适用除北京城市学院以外的所有院校)；此外如北京城市学院、北大方正软件学院购买了部分教学资源及其配套设施。如果按照5万多在校生的年均学费和住宿费计算，这笔收入可能刚刚相当于投资公司每年需要投入的物资管理费用、支付贷款利息等，也就是说，仅仅实现了收支平衡。

　　东方大学城的开发者——东方大学城投资发展有限公司，目前已面临严重债务危机。东方大学城建有包括教学区、公寓区、体育中心、文化中心、生活服务区、休闲风景区等6大功能分区。据记者了解，在大学城建设初期，因为纷纷看好这一项目，国内多家银行主动上门，希望提供项目贷款。中国工商银行河北省分行与大学城开发公司签订了32亿元的银企合作协议，使得大学城一期工程迅速启动并形成规模。但在大学城二期工程已经启动，许多高校已经签订入驻协议，学生即将入驻的情况下，中国工商银行河北省分行在放贷3.1亿后，停止了贷款。企业后期融资困难，采取工程队垫资的形式继续建设，形成了沉重的债务负担。

　　目前，大学城二期工程刚刚完工，投资已达50亿元人民币，但众多施工单位的巨额垫资偿还遥遥无期。

　　据初步估算，目前东方大学城总负债约为22亿元(其中工程欠款约13亿元，银行贷款6.6亿元，其他欠款2.1亿元)。一些专家担忧，东方大学城暴露出来的资金链断裂的问题，会不会在其他大学城重演？

　　“大学城”热为何居高不下

　　-《环球》杂志记者/陈芳

　　大学城越办越热，越办越大已引起多方面的关注。有专家一针见血地指出，一些地方投入巨额资金，占用大片土地搞大学城，动机除支持教育事业外，还在于好大喜功，通过“卖子孙地”生财，急功近利地追求所谓的“政绩”。

　　打着办教育的名义以划拨方式圈地

　　按照规定，经营性用地一律采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，开发商从政府手中得到低价土地几乎没有可能，但若以办教育的名义，政府则可以极低廉的价格划拨土地。这一优惠政策如同一块肥肉，引得投资者蜂拥而上。各地大学城普遍以划拨方式供地，这些土地中相当部分变成了商业经营性服务用地。

　　广州小谷围岛的一位居民告诉《环球》杂志记者：“大学城的地是以每亩3～5万元的价格收回的，而拍卖的底价却不知要翻多少番。”将大学城中心区的土地出让，理由可能是为了进行商业配套，但这一来是否会成为新一轮房地产开发升级的突破口？

　　国土资源部土地利用司副司长束克欣认为，大学城建设中存在两个突出问题，一是大学城城市规模过大，大量圈占土地，土地浪费严重，有的申报面积达50平方公里。二是有的大学城里用划拨地搞经营性房地产项目，建商品房、写字楼，搞学生公寓出租，这样搞必将严重扰乱土地市场秩序，严重违反了经营性用地必须以招标拍卖和挂牌交易的原则。

　　《环球》杂志记者在调查中了解到，目前，大学城的开发建设，已经脱离了单纯解决高校扩招压力的初衷，而是将其纳入了地区城市文化经济发展规划的轨道。一些地方政府把大学城看作是诱人的“经济蛋糕”，借以发展地方经济，提升城市品位。有专家认为，大学城建设带来的政绩是地方领导层更为关注的。在现有体制下实行的干部考核体制，其重要的指标之一就是GDP，而提高GDP最快的方法就是经营土地，它不像产业投资需要很长时间才能得到回报，只要卖地，本届领导即可收到“实效”。

　　地方政府热衷大学城建设，还在于可以名正言顺地圈地。房地产开发等经营性用地都要公开招标拍卖，已不能像过去能靠协议弄到土地。而大学城用地不论是教学用地，还是商业服务用地，都是行政划拨，避开土地审批环节，这无疑对投资商具有巨大的诱惑力。《环球》杂志记者在调查中了解到，东方大学城首期规划的6.67多平方公里中，高尔夫球场竟然占据了2/3。此外，在东方大学城随处可见会议中心、别墅、度假村、美食街的招商广告。

　　大学城不能搞成“大跃进”

　　中国城市规划设计研究院城市规划研究所所长朱子瑜认为，建设大学城是一个长期渐进的过程，是一个投资巨大、周期特长的建设。他说：“参照发达国家大学城的发展模式，在我国，只有拥有诸多高校的北京海淀区有了大学城的雏形，确切地说，正在由大学聚集区向大学城过渡。但目前，各高校仍围在围墙里，资源共享的东西还太少。”

　　清华大学房地产所所长刘洪玉教授对大学城遍地开花并不看好。他认为，真正的大学城不是一个孤岛，需要有许多的配套设施，需要更多的文化底蕴，是比经济园区更加社会化的社区。如果国内大多数大学城按现在这种态势建设下去的话，势必成为一种畸形发展的怪物。这种简单的圈地扩建，对于大学来说，是支离破碎的，对于学生来说，接受的教育是不完整的。

　　在大学城的土地供应中，如何防止投机者窃取国有土地资产？如何严格执行土地利用规划？专家认为，大学城不仅是一种教育概念，更是一种社会概念，在建设与发展，经营与管理方面，政府应当发挥主导作用。理性看待大学城的问题，既不要全部封杀，把它说得一无是处，也不要把它夸成一朵花。

　　国土资源部土地利用司人士强调，做任何事情必须严格按照国家的法律法规办事。政府部门不能带头违法，好事要办好，千万不能好大喜功，把大学城搞成“大跃进”。

　　大学城建设亟待规范

　　事实上，对大学城的开放建设，各级政府部门并没有彻底否定，但对其中出现的问题却不能坐视不管。盲目发展大学城显然是有害无利的，如何规范大学城的建设成为当前教育界、学术界及政府有关部门关切的问题。对于未来大学城的发展，专家认为应该从投资、招生规模、用地规模3个因素来考虑。

　　首先，大学建设要经过充分论证，因为建设一个大学不是为一个城市服务的，而应该是为一个区域甚至全国服务的。因此，要考虑一个区域的大学城数目，哪些城市可建，哪些城市不可建，应该拿出一个意见。

　　其次，用地规模要规划。现在主要问题是没有一个指标作为参考，大学城规模究竟该有多大？土地面积的通常值是多少，应该有一个参照标准。在编制规划时一定要因地制宜，量力而行，要维护规划的整体性和稳定性，严格实行规划用地。

　　三是发挥政府的主导作用。可采用政府引导、社会参与、市场运作的方法，调动各方面的力量参与大学城建设；处理协调好各利益主体的关系。大学城的核心功能在于教育，因此就要调动大学的积极性，尽量淡出企业主导大学城的模式。

　　据了解，目前欧美的大学城有两种模式：一种是美国的波士顿，英国的牛津大学、剑桥大学等大学城，它们都经过百年以上的历史自然形成；另一种是依靠政府的力量建设起来的，如美国规模数万人的州立大学、日本的筑波大学，这又与当地政府的财力密切相关。

　　一些教育专家认为，建大学城并不是国外发展高等教育的惟一模式，国外有很多名校并不是建在大学城里。条件成熟的城市可以搞一两个精品，但不能搞“一刀切”，不能“刮风”。要真正按教育规律办教育，适合建大学城的可以搞，不适宜的不强求。

　　“大学城热”中的利益冲突与对策

　　-张化萍

　　近年来，随着高等教育“产业化”和高校扩招现象的升温，兴建大学城已逐渐成为一股热潮。大学城作为“由企业投资、政府支持、产业化经营、统一管理、分工负责、资源共享、具有中国特色的现代高教改革的全新模式”，已经被视为一些地方政府视为建造城市新城的亮点。

　　据国土资源部的统计资料，现在全国已有大学城50多个。大多数省份，尤其是经济比较发达的地区大学城建得既多也快，当然，西部地区也不示弱。然而，一个不容忽视的事实是：在已建的50多个大学城用地中，绝大多数为农用耕地。

　　“大学城热”中的利益冲突

　　自1999年开始实行高等学校扩招以来，我国高校招生人数呈“登阶状”逐年增加。从1999年的164万人到2002年320.5万人、2003年的382万人及2004年即将招生的402万人。与之对应，2002年，高校在校生人数达1600万人，到2003年则增至1900万人。乍一看，高校的圈地增容似乎非常必要。然而，从长远看，未来我国高等教育事业的发展对大学城的需求并不高。

　　根据教育部公布的全国教育事业发展统计公报，在自1990年至2002年的13年间，虽然高校在校生比例保持一定幅度的增长，但高中、初中、小学和幼儿园阶段在校生比例的增长幅度却不大，小学及幼儿园在校生的人数近7年来还呈递减势头。一个大学城从建成投入使用到发展成为完善、成熟的社区，需要5至10年甚至更长的成长期。而按照我国的实际情况，很多大学城将会在尚未达到理想的规模效应前，便因生源不足而缺粮断顿、不能正常发育了。

　　根据19世纪英国社会活动家霍华德“城乡磁体理论”，具有“田园风味”的新城因“造型新颖化、绿地鲜花多、配套设施高”等优势将对生活在“旧城”内的人产生巨大磁力，能够将“旧城”吸成“空城”。而大学城便是按照生态、环保要求，以较高标准建立起来的现代化新城。

　　社会服务资源的共享以及地盘的扩张，意味着大学声望和经济效益的增加。许多大学把“突破小围城进新城”作为可持续发展的杠杆，从过去的新生入园发展到院系整体入迁，甚至连实验室、行政办公部门都进驻新区。大学城经济热的影响力从往返于“旧城”和“新城”之间班车的繁忙程度便可看出。于是，“旧城”被吸成“空城”，“空城”自然可作他用——何乐而不为呢？

　　诚然，造城运动使原先平静的田园变成热闹的大学城，投资大学城的商业，存在着生意上消费集中，竞争对手少的优势。但双休日、“五·一”长假、“十·一”长假和寒暑假却使大学城全年有100多天处于“半空”或“全空”状态。显然，一座座大学城建成的同时也意味着一座座新空城的诞生，这也意味着指望通过大学城建设来长期有效地拉动一方经济、增加就业岗位并不现实。

　　在已经建成的大学城中，虽然也有像上海淞江大学城这样建设经营较为成功的例子，但多数大学城受地域位置影响，其收入来源主要依靠收取学费和住宿费，从事商业经营和后勤服务，以及置换学校本部土地、出租(售)教师和学生公寓等。

　　以河北廊坊东方大学城为例，按一名学生学费每学期1500元、住宿费每年1500元计算，5万在校生的规模仅仅实现了收支平衡，谈不上产生多大的经济效益，要增加效益只有继续增加学生人数，或提高学费及住宿费标准。但如果这样，势必同“低密度居住、低标准收费、高标准服务”的方针相矛盾。据初步估算，东方大学城的工程总负债额约为22亿元，工程欠款、民工工资、银行欠款等一系列债务链已令人们的“短视”与“盲目”付出了难以承受其重的负担。目前，一些地方银行已将大学城开发项目列入了贷款禁区。

　　“大学城”送给农民的蛋糕并不甜

　　“大学城热”显然刺激并带动了房地产热的升温。不用政府号召，自大学城作为新生事物一出现，房地产商们就盯上了大学城建设这块美味蛋糕，大炒、暴炒大学城及周边的房地产项目。“城市氧吧”、“中央智力区(CID)”、“高等教育文化圈”、“绿色生态区”、“为大学城建设加油”、“投资是不悔的选择”……类似这样煽动人心的词语，将“冷盘”炒成了“热盘”。

　　于是，大学城周边的商品房房价水涨船高，成为业主心目中投资的乐土，更让房地产商们乐开了花。于是，房地产热带动了相关行业的繁荣，地方政府的财政收入增加了，建材好卖了，装饰业火起来了，小区交通发达了，经济效益、社会效益提高了……

　　“大学城建设”之所以被房地产商们视为奶油蛋糕，最重要原因就是，以建设大学城的名义，房地产商可以用较低的价格从政府手中买得土地，而不用按国土资源部的要求买入通过招标、拍卖或挂牌方式出让的高价土地。开发大学城房地产的利润空间大、卖点多，当然是“香甜的奶油蛋糕”，是业界升级的新突破口。

　　而一些地方政府受短期经济利益的驱动，以建设大学城发展教育为名，撇开城市规划审批环节，用“无形的手”大规模圈地开发大学城。对这些地方政府而言，大学城既是能够提高地方科学文化品位，给政府政绩贴金的“面子工程”，又可利用其开发房地产，发展经济，增加地方财税收入，可谓一举多得。

　　而被征占土地的农民得到了什么？开发大学城让农民成为市民。在我国的50多个大学城的建设用地中，土地大部分为农业用地，并且有83.93%的用地是政府行政划拨的。土地价格低的2万～5万元1亩，有的甚至不给钱；高的不过20多万元1亩，可按一定比例分到农民手里。

　　然而，尽管住进新房，没有专长的农民却很难找到高薪的技术活，随之而来的物业费、相关设施的维护费更让“新市民”们承受不起。还有一些农民连“准市民”都当不上，成为流失土地的“流民”。这些人没有工作，没有土地，没有社会保障，只好背井离乡外出打工，自谋生路。

　　“流民”的流动成为社会管理的难题。近年来，因大学城、科技园区、经济开发区等各类开发区的征地已经造成1000多万农民失去土地，就业局势非常严峻。“大学城”这块蛋糕，在中国农民的嘴中很苦涩。

　　建设大学城必须符合可持续发展战略

　　第一、按照“双百方针”发展优质教育，建造合格的大学城。从教育角度讲，“十年树木，百年树人”，教育乃百年大计，此为第一个“一百”。发展优质高等教育，培养民族精英，不能靠降低门槛，无限制地扩大招生人数，要根据国家经济发展的需要，培养有专长的技术人才，为民族复兴输送大批生力军。

　　从建筑学角度看，大学城的建筑设计等级为“重要”或“一级”，使用的时间为50～100年，同样是百年大计，此为第二个“一百”。目前，各地大学城工程项目匆忙上马，无论在设计上还是施工上都不可避免地存在漏洞和问题，这很可能催生出一批“豆腐渣”工程。对此，有关部门应该在项目建设过程中或至少在新城全面投入使用前，严格把关，提前消除安全隐患。

　　第二、大学城建设不能搞“一刀切”，要充分发挥其积极作用。大学城毕竟是投入了大量人力、物力和财力的工程，如果将“全面整顿”片面理解成“全面下马”是不正确的，由此形成的“半拉子工程”没有任何使用价值，反而会造成更大的资源浪费。一方面，对于大学城在促进高等教育普及、资源共享、社会化服务管理、积极吸引民间资本发展教育等方面所起的积极作用要予以肯定；另一方面，更要认真反省重复建设的错误，吸取教训，避免再犯。

　　第三、按照经济规律，尽快制定合理的用地界限，扼制圈地运动。针对目前大学城热对中国经济社会造成的影响，国土资源部、建设部和教育部应抓紧时间研究出台指导意见和相关政策，尽快对大学城的教学用地和经营用地划出明确的政策界限。扼制目前的圈地运动，扎紧口子，要从城市规划建设和教育产业规划两大层面规范大学城的发展建设行为，对大学城已开发的房地产项目，按国家的有关规定，合理地收取国家应得的部分，用于积极地发展教育事业，提高社会保障的受益面，使大学城的建设走上健康、合理、有序的发展道路。

　　放眼全球，许多蜚声国际的大学城都不是像我们这样全国同时起步、大干快上地建成的。英国牛津大学城、剑桥大学城是数百年文化积淀和自然形成的大学集群；美国斯坦福和哈佛大学城的高科技效应也是几十年的发展结果，而不是靠三五年短、平、快拼出来的。大学城在我国尚属新生事物，要积极引导以确保其健康发展。对于仍处于社会主义初级阶段的中国而言，50多座大学城已是一个不小的数字。在大学城模式没有完全定型的时候，国家应加强对大学城的规划建设管理，在进行项目可行性研究的同时更要考虑不可行性研究，对大学城的虚火一定要泼凉水降降温。