博弈之道：当前房市面面观

　　今年3、4月份以来，随着房市调控政策的陆续出台，长三角各城市的房市成交量逐渐萎缩，日夜排队购房的火爆场面消失了，但各种力量的较量愈演愈烈。概括起来，目前房产市场上出现了八方博弈。

　　消费者：盼房价理性下调

　　上世纪末以来，我国房地产市场开始实质性启动，一幢幢新楼建起来，大批城镇居民通过银行按揭贷款改善了住宅条件。但还有大量居民尚未买过商品房，除了弱势群体之外，还有一批批新就业的年轻人，他们想买房结婚或改善居住状况，但持续猛涨的高房价把他们挡在售楼处门外，本以为这辈子不可能再做买房梦了，但近几个月来政府实施的房市调控又给他们带来了一线希望。他们天天盼，夜夜等，期盼房价下调到自己可以忍受的地步，就义无反顾地冲进去。当他们听到有人指责他们你们怎么这样不理性，还在持币待购呀，现在可以买到房了，还观望什么时，真是怒从心起。他们说，你的房价在天上，我的钱袋在地上，我地上的钱袋怎么能飞到你天上的房价上来呀？你房价能否下来些，让我的钱袋也鼓足干劲飞一飞。如果这个消费者居住在上海，家庭年收入只有5万元，要他买50万元一套房也许是现实的，买100万元一套房就只能是白日做梦了。

　　开发商：房价下来心总痛

　　对长三角地区的开发商来说，这些年来房价持续猛涨，真使他们笑得合不拢嘴。尽管他们的麻袋开始时基本上是空的，花上几十万元或几百万元就能从地方政府那里协议转让到了土地，再用土地向银行抵押，取得了开发贷款。建筑商方面当然是带资施工，楼盘未封顶就开始预售收款，钱真好赚啊！房价天天涨，利润麻袋夜夜鼓。国家统计局数据表明，2004年，35个副省级城市中，房价同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳖头，就上海而言，2004年商品房均价6385元，如果将青浦、松江等地区排除在外，上海房价已超越1万元。再看看南京，2004年主城区房价已超过8000元，如不计六合、江浦等新区，南京江南八区房价超过5500元，2005年一季度达到5850元，比广州高出一大截。据南京媒体披露，某开发商2002年底协议拿地每平方米500元，所盖房子却卖到8000元，扣除各项成本，毛利达200%！一位房管部门官员透露，许多开发商在读到这则新闻的第一个反应是认为在说自己开发的楼盘(见建设部办《中国楼市》2005.6.22第7版)。的确，长三角房价令珠三角汗颜(同上)。房产开发获取的厚利靠的是高房价，开发商的逐利本性决定了他们对房市价格波动的态度--一旦房价上去了，就绝不能让它下来，房价每跌1元钱，就像在开发商身上割块肉那么痛。因此，当房价有可能理性下调时，他们就使出混身解数来维护高房价。他们或开会结成价格联盟，或尽量推迟开盘以等待风头过去。当然，对于一些资金实力不强的开发商来说，当资金压力迫得他们实在扛不住时，也可能挤牙膏式地逐步降价。也不乏有眼光的开发商会作出冷静的判断，与其维持高价卖不动，还不如乘早主动适度降价以迎来大量消费者购买。然而，一些龙头房产企业在降价方面动作最少，这不仅是因为他们资金实力较强，更由于他们是同行中领头羊。他们绝不敢轻举妄动，如果他们在下调房价上有所动作，有关方面也许立即会有颜色给他们看。他们心中充满矛盾，不降价吧，眼看着楼盘成本一天天在升高；降价吧，日后穿小鞋的日子就难过了。

　　投资和投机商：懊悔没有早点走

　　对投资和投机不妨先作如下定义：长期以租养房为投资，短期炒房获差价为投机。这些年来，在房市上，无论是投机者还是投资者，个个都赚得盆满钵满，买进得越早，赚得越多。上世纪末，上海市中心新楼每平方米5000元、6000元多的是，许多投资客(包括有眼光的温州炒房团)曾大量吃进，时至今日，房价翻几番的不计其数。在去年第四季度、今年第一季度上海房价如脱缰的野马扶摇直上，房价骤升。这些投资客心花怒放，其中一些聪明人乘市场火热时获利了结，落袋为安；另一些人则认为房价还要大涨，紧捂不放；还有一些人就很不理性了，他们眼看着疯涨的房价自己也发疯跟风，在高价上吃进了一些房产。不料今年4月份以来房市风云突变，政府调控的措施出台，令一些投机者来不及躲闪。他们不免懊恼万分，怎么办？一些较聪明者赶快降些价挂牌出售，如果卖不掉再降些价。他们中有些人的降价空间大得很，比方说每平方米以4000元买进的，价格最高时涨到过每平方米15000元，他就挂牌13000元，如没人问津，再挂11000元，10000元，直到卖出为止。就是以10000元卖出，每平方米也有6000元的利润，扣除资金成本，利润也已经翻番。有些投机者不甘心降价，就改售为租以窥方向，等待时机，企图用时间换空间。然而，当大量投机客都这样做时，出租房源又大量增加了。租赁市场供求关系的改变，又引发租金和出租收益率下降，当出租收益率大大低于房贷利率时，他们就会陷入亏损而感到不如早早出手。由于投资和投机客都是散户，不易结成价格同盟，因此，在这次调控中，二手房房价首先出现了松动。二手房和一手房是联动的，二手房房价下调必然带动一手房房价下调，一手房房价下调又促使二手房房价下调，二者相互影响，使房价往下走的趋势难以逆转。

　　中介商：不死不活最难受

　　在售楼者不肯降价、消费者观望等待所形成的房市成交量持续萎缩过程中，谁最难受？无疑是中介代理商。前些日子房价疯涨，成交火爆，他们日子当然很好过。如果目前房价能快些适度回调到消费者愿意进场购买的程度，从而使成交量大幅度上去，他们日子也不会难过。中介代理商最怕的就是目前这种价格不上不下、成交量不死不活的局面，因为他们是靠成交量吃饭的。从理论上说，价格涨跌只影响开发商、投资商和消费者的利益，并不影响中介代理商的利益，但成交量大小就和他们的利益息息相关了。目前成交量萎缩使不少中介商难以生存下去，尤其是那些实力较弱、品牌较差的中介门市部，只能纷纷关门。以上海为例，一万多家中介门市部据说已关门近半。这也是一次大洗牌。在目前局面下，中介代理商为了生存，可以说是动足了脑筋，他们一方面劝说售房者理性降价，一方面竭力在消费者面前表示，房价不会再降了，如果错过目前良机，要后悔莫及。有的中介代理商甚至连哄带骗，撮合买卖双方成交。

　　银行：控制风险放第一位

　　在房价涨跌问题上，银行的心情同样十分矛盾：一方面，在前几年房价节节上升但还不算过分高时，银行十分希望房价继续上涨，因为房价上升时投机、投资和消费需求都十分强劲，尤其是对短期快进快出的投机者来说，房价涨到一定程度，他们立即出货，全数归还贷款，银行方面觉得毫无风险；另一方面，当房价涨得实在离谱时，银行又害怕起来，生怕房市泡沫一旦破裂，风险全压在自己身上。因此，当人民银行和银监会一个个控制房贷风险规定出台时，各银行就统统照办。问题是，如果成交量低迷时间过长，银行房贷业务量要大受影响，怎么办？其实，他们也是希望房价能快些适度回调，让有购买能力的消费者进场，通过发放按揭贷款，使银行放贷业务量也相应提高。但是，银行方面也绝不愿看到房价出现深幅下调，希望房价下调幅度不要越过30%这个槛，因为从去年起，银行个人房贷成数一般都控制在房价的70%以下，如果房价下调幅度超过30%，说不定真会有个别炒房者不还贷而选择把所购之房交给银行。当然，这样赖帐的购房人为数极少，因为他们都已经归还了或多或少的贷款，真的赖帐的话，不仅是首付款，而且连已还清的贷款都泡汤了。

　　目前，上海房贷市场中还有一个不利于提高消费性需求的因素，许多银行为了控制风险，都不愿给房龄超过一定年限的老工房买卖放贷，据说是因为买老工房者大多属中低收入阶层，他们通常只有一套房，如果他们一旦归还不了贷款，法院规定不可以拍卖房屋，也不可以封存房产，目的是维护社会稳定。然而，如果买老工房者不能贷款，一些原住老工房的消费者本想通过出售老工房再贷点款购买商品房以改善住房条件的人就变得无计可施了。这岂不大大降低了房市上的消费性需求吗？有人提议，可否由政府出面担保，让银行给购买老工房者贷款呢？这是当前迫切需要考虑的一个问题。

　　地方政府：唯独房价降不得

　　在目前房市交易清淡之际，一些地方政府可说是最坚决反对本地房价调整的一方。在房价近几年来涨得非常高的地方，有的政府官员说，我这里房价涨得有理，因为我这里经济地位特殊，强大的需求支撑了高房价，根本不是什么泡沫。在房价近几年来没有大涨的地方，那里的政府官员说，我这里的房价与周围相比，还没有体现应有的价值，我这里的房价不存在要向下调整的问题，而是还有很大上升空间等等。总之，几乎没有一个地方政府官员会说，我这里的房价需要调整。在他们看来，什么商品都可以跌价，唯独房价不能跌。为什么，个中道理当然不便明说，其实人人都心知肚明：第一，房价跌了，财政税收会减少；第二，房价跌了，地价也会跌，地方财政收入这一块要大受影响；第三，房价跌了，城市经营开发可能会产生麻烦；第四，房价跌了，房地产开发量可能会减少，GDP增长速度会放缓，从而会影响地方政府的政绩。

　　房价乱涨会造成许多隐患，这些地方政府官员真的一无所知吗？当然不是，但他们中的许多人都是只顾眼前，不顾将来；只顾局部，不顾全局。

　　中央政府：全局利益高于一切

　　这次房市调控，中央是下了大决心的。这次国务院先后公布的两个八条，尽管还算温和，但已开始动真格了，并很快就开始显现出一定的成效。为什么这次中央要对房市调控动真格？

　　这是构建和谐社会的需要。如果再不调控，任房价继续飞涨，富的人会越富，穷的人会越穷。

　　这是国民经济健康协调发展的需要。目前我国钢铁水泥等行业之所以投资过热，煤电油运之所以如此紧张，国民经济许多部门之所以发展不协调，重要源头之一是房地产行业的暴利，而这种暴利又来源于房价不断上涨，因此，必须对房市作出调控。

　　这是房地产行业本身持续、稳定发展的需要。在经济发展和城市化进程中，房地产行业肯定需要不断发展，但发展必须是稳健和持续的，这必须做到：第一，住房的供给结构要合理，从房型到规格要能为广大消费者所接受，开发商只愿造大房型、高档房的局面必须加以改变；第二，住房的需求要合理，真实的消费需求要满足，过度的投资和投机需求要抑制。这次调控，通过供求双向调节，使过高的房价降下来，正是为了使房市能在牢靠的基础上更好地发展。

　　这是人民币外汇制度市场化的改革的需要。眼看由投机风造成房价飞涨，境外游资会蜂拥进入我国内地房市，企图收到房产增值和人民币升值的双重利益。通过调控，由于房价下调的预期，境外游资就会收敛得多。

　　当然，中央政府并不希望房价大起大落，而只希望大起的地方小落，没有大起的地方稳定。大起大落都对经济发展不利，但大起了连小落都不允许，实际上就等于在继续给炒楼者壮胆。

　　学者和媒体：奇谈怪论可真多

　　马克思说过：政治经济学的研究的材料的特殊性质，会把人心中最激烈，最卑鄙，最恶劣的感情，代表私人利益的仇神，召唤到战场上来反对它。(《资本论》初版的序)。这次房市调控以来，一些学者、专家和媒体发出的声音令人想起上述这段话。由于这次调控触动了一些人的利益，因此，代表这些人利益的专家，学者和媒体纷纷登台亮相，先后抛出了各式各样的言论来反对调控。什么房市本来是健康的，因而用不着调控；宏观调控房市是走计划经济老路房市调控就是对房地产业打压房价合理调整会使老百姓的利益受损，也会使银行受冲击房价理性回调就是大起大落房市调控后交易量萎缩是因为消费者行为非理性房市调控现在有了偏差，房市调控现在赶快要见好就收，房市调控出了问题谁来负责等等，不一而足。真可说是奇谈百出，怪论多多。鼓吹这些奇谈怪论的人有不少是所谓的专家、学者和文人。在政府宏观调控措施出台时，他们拼命反对，这是为什么，是不是自己也参与了炒房，还是屈服于某些地方政府的压力，为了保自己饭碗而不得不如此做，或者是不是他们与利益集团有某种联系。所有这些，只有他们自己最清楚。

　　八方博弈均衡预期

　　从以上分析中可以看出，最希望房价向下调整的是广大普通百姓，尤其是希望改善居住条件的年轻人。而最反对房价向下调整的是开发商、投机商和部分地方政府，尽管他们的目的和动机不完全一样。中介商和银行在房价变动问题上的态度偏于中性，中介商主要偏重于成交量，银行更偏重于控制风险。中央政府则从全局利益出发，希望全国房地产市场能健康、平稳、持续地发展，不希望房价大起大落，只是希望近年来房价涨得过猛的地区作出适度回调，而大部分地区并不一定要回落，只要以后能平稳就行。

　　鉴于我们党历来有地方服从中央、下级服从上级、局部服从全局的传统，估计房市中的八方博弈最终还是要在中央全局利益基础上达到一个均衡。就房价而言，由于长三角主要城市近年来房价实在涨得太快太高，通过调控，投机需求退潮，房价在半年到一年或一年半的时期内，适度(不超过2005年4月初价格水平的30%)回落已是必然趋势，然后再经过1--2年的平稳盘整，再开始平稳上升(每年不超过3--5%，即和CP1同步)。这种平稳上升趋势即使在2010年世博会之后也不会改变。如果这次房市调控由于某种原因半途而废，房价就会迅速反弹，房市泡沫继续快速膨胀，后果将不堪设想。从目前情况看，这种可能性不大。（来源：上海证券报）