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王世渝
作为金融产品，REITS对于中国还十分陌生，很多人将REITS与目前国内比较流行的集合投资信托计划等同，简单地将REITS归结为信托产品。这种等同其实存在很大误差，甚至容易因为这种误差而将一个具有强大生命力和市场优势的金融产品扼杀于摇篮之中。
REITS与信托计划有着某些联系，但他们之间有着本质的区别。
REITS是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也主要是投资于房地产，都可以理解为房地产金融产品，两者都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这两个金融产品的相似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别。
首先，REITS是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。
其次，REITS具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。
第三，REITS发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REITS设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
第四，收益途径和收益方式的区别：REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信托持有人却要承担风险，因而，收益与风险是不对称的。
第五，还有更为深层次的区别是：REITS与股票相似。股票作为资本市场的交易工具，是庞大的资本市场的浓缩，是资本市场资源配置的表现终端，是全球产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。
因而，无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较，信托计划最多是一个低层次的初级金融产品，并且有严重缺陷。美国REITS发展历史上，曾经也经历过信托计划这个阶段，经历了一些失败后，才发展到今天成熟的REITS产品与完善的市场体系。
对于中国来讲，我们一旦分清了REITS与信托计划的区别，就应当迅速结束目前这种低层次的信托计划的发行，逐渐调整改造、升级，以免重蹈美国早期的覆辙，少走弯路。
(作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长)
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