南京栖霞建设股份有限公司副总裁王建优发言

　　

　　2006年3月5日，《大众证券》联合新浪财经、中国银河证券基金研究中心《寻找成长力量--中国基金年度状元颁奖峰会》活动在南京举行。新浪财经对此次会议进行全程独家网络图文直播。图为：栖霞建设副总裁王建优。(图片来源：新浪财经)

　　2006年3月5日，《大众证券》联合新浪财经、中国银河证券基金研究中心《寻找成长力量--中国基金年度状元颁奖峰会》活动在南京举行。新浪财经对此次会议进行全程独家网络图文直播。以下为南京栖霞建设股份有限公司副总裁王建优先生发言：

　　公司基本情况介绍

　　南京栖霞建设股份有限公司成立于1999年12月，是国家一级资质房地产开发企业、中国房地产著名品牌企业和核准制下中国房地产行业的首家上市企业。公司控股子公司共五家，其中四家为二级资质房地产开发企业，一家为国家一级资质物业管理企业。公司股票代码：600533，公司简称：栖霞建设。

　　自成立以来，公司在“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运作现代化”发展战略的指引下，秉承“新城市主义”开发理念，以诚信经营为根本，以技术创新为依托，以市场需求为导向，以实现环境效益、社会效益、经济效益的同步增长为目标，成功开发建设了包括多项国家示范工程在内的许多精品住宅小区。

　　公司在部、省、市行业主管部门和政府组织的历次住宅小区评比中获得了“国家小康示范工程”、“全国物业管理优秀示范住宅小区”(两次)、“建国五十周年南京十大标志性工程”等各级各类荣誉60余项，其中，月牙湖花园不仅在建设部、科技部组织的小康住宅评比中一举获得规划设计、工程质量、科技进步、室内

装修、环境质量、物业管理等全部六项优秀奖(目前为止，全国唯一)，还获得了联合国改善人居环境迪拜奖，并作为1996-2000年度中国住宅小区的唯一代表，于2001年6月在纽约联合国人居特别会议上进行展示。

　　公司公开发行股票前股本总额为1亿股，共有六个发起人。其中：南京栖霞建设集团有限公司持有6,800万股、南京新港高科技股份有限公司持有2,924万股。本公司于2002年3月首次向社会公开发行人民币普通股4,000万股并在上海证券交易所上市交易。发行后总股本为1.4亿股。

　　2005年4月公司转增股本后，股份总额为2.1亿股，其中流通股份6000万。

　　公司于2006年1月11日召开了股权分置改革相关股东会议，并于2006年1月19日顺利完成了股权分置改革工作。本次股权分置改革方案的主要内容是：

　　公司非流通股股东以持有的1680万股作为对价，支付给流通股股东，以换取公司的非流通股份获得上市流通权，流通股股东每持有10股将获得2.8股对价。同时非流通股股东作出了以下三项承诺：

　　2006至2007年，公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率不低于30%。

　　控股股东南京栖霞建设集团有限公司所持非流通股股份在自获得上市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格不低于8元/股。

　　2005年至2007年，三年内公司的原非流通股股东将在年度股东会议上提出按照不低于70%的比率分配当年的可分配利润议案，并对该项议案投赞成票，以保障该议案获得年度股东会议的审议通过。

　　2005年度公司经营情况回顾

　　1、2005年度主要楼盘的开工、施工、竣工、销售情况

　　目前，公司在江苏省范围内拥有天泓山庄、汇林绿洲、云锦美地、天悦花园、百水芊城、枫情水岸、IALa国际、瑜憬湾、上城风景、东方天郡、仙林新市区NO.2005G28号地块等十多个开发项目。除无锡瑜憬湾项目和仙林新市区NO.2005G28号地块尚处于前期开发阶段外，其余项目均已开工建设。

　　2005年，公司工程施工面积118.6万平方米，其中新开工面积48.8万平方米，竣工面积62.8万平方米，销售面积40万平方米，销售结算面积28.37万平方米，销售额21.5亿元，回笼资金19.3亿元，销售结算金额13.25亿元，利税近4亿元。

　　2、2005年度主要经营业绩完成情况

　　2005年，公司经营情况良好，实现主营业务收入13.25亿元，比上年同期增长35.94%；实现主营业务利润3.17亿元，比上年同期增长51.67%；实现净利润1.49亿元，比上年同期增长40.62%；每股收益0.708元(全面摊薄)，净资产收益率21.36%(全面摊薄)。公司及控股子公司的销售面积及销售收入已连续多年在南京市住宅市场排名第一。

　　四、2005年江苏房地产市场分析

　　1、房地产开发投资特点

　　(1)房地产开发投资快速增长，但增幅明显减缓。

　　近几年江苏房地产开发投资呈快速增长的态势，2002年、2003年、2004年增幅分别达到32%、49%、57%。在国家和地方一系列宏观政策的调控下，全省房地产开发投资增幅从2004年下半年开始呈现减缓的趋势，2005年，全省完成房地产开发投资1527亿元，同比增长20%，增幅明显小于前两年的增幅。

　　(2)住宅类投资所占比重最大，是房地产开发的主流。

　　从结构上看，住宅类投资占绝大部分，2005年的投资额为1124亿元，同比增长17%，比重保持在70%以上；办公楼和商业用房投资额分别为54亿元、215亿元，比重较小。这一特点表明，江苏省商业用房和办公楼供需已基本趋于平衡；而商品住宅由于住房制度的改革、城市化进程加快以及居民生活水平提高等因素，增长迅速，商品住宅供应是江苏省房地产市场的主流。

　　(3)苏南投资比例最大，苏北投资增幅最快。

　　从城市来看，苏南所占的投资比例最大，但增幅明显回落。2005年，南京完成房地产开发投资296亿元，同比仅增长1%，苏州和无锡为414亿元、227亿元，同比分别增长24%和16%。苏北所占的投资比例不大，但增幅迅速，如徐州增长了51%、盐城增长了65%。

　　2、土地开发情况

　　在国家和地方一系列宏观政策的调控下，开发商拿地更加理性，土地开发计划明显放慢。2005年，全省土地购置面积2736万平米，同比减少34%；土地成交价款299亿元，同比减少18%；完成土地开发面积1745万平米，同比减少14%。

　　从我公司有开发项目的南京、苏州、无锡三个城市来看，下降幅度都非常明显，如南京的土地开发面积、购置面积和成交价款分别比同期下降了24%、64%、43%，下降幅度较大，这也反映出宏观调控下开发商拿地变得更加理性，未来房地产市场的供应量将趋紧。

　　3、商品房施工规模

　　(1)施工规模持续扩大，住宅占据绝大多数。

　　受往年施工规模快速增长的惯性影响，全省施工面积和竣工面积均有一定程度的增长。2005年，全省施工面积15183万平米，增幅为23%，竣工面积4671万平米，增幅20%。从物业类型来看，无论是施工面积还是竣工面积，住宅都占了绝大多数。

　　(2)各城市间差异较大，南京、苏州和无锡位居前三甲。

　　全省商品房供应量持续增长，苏州、南京和无锡的供应量仍然位于江苏省前三甲。南京的施工面积为2702万平米，同比增长17%，竣工面积627万平米，同比略降3%；苏州的施工面积和竣工面积分别为4697万平米、1403万平米，同比增长22%、24%；无锡的施工面积和竣工面积分别为1799万平米、516万平米，同比增长16%、7%；三城市共占全省供应量的约60%。

　　4、商品房销售情况

　　(1)商品房销售面积快速增长，苏南持续领跑。

　　从全省来看，商品房销售形势较好，市场供销两旺。2005年，全省商品房销售面积3662万平米，同比增长15%。销售面积最多的三个城市分别是苏州、南京和无锡，其中，苏州为906万平米，同比增长28%，南京、无锡商品房销售面积分别为607万平米、399万平米，与上年基本持平。

　　(2)住宅供销基本平衡，商业营业用房销售形势严峻。

　　从物业类型来看，2005年住宅的供销比为1.20：1，由于销售面积主要反映前两年的销售情况，因此当前住宅的供应量与销售量基本平衡。商业营业用房和办公楼的供销比较大，面临着一定的销售压力。

　　小结

　　江苏省房地产市场在宏观调控下仍然保持了持续、健康、快速的发展势头，并且苏南、苏中和苏北呈现出较大差异，苏南房地产市场总体上已步入平稳发展阶段，而苏中苏北房地产市场则仍处在快速增长期。

　　五、2006年度经营计划及前景展望

　　1、行业前景展望

　　(1)随着宏观调控政策的逐步到位，行业规则日益完善，企业投资行为和消费者购房行为更加理性，投机行为退出市场，房地产投资规模和增幅得到有效遏制，商品房供销总量趋于平衡，住房供应结构不断优化，市场成交量向中档住房集中，住

房价格涨幅趋于稳定。

　　(2)江苏省房地产市场在经过宏观调控初期的震荡之后正呈现出更加健康的发展态势。根据江苏省房地产发展“十一五”规划，未来五年平均每年住宅需求量为4760万平方米，房地产要以每年20%的增幅发展。

　　(3)江苏本省优秀企业迅速成长，全国性企业纷纷进入，弱势企业面临淘汰；企业竞争转向以产品定位能力、项目运作能力、内部管理效率、融资能力、品牌建设能力为主要内容的企业综合实力竞争；以全装修房建设和节能、节水、节地、节材、智能住宅建设为重点，住宅产业

化工作在政府和企业共同努力下，全面推进。

　　(4)2006年，南京市重点工程拆迁及“拆违拆破”专项整治启动(2006年，全市计划拆迁房屋300万平方米，计划“拆违”320万平方米)，长江四桥、二环路等重点项目付诸实施，仙林大学城中心区和地铁2号线开工建设，将大大提高项目的市场形象，促使房地产市场需求增加；苏州工业园区CBD逐渐形成，苏州公司座落于此的两项目市场竞争力提升；无锡项目所在地区已设立首家国家级工业设计园，高薪收入人群的增加引起住宅需求的相应增加。

　　2、公司未来发展趋势

　　(1)公司的优势：与同区域企业相比，公司具有产品标准化、技术、品牌、人力资源、融资能力、治理结构、成本控制、政府支持等多方面竞争优势。

　　公司的劣势：规模偏小导致公司的品牌和管理资源不能充分发挥作用，规模效益不能充分体现；负债率较高；部分项目的目标客户仍存有持币观望心理，影响了项目的销售进度；外地企业的进入，使市场竞争更加激烈。

　　(2)公司未来的发展思路：以科学发展观为指导，以市场需求为导向，以企业管理现代化、住宅产业现代化、资本营运现代化为依托，以实现社会效益、环境效益和经济效益的共同增长为目标，走标准化、专业化、集约化发展之路。

　　(3)公司的发展战略：以自身品牌延伸和竞争优势为基础，立足江苏省，步步为营，拓展全国，发展成为长三角地区的房地产龙头企业，并最终建成一个产业化程度较高、融资渠道广阔、管理水平国际化、在全国房地行业名列前茅的大型现代化住宅产业集团。

　　3、2006年度的经营计划

　　(1)认真贯彻执行2006度公司财务经营计划，确保主营业务收入不低于15亿元，主营业务利润率不低于2005年度的水平，营业费用和管理费用占主营业务收入的比例不高于2005年度的水平，2006年度实现的净利润比2005年度增长率不低于30%。

　　(2)公司将根据经营发展战略和2006度的财务经营计划和现金流量计划，在对房地产市场及潜在的房地产项目进行充分调查研究的基础上，充分利用公司的各种资源和条件，力争落实更多新的开发项目，增加新的土地储备项目，以实现公司经营效益的持续稳定增长。

　　(3)加快落实前次募集资金项目云锦美地和天泓山庄的经营计划，确保云锦美地项目在2006年度内全面竣工，天泓山庄项目在本年度绝大部分竣工，并取得良好的经济效益。

　　(4)采取有力措施确保在建的汇林绿洲三期、枫情水岸一、二、三组团在2006年上半年竣工，东方天郡一期和上城风景一期已开工多层住宅在2006年度全面竣工，并确保其他在建项目按计划实施。

　　(5)落实2006年度开工计划，确保二季度开工无锡瑜憬湾项目一期、东方天郡二期工程，三季度开工仙林G28土地项目，四季度开工枫情水岸四组团、Iala国际二期。

　　(6)在充分调查研究房地产行业发展规律的基础上，深入分析公司自身的开发经营能力，研究制定出公司确实可行的“十一五”发展战略和规划，提升企业的文化和品牌价值，创造良好的经济效益，给广大股东以更好的回报。

　　谢谢！