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□ 本报记者 申林英
最近国外境外投资基金纷纷进入中国，收购和探询收购我国内地主要城市的收租物业。针对这些大部分被称为“REITs”的一种投资信托基金抢滩中国的萌动，中国房地产业协会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士接受记者采访时认为，如果在我国发行这种投资信托产品，则可推动我国长期低迷的资本市场重新活跃，并将形成一轮新的投资潮。
据孟晓苏介绍， “REITs”的全称是“房地产投资信托基金”。依照国外有关法律规定，“REITs”被严格限定专门用于收购和拥有较高租金回报物业的基金，而且必须把每年收入的绝大部分以股利方式分配给投资人。这使其成为一种“高收益、低风险”的特殊股票，很受投资人欢迎。仅以美国为例，“REITs”已经占股票市场的15%，总市值达到2390亿美元，“REITs”的年均回报率达12.35，比道琼斯指数、纳斯达克指数和标准普尔指数都高，而风险率较之为最低。
孟晓苏说，基金进入中国内地收购物业将有良好的赢利前景。理由有四：一是内地有较高租金回报的房产，是“未开垦的处女地”；二是内地房产不断升值而且预计还有较大的升值空间；三是对海外基金更为有利的是，人民币汇率还有继续升值的预期；四是目前在我国内地不仅没有限制外资收购房产等物业，反而对外资投资有低税率的优惠。
但为什么我国的“REITs”没有发展起来？孟晓苏分析说，目前“REITs”进入我国内地收购物业的最大障碍，就是在我国还没有适应“REITs”需要的免征企业税制度。“REITs”在境外都是规定在分配股利以后才由收益人缴纳所得税，而在我国则规定租金收入都要由企业交纳租赁税、所得税等，完税后方可汇出境外，这就造成了重复纳税。因此，“REITs”进入中国内地，对物业回报率的要求就更高。但物业升值与人民币升值的预期又可以部分抵消海外基金的顾虑，特别是如果人民币继续升值，则基金从中获益巨大：租金换汇出去回报率更高，物业价值相对外币也更高。
此外，有关方面对海外这种金融创新产品的风险认识仍存有误区。其实，在我国发行“REITs”风险小而好处大。REITs严格限制基金管理人把资金投向非收租物业，不允许用于投资其它在建项目，这就相当于“只允许买正在下蛋的鸡”，规避在建项目的不确定性风险。同时，投资人通过购买“REITs”股票间接投资于房地产，这样就可以持有个人能力所不及的大型物业，这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业，每年将收益返回给投资者。这种基金还可以在股票市场进行自由交易，具有很好的流通性。孟晓苏说，“REITs”涌入我国内地，将会形成一个以固定资产为标的的新的“出口”渠道，将境内优质房产吸纳进去，并且向海外“出口”。
孟晓苏指出，“REITs”与传统股票证券相比，不仅有物业回报稳定、风险较小的优点，而且按年度分红使投资者能拿到现金收益；兼有物业升值较快，使投资者权益稳定上升的好处；还有便于监管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好处。发行“REITs”将使中国资本市场重新活跃。
孟晓苏认为，由我国批准发行“REITs”来吸引国内资金，不仅可以防止优质物业流往海外，而且会给我国股民带来新的希望，使国内部分资金通过购买“REITs”重新回到资本市场。无论是从搞活我国资本市场的角度，还是从减少通货膨胀压力的角度来考虑，这都是一条可行之路。
孟晓苏建议，证监会和国家税务总局应尽快制定发行“REITs”的相关条例，将这种房地产投资信托基金引入中国，可以有效地完善我国的房地产金融。一方面，可以给房地产企业带来新的运营思路，使其不必急于将有良好收租前景的房屋产品在市场上销售，而是将产品做成出租物业，再将收益好的产品通过“REITs”整体变现，成为资本市场上好的投资产品；另一方面还将为基金管理机构、房地产从业人员开辟新的经营领域和带来新的就业前景。
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