房地产营运模式未成熟 跨境REITs面临五大障碍

　　本报记者 陈雪根

　　国际物业顾问公司戴德梁行日前表示，尽管房地产投资信托基金(REITs)进入国内房地产市场，提供了种种房地产投资的渠道和便利，但国内尚未成熟的房地产营运模式，构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。戴德梁行估计部高级助理董事叶子华表示，跨境REITs将面临五大障碍：

　　一是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为通过REITs融资的一大法律障碍。除了土地使用权性质及使用年期的问题外，还包含取得正式产权证明文件的问题，国内很多房地产项目在竣工后很长时间，都未获发房地产权证，未能满足REITs对房地产项目必须具备完整业权的要求，这就使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过RE-ITs上市融资。因此，物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时，取得房地产的产权证明文件成为通过REIT s融资的前提条件。

　　二是专业管理。由于纳入REITs的物业非业主100%拥有，项目需要物业管理和资产管理方面的专业支持，才能把资产的潜在价值体现出来。国内的房产项目普遍存在缺乏专业资产管理等问题，例如物业管理、设施管理、租户组合管理、租金管理等，如属酒店项目则需要酒店管理。而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少，物业业主及基金管理人需聘任具有国际水平的专业管理公司参与营运。

　　三是基金价格。

房地产项目要通过REITs上市融资，必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。REITs的基金单位价格基本上与该REITs的房地产市场价值挂钩，但按国际资本市场的惯例，在新上市时，基金单位价格跟房地产市场价值会有若干折让，以吸引投资者购买。国内房地产

开发商普遍没有接受此市场概念，故可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。

　　四是会计准则。证监会对上市公司信息透明度有较高要求，特别是财务及税务方面，需要配合国际会计准则，并需全面披露，让投资者对开发商的规模及能力有所了解，而国内房地产开发商在这方面存在缺陷，有待进一步提高企业的信息透明度。

　　五是税率。国内

房地产税前投资回报率一般会达到7～10%以上，但由于国内税种较多，税率亦较高，税后的投资回报不一定能达到境外投资者的预期收益率。