化解调控后遗症 私募REIT--REITs的中国路径

　　王世渝

　　“十一”刚过，好戏连台。神六上天、五中全会召开、全运会开幕，无不呈现给国人一个美丽的金秋。同样，在房地产金融领域也是热闹非凡，商务部提交给国务院的全国商业地产调查报告中提出设立中国REITs市场的建议，得到国务院主要领导的重要批示，有关金融要员还致电业内人士探讨REITs前进之路。

　　此间银监会关于房地产信托投资计划的212号文件再次提高房地产开发融资门槛，而海外金融机构收购中国物业的消息频频见诸报端。大家不约而同把注意力转移到设立中国REITs的探索和期盼中来。

　　临渊羡鱼，不如退而结网。设立中国REITs越来越紧迫。然而大多数人略显悲观，认为十分遥远。我不以为然。

　　如果按国际资本市场公开发行的条件来推动设立中国REITs市场，势必有“雄关漫道真如铁”的艰难。光一个税制调整，人大立法，再制定操作规则，安排试点，非历时几年而不得；海外上市又确属“远水”。

　　但是，我们何妨按照中国国情来创新设计REITs的中国路径，以满足国内市场的需求？

　　设立中国式的REITs有几种方式可选择。第一，按国际标准公开市场模式一步到位；第二，以房地产产业基金形式公开发行上市；第三，以产业基金形式私募；第四，以信托资金计划形式私募。

　　我认为，根据中国目前状况，选择第四种形式比较适宜。这条路径我称之为：中国式私募REITs。

　　大体建议如下：

　　1.市场需求——中国已有上万亿平方米存量商业物业；有10多万亿缺乏投资途径的高额储蓄和手持现金；有几十家尚缺业务量的信托投资公司。

　　2.设立方式：中国

银监会在2004年10月18日面向社会征求意见的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》文稿基础上，进行修改。并制定实施细则。以此作为中国REITs的游戏规则。《办法》与先前的相关法规的主要区别是：(1)以现有经营性房地产物业作为发起人，设立信托资金计划，不允许为开发项目融资；(2)取消200份限制，设立最低发起净资产量(应不少于10亿元)；(3)产品采取私募形式；银行、证券公司均可利用其金融主体资格和营业网点进行销售。(4)每只REITs允许一定比例的负债率(不高于50%)；(5)必须设立独立于信托投资公司以外的资产管理机构。由具有相关资质的房地产投资管理公司管理；(6)由中国银监会非银局专门设立房地产投资信托计划监管中心进行监管；(7)房地产投资信托计划每年必须将出租和投资产生的收益的90%以上全部分配给信托受益人；(8)由银监会与国家税务总局进行协商，共同制定税收政策，对进入房地产信托计划的资产所产生的税种和税率以及信托受益人通过投资房地产信托投资计划所产生的投资收益个人税给予优惠并全国统一；(9)信托投资计划不设期限，不设保底收益，受益凭证可在一定条件下，在银监会指定的场所进行转让。

　　以上仅仅是一个方向性的、非正式的建议文本。目的很简单，设立中国REITs的呼声已经越来越高。金融、房地产、商业零售的广大投资者都有强烈的要求，相关学者，政府官员也已经全面关注REITs。

　　设立私募REITs具有如下优点：

　　1.操作简单，满足了分业经营、分业监管的现行政策；

　　2.可解中国REITs的燃眉之急。

　　3.为国内各参与主体创造了机会。与海外金融机构构成竞争关系，有利于缓解

人民币汇率压力。

　　4.为公募创造条件，积累经验。

　　5.有利于防范日益加剧的

商业地产风险。

　　6.有利于改善房地产市场的融资环境，降低房地产对信贷的依赖。

　　设立私募REITs与目前的房地产宏观调控并没有冲突，反而可以通过设立REITs起到化解调控后遗症的作用。我们可以先简后繁，等到私募REITs试点从设立—运行—扩充有了一定规模和经验后，再将私募发展到公募和公开交易，就会达到我们通常所说的“积极稳妥发展资本市场”的目的。

　　(作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长)