国内REITs梦醒时分 未来3至5年为基金投资低潮

　　随着银监会提高信托融资门槛，资金饥渴的开发商把REITs(房地产投资信托基金)视作一根新的救命稻草，但稻草并不可靠

　　本刊记者 苏娜/文

　　“我们和REITs的距离比你我之间遥远的多。”在2005年北京REITs国际合作论坛上， 国美置地负责融资的一位人士感慨地对本刊记者说。

　　这也是众多与会开发商的忧虑。在这次论坛上，汇集了北京知名的几十家房地产企业，老牌的华润、首创、天鸿，新派的融科、国美置地等，但是业界对于REITs(房地产投资信托基金)的憧憬却陷入低潮。

　　中诚信托的投资顾问马挺认为，中国的REITs要在近期成形并在国内上市还不太现实。中诚信托是国内最早研究REITs的信托公司。

　　离开时，上述国美置地的人士神情黯淡，他透露，他们正在寻找一笔12亿的资金，由于资质不够，他们指望不上信托，现在看来，REITs也不可能了。

　　税收掣肘

　　香港

证监会在今年撤销了REITs投资海外物业的限制，同时把REITs最高负债比例由30%提升到45%，这使得饱受资金困扰的内地地产发展商对REITs的热情空前高涨。在充裕的海外资本和饥渴的内地开发商中间，横亘着税收这个最大的障碍。这使得无论是REITs还是海外基金，在进入内地时面临尴尬的情况。

　　美国龙瑞项目投资公司副总裁陈音介绍，他们公司要求的回报较高，对经营性的物业净回报可能要达到10%，开发型物业内部回报率要达到20%甚至30%。而这样的回报标准几乎是海外基金在投资中国内地的地产项目时通行的标准。

　　但是，目前多数内地的地产项目达不到如此高的收益指标，而另一些项目的开发商不舍得把好项目割舍给基金，在合作的股权比例、收益分配等问题上分歧较大。

　　“我今年最大的压力是看项目。”新资本国际投资有限公司CEO胡旭成说，“过往我们考察一个项目大概是22至23个月，现在就是二三个月，投资人就批了，资本非常着急，催着我们找项目，但好项目不是很多。”胡是原荷兰ING董事，目前主要为海外基金在内地寻找地产项目。

　　为什么要求这么高的回报率呢？胡旭成解释说，这是因为没有办法偷税漏税，比如现在北京的密云、平谷等地区所谓的退税优惠，外商是没有的，因为外商是国税。更主要的是有重复纳税，如果外商投资分红汇出境，还有资本税(起点是10%)。这使得资本的回报率中，必须考虑10%的税赋。

　　

银监会政策法规部副主任李伏安指出， REITs的法律制度，最后就是一系列的税收优惠， REITs本质上是一个桥梁机构，桥梁公司没有自己的经营就没有营业税，也不需要再交33%的所得税，得到税收优惠REITs才有投资吸引力，没有税收优惠REITs就很难做下去。

　　投资低潮

　　当前，国内众多开发商都跃跃欲试，做梦都想和海外基金搭上线。但是海外基金选秀的标准十分苛刻，一类开发商是首选，但国内一类开发商屈指可数，退而求其次是二类开发商。2002年的一个统计是全国二级资质以上的开发商比例不足10%，近几年中小型开发商数目增长很快，这个比例可能更低。

　　胡旭成认为，国内开发商要和海外基金对接，还需要一个过渡，即从开发商运营商真正转型为投资商。众多

房地产企业里面其实中小型企业太多了，他们普遍负债率都偏高，缺乏职业的专业管理团队，大家都是通过项目集合起来的，没有一个好的团队去做有序的开发。

　　马挺说，未来REITs不论是对房地产管理专业化还是后期房地产金融专业化都是一个挑战。“我们的经营性物业怎么出去，我们也在设想一些办法，一个就是所谓的REITs，这很不确定，也许5年之内还不会出现；还有就是转给其他一些后续的外资机构，或者我们自己的一些新型的基金。”陈音说。

　　“机会并没有我们当初想象的那么多。”美国普林斯顿集团旗下的凤凰基金合伙人秦鸿猷坦称。这半年来他在北京辛苦寻找，至今还未找到合适的项目。

　　胡旭成预言：未来3年至5年会是基金投资的低潮期。