新型融资REITs产品内地上市之路遭遇三大瓶颈

　　中新网9月30日电 据北京晨报报道，香港证监会今年发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，撤销香港REITs投资海外房地产的限制，内地发展商可按《守则》要求成立REITs，注入其内地商业地产项目后赴港上市。

　　目前，金融政策紧缩导致发展商承受巨大融资压力，REITs无疑开辟了一个新的融资渠道，因此获得业内的高度关注。在日前举行的“2005REITs(北京)国际合作论坛”上，专家 、官员和众多业内精英都表示对REITs极大看好。但他们指出，打造本土化的REITs产品面临税收、监管和专业人才三方面的挑战，其上市之路仍旧漫长。

　　新型融资REITs产品广受看好

　　REITs是

房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs在欧美的发展已经十分成熟，但在中国内地，虽然近年来发展了一些本土化信托，但到目前还没有一支真正的REITs上市。

　　参加REITs国际合作论坛的官员、专家和业内精英们一致认为，当前内地要大力发展REITs，因为它不仅是低风险、高收益的房地产投资产品，还能够有效地拓宽开发商的融资渠道。

　　戴德梁行高级助理董事叶子华认为，REITs的主要吸引力在于流动性大、股息高、收益稳定、投资风险小。“管理基金的是懂得房地产运作的专业机构，收益回报有很大保证。另外，REITs主要投资于回报率稳定的成熟物业如写字楼、商业等，不参与房地产投资开发项目。烂尾楼等不具备稳定资金收益的项目不能注入REITs，这将有利于减少市场投机。”

　　国务院发展研究中信金融研究所副所长巴署松指出，房地产是高融资行业，但目前只有银行贷款，没有真正意义上的融资。“银行的贷款文化其实是‘当铺’文化、‘砖头’文化。做信贷本应取决于现金流，看租金等收入能否偿还。但实际银行评估是看你有没有‘砖头’，有一栋楼或一块地，现值100万，就打七折做70万的贷款；现值涨到200万，可以贷140万，

房价越涨银行贷款越多。如果现值200万，跌到100万，原来贷140万，现在只能贷70万，另外70万就催收，越催收越紧。所以无论是对房地产企业，还是对银行本身来说，都必须发展银行贷款之外的多元化融资渠道。”

　　REITs内地上市存在三大障碍

　　巴署松说，当前香港发展REITs，的确给内地企业到海外融资提供了一个渠道。“但这是次优的选择。对于中国当下的市场最急切、最有价值、意义最大的是发展本土REITs。”

　　巴署松同时也指出，目前建立本土化REITs仍存在一些挑战和问题，在税收、监管和人才三个方面存在瓶颈。

　　首先，REITs在国外大力发展的根本原因在于能享受税收优惠，但中国税收优惠还有待进一步明确。

　　其次是管理人和被投资企业的道德风险问题。巴署松指出，由于信息不对称，管理公司有可能利用各种机会牺牲投资者的利益牟取私利；一些运作不规范的小企业也往往在获得投资后，侵占原有股东的利益。“因此投资后的监督必须严格充分。”

　　第三，中国REITs现在正处于发起期，实际管理人员以房地产专业人士居多，他们的金融操作能力普遍较弱。复合型人才欠缺。

　　不过，巴署松表示，《信托法》出台后税收环节的政策将会明确一些，建立REITs条件应基本成熟。

　　中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞则认为，目前监管日趋严格，道德风险已能有效控制，关键在于培养专业人才，避免操作风险。

　　据悉，目前国内已有一些专业机构，例如国际注册商业房地产投资师协会中国管理中心等，就已经开展了多期专业管理人才培训。

　　尽管REITs上市仍有不小的障碍，但从长远看，随着各种条件的成熟，消除瓶颈的过程将逐渐缩短，本土化REITs的问世值得期待。(杨舒萌)