REITs 越来越近

　　见习记者 田晶

　　编者按

　　一年以前，华银投资等部分投资机构开始实际操作并研究REITs时，显得非常孤独，很多物业持有人问：REITs在中国能做起来，能做成功吗？

　　走进2005年，REITs俨然成为中国房地产关键词，大家的疑问开始变成：我也想走REITs路径，能告诉我怎么走吗？

　　除房地产开发商之外，政府部门、银行、信托机构、海外基金、

房产中介服务机构以及研究机构都对REITs显现出极大的热情。开发商四处寻猎，专家学者坐而论道，相关行业聚焦观望，投资者翘首以待，已然成为业界众生相。

　　自美国而东南亚，自新加坡而香港，REITs的脚步离我们越来越近。

　　宏观调控下房地产开始进入金融为王的时代，饱受资金之渴的国内房地产企业面对REITs的出现，仿若发现了救命稻草。问题的关键在于，我们能抓得住它吗？

　　2005年9月26日，北京国际饭店，由《21世纪经济报道》、《楼市》杂志、搜狐焦点房地产网共同举办的“2005 REITs(北京)国际合作论坛暨项目推介会”，吸引了业界各方代表。房地产亟待融资渠道多元化，如何走REITs路，成为焦点话题。

　　北京报道

　　《21世纪》：宏观调控下地产企业面对的最大问题是资金问题，如何看待融资渠道多元化？

　　胡旭成：中国房地产市场上海外基金正蜂拥而至，目前在北京规模超过10亿美元的就有几十家。这些基金经理们不是在准备项目，而是迫切想拿到项目，其中暂时以住宅项目为主，他们对写字楼的投资仍有所顾忌。海外基金的投资饥渴，很可能会导致先期的投资项目出现大面积亏损，这样的结果会使市场对中国房地产作出负面的评价。由于缺少本土化人才和开放机制，未来三至五年内基金投资将走入低潮期。

　　巴曙松：现在，国内的房地产市场没有房地产融资，只有房地产贷款，有限的房地产信托不过是银行贷款的替代形式。目前，房地产企业高度依赖银行贷款，而银行的信贷文化又是一种“当铺文化”和“砖头文化”，发放贷款取决于抵押物而不是企业现金流，会为双方带来一定风险。

　　目前，有不少地产企业通过海外上市进行融资，从他们企业的业绩来看，波动幅度相当大。连专业的地产商判断都发生非常大的偏差，让单个房地产投资者进行投资，风险非常高，所以，金融体系应该做出创新服务。

　　毛大庆：房地产企业和银行不正常接轨，这是不仅存在于中国，而且存在于整个亚洲的房地产文化的问题。据我们统计，整个亚洲，包括澳大利亚和新西兰的REITs规模，都还不及美国三分之一。REITs涉及到外汇管理、监管体制，法制健全等问题。新加坡五年以前就开始着手解决这些问题，中国台湾、中国香港、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾也都在建立关于REITs的法制、法规。

　　李伏安：房地产的周期性非常强，周期性与经济周期有关。一旦融资工具不具有稳定性，没有规避风险的一整套措施，这种周期性就会加大。发展多元融资渠道政策的重要目的，就是抵消、熨平或是减低房地产周期的波动。中国房地产行业有30到50年的发展机遇，应该把REITs作为与其相匹配的稳定的、适当的、多元化的融资工具来大力发展，我们的政策应该是引导而非限制。

　　王永平：发展REITs不会带来房地产金融泡沫，因为它要求有专业机构管理，比普通投资者更理性，要求也更严格。从凯德置地今年上半年选择的很多物业来看，都是优中选优，不是缺钱就给你钱。好的REITs可以引导好的商业物业，让真正的商业地产公司拿到足够的资金，做完整的商业地产，而不是简单地卖掉。

　　《21世纪》：目前，国内地产企业能做REITs吗？时机是否已经成熟？

　　叶子华：香港证监会今年修订了香港房地产守则，撤销了REITs投资海外物业的限制，还把REITs最高负债比例由30%提升到45%，这两个政策其实也为中国房地产商提供了一个集资和套现的渠道。

　　REITs在国内发展目前还存在一些问题，主要是国内税种较多，税率较高，会影响REITs税后的投资回报率。如果选择在香港上市，香港证监会对上市公司要求特别严格，包括财务状况、法律条件、产权等方面的要求，从筹备到上市需要一个较长时间。另外，内地房地产开发商对经营房地产项目缺乏经营经验，REITs需要通过专业团体管理资产，把它包装成具有稳定回报的金融工具。此外，国内房地产项目很容易出现产权问题，物业拿不到产权证或是欠缴土地费用的情况时有出现。

　　李伏安：发展REITs很重要的一环就是政策和环境。目前存在买房和租房结构不平衡的政策。REITs投资的是商用物业，只有租房才会商用，而我们现在都是买房自己住，不鼓励买房投资然后租出去，这就导致REITs政策和环境的缺失。所以，我们即便不采取鼓励政策，也要首先考虑对政策性的购房采取中性政策，而非限制政策。

　　首先，要引导买房和租房的结构平衡。允许买房投资出租，允许和鼓励租房，对于合理的租金要确立合理的税收政策，中性激励的政策是REITs成立的前提。在房地产流通方面，应该确定一个基本的流通政策，即确保房屋流通的交易成本最低化，因为存量房的流动性政策是支持整个房地产市场的基础。

　　现在，我们发展REITs缺少的是法律制度，以及税收优惠政策。REITs是一个桥梁机构、桥梁公司，桥梁公司没有自己的经营就没有营业税。简单讲就是股东对于投资者，对于买房者都有一些税收优惠，这样才有投资吸引力，没有税收优惠的REITs将很难做下去。

　　齐霁：新加坡和香港金管局、联交所都看好大陆REITs市场，为推动中国内地物业到他们的资本市场上进行融资，给予了很多政策上的优惠调整。从海外基金来讲，因为REITs在国外要发行，必然要有人购买，谁来买？现在应该说对于中国内地的物业，机会已经来了，因为目前在新加坡、香港市场还没有一只中国内地资产组成的REITs，而很多基金经理所管辖的基金，尤其是跑长线的基金，非常希望将中国大陆的REITs纳入其投资组合。一旦中国内地的REITs出现，尤其是新加坡和香港，其销售将不成问题。

　　据UBS(瑞银证券)的最新预计，未来5年内中国内地REITs总资产将达到1500亿元，主要包括零售业地产、工厂厂房、写字楼和高档公寓，每个物业都产权清晰，有稳定的可预见的现金流。北京、上海、广州、深圳等战略城市的零售物业是最受欢迎的，其次是沿海省会城市和一些重要省份的地级城市。从时间上来讲，物业最好在经营三至五年后做REITs，刚开业就不适合做REITs，因为零售物业往往前三至五年是资金培育期，资金会有较快的增长，五年以后相对稳定下来，这个时候做REITs才能够达到预期要求。另外，还要看进入资本市场的时机，李嘉诚旗下长实集团本来准备今年在香港上市一只REITs，但由于领汇预计于今年年底上市，李嘉诚便将其REITs计划挪到了明年。

　　《21世纪》：是否只有香港或者海外才是发展REITs的最好市场？国内市场与之相比状况如何？

　　巴曙松：在香港进行REITs投资，并不是一个最优选择，而是不得已的次优选择。中国内地有大量储蓄且增幅仍然很快，房地产商也有大量融资需求，但是，为什么我们整个金融中介的功能需要到香港或者海外去完成？这说明我们本土融资结构存在重大问题。

　　由于国内市场不发达等原因，很多企业到海外上市本无可厚非，因为企业发展是第一位的，但是，在国家收支平衡表上，大量企业到海外上市，其主要是人民币收入，就必然存在汇率风险。从国家层面来看，香港的REITs可以给内地提供一个参照，给内地企业在紧缩时提供多一个选择。

　　今年以来，金融市场出现一个显著特征，即，拿货币政策代替信贷政策。一方面是银行由于资本充足率的约束，信贷紧缩。另一方面是现在货币市场资金异常宽裕，市场迫切需要融资结构创新。

　　有人说，中国房地产行业是大起大落的行业，这点值得我们反思。当前，应当积极呼吁发展中国本土的REITs市场，这是值得大家关注的动向。其实随着《信托法》的出台，如果税收环节能更加清晰明确，发展中国内地本土REITs的条件就应该基本成熟了。