REITs混局

　　本报记者 阴雪 特约记者 李孟姣 北京、深圳报道

　　融资之迫

　　REITs(房地产信托投资基金)，正在成为房地产商的另一个幌子。

　　“乐观估计，我们将会于11月在香港发行房托基金(REITs)。”越秀城建内部人士日前大方透露。越秀投资(资讯 行情 论坛)?0123.HK?将旗下部分市值大约20多亿元的商业物业，以REITs的形式分拆在香港上市。

　　换言之，计划倘若通过，越秀城建REITs或将成为香港首只REITs，也将实现以中国物业为组合的REITs在国际

资本市场中的“破茧而出”。

　　除了越秀城建，华银投资与深国投也是当下最热门的REITs发行者。

　　众多REITs响应者不惜“以身试法”，除了REITs的收益率与可控制性颇具吸引力外，还在于，生意人与生俱来的那一种抢占利润高地的心态。

　　今年6月16日，香港特区

证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，核心内容就是：在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。换言之，境外资产可以在香港发行REITs了。

　　这样一来，已于2001年开放的新加坡REITs市场，在面对中国内地房企发行REITs时又多了个竞争对手，而且这是一个资本更为活跃的与中国大陆血脉相连的国际市场。

　　新加坡自1999年准许REITs上市以来，已有5只REITs在挂牌交易。香港于2003年7月正式公布《房地产投资信托基金守则》，但境外资金无法进入发行REITs，尤其是2004年香港领汇基金官司缠身而中途退出后，各方对于推出REITs更为审慎。

　　一个明显的例子是，去年即开始筹划在新加坡发行REITs的越秀城建，近期才传出发行REITs的具体消息，据接近该公司筹划REITs项目的知情人士透露，选择新加坡是高层最初的想法，那时香港对内地企业发行REITs有一定的限制，而在这个过程中，城建集团已经完成了与香港越秀的资产重组，并更名越秀城建，顺利蜕变成一家港资公司，在REITs的前期资产审核与评估方面省却了很多繁琐细节，为改道香港发行REITs做好了铺垫。

　　“我们准备发行REITs的消息传出后，越秀投资股价也看涨了。”越秀城建相关人士对REITs的进展显然很满意。

　　华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤曾在公开场合明确表示，该公司正在运作的REITs年底前便可在新加坡上市。

　　“我们收购的物业资产总值已经超过3亿美元，达到新加坡股市对一只REITs规模的基本要求，目前新加坡星展银行(DBS?和瑞士信贷第一波士顿?CSFB?是我们的承销商，同时提供资金支持。”该公司首席财务官齐霁在接受媒体采访时宣称，“一切顺利的话，上市计划有可能提前到今年11月实现。”

　　深圳国际信托投资有限责任公司(以下简称深国投)也正在低调进行REITs上市的前期工作。今年7月份，嘉德置地旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司(以下简称深国投置业)和深圳市深国投商业投资有限公司签署的协议，以33.73亿人民币收购深国投旗下的15家购物商场的65%股份；此后，深国投置业又与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团以及摩根士丹利房地产投资基金签署了一项涉及12家新建商业中心开发计划的框架协议。

　　深圳市德思勤咨询公司投资总监胡宁较为熟悉深国投REITs之旅，他表示，“和嘉得置地的合作是因为嘉得置地可以将深国投的资产收购打包到新加坡通过REITs上市，和摩根士丹利、西蒙合作则会给深国投物业带来更多机会，摩根士丹利甚至可以把深国投带去REITs发展最成熟的美国”。

　　来自大连万达集团内部的消息是，在以40%股权换取美国一知名投行80亿元人民币的资金后，双方还将进一步展开合作——选择万达的一部分购物中心打包成资产包，于明年一季度以REITs的形式境外上市。

　　瓶颈之惑

　　内地房企对于REITs的热衷，几乎到了业内人人乐于对REITs谈经论道的地步。然而，在没有一只REITs真正出现之前，房地产商们要做些什么？

　　深圳某大型房企，在运作REITs屡屡碰壁之后，大叹“战略是对的，战术却是错误的”。

　　出于双方都是一种公司行为的角度来考虑，越秀城建在与香港投行星展国际洽谈收益率和佣金时，简直就是一场持久角力。

　　“现在我们谈好的最低收益率就是8%。”越秀城建方面透露。

　　相对于越秀城建的成竹在胸。其他房企，包括深国投这样的国企，却面临着更加困扰的难题。而就连深国投这么优质的资产，对于发行REITs，他们也不敢表示出十足的信心。

　　中国海外发展(资讯 行情 论坛)中心主任、经济学家孙飞对所有想做REITs的机构提出了忠告：内地公司到香港或新加坡去上市，其涉及到的诸如外汇管制等政策及法律上的障碍会更大。

　　例如，有消息称，今年，国家外管局为防止国内资金抽逃到境外又作出新的规定：内地到海外上市的REITs要通过报批，这项规定对内地专业机构的REITs在海外上市要求严格。

　　“过去，境内物业若想到境外上市，其中最主要的一个渠道就是买壳上市。”一知情人士向本报记者透露，为了规避上述政策限制，这种红筹股的做法对于内地欲在境外发行REITs的房地产商和金融中介机构而言，具有一定借鉴意义。据了解，目前已有公司正在以类似的方式进行REITs运作。

　　而中诚信托投资有限责任公司市场部负责人马挺则对本报记者表示，上述做法理论上讲很合理，但实际操作却不太可行。因为，继“红筹股事件”之后，国家外汇管理局于今年1月24日下发了《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》，要求境内居民通过境外企业并购境内企业设立的外商投资企业，必须严格执行各项审批程序。

　　在税收政策方面，小投资者也不是完全受益人。

　　据凯德置地(中国)投资有限公司副总裁廖茸桐介绍，新加坡政府在税收政策上给予REITs大力的支持。例如拥有REITs的企业将收入的90%分配给投资者后，其盈利部分可免缴所得税，同时REITs的散户投资者的收益部分也可免交个人所得税。但目前国内的资产管理机构的盈利须在税后分配，并且中国内地的政策中缺少物业产权过户到REITs里的税收优惠，这就为REITs发行后对投资者的收益分配埋下隐患。

　　麦格理集团董事大中华区创办人温天络就对这一系列的政策风险表示了担忧，“我们看到内地很多法规和政策不一致，而且变数极大，这给REITs市场带来很多不确定性。”

　　成本与收益之间

　　内地企业背景的REITs运作者们不得不面对的是资产评估和国家有关部门的审核。

　　要到境外上市的REITs，其资产包中的物业必须符合境外的国际标准。那么哪些物业是投行眼中适合做REITs的物业？

　　REITs最适宜的规模为30亿港元左右，其入选的房产项目应该是规模大、流通性好、位置佳和承租人分散的物业。长实集团2003年在新加坡推出的置富房托?及新加坡本土的CAPITALMAIL，两者无论在结构、集资额和回报率等都大致相同，即约36亿港元的规模及约6.8%的回报。在物业组合方面?类别越简单，越容易得到市场接受。市场对各类型的房地产物业，己设定不同的回报率。如购物商场，投资者可接受6.5%-7%的回报率；若以混合型物业组合上市?虽然有助分散风险，但可能要调高回报率去吸引投资者。

　　根据有关上市公司条例，REITs上市将涉及到上市公司的分拆或是重大出售的问题，最好的形式是以重大资产出售方式而不是分拆上市，但其前提是必须获得上市监管机构的同意。

　　“能够满足上述条件的，业主有意愿出售该物业的，并且我们双方能够在价格上达成一致的，是少之又少。”这一系列的筛选即要花上一段时间，更遑论紧接而来的收购、调查、评估、报批等程序。

　　对此，马挺则从房地产商的角度作出了阐释。他表示，国内的REITs到海外上市，包括税率及金融中介的佣金，房地产商所承受的资金成本大约为9%-10%。

　　“我们做REITs，是分两部分收益的：一部分是一次性融资，第二部分是手里持有一部分物业，这个过程当中，有分红额和今后经营收益等。我们还可根据基金的运作情况操作，进行再次融资。”越秀城建营销中心有关人士称。

　　如果上述状况正是造成目前REITs“雷声大雨点小”的原因，那么，“在还没有充分的准备之前，短期之内想靠REITs缓解房地产商的资金之苦肯定是不现实的”。

　　由于目前国家信贷和土地政策的限制，房地产商的资金缺口很大。一边要融资，一边也要核算成本，可以肯定的是，房地产商再也不能像以前那样只通过银行或第三方的借贷，简单融资了。

　　房地产商们都明白，房地产生意越趋复杂，风险的机率就越高。