我的REITs情结

　　王世渝

　　我的REITs系列文章连续三期刊登以来，不断有人找我进行REITs的讨论、交流以及合作。REITs已经逐渐让我们从隔岸观火的看客变为实际操作者。我所欣喜的是，我已不再孤独。

　　早在2003年，央行出台加强房地产信贷管理的“121号文件”之后，我就敏锐地意识到，中国房地产产业变革的先兆已经来临。我当即在我所管辖的友联战略管理研究中心成立了房地产金融部。开始研发和设计房地产金融产品。

　　2004年4月18日，在中国首届房地产金融论坛上，我作了《从银行主导到金融主导——重构中国房地产经营模式探讨》的演讲。但是，由于REITs在我的报告中只是房地产金融中的一个产品，想到这个产品离中国距离尚远，我也没刻意去做过多介绍，只是讲了REITs的一般原理，因而并没有引起多少人注意。

　　2004年底，香港第一只REITs取名“领汇”，犹如一道闪电划破了香港资本市场的宁静。香港总人口10%的人去抢购领汇的疯狂情景，像要告诉资本世界：作为全球金融中心之一，香港岂能落后于当今世界资本市场。于是在REITs市场沉寂多时的香港希望用全球最大的REITs来宣告香港市场的不甘落伍。结果却因为一个低级错误，导致上市失败。打了一年官司后，最近才宣布重来。

　　去年10月18日，同样一件发生在我们身边的事情让我曾兴奋不已。中国银监会刊出《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)，与此同时，银监会官员从北京到上海，开了好几个小范围的讨论会，对《办法》进行修改。我认真拜读之后，虽然发现其中有许多问题，但足以让人兴奋的是：这个《办法》是迄今为止中国金融监管当局惟一一个接近REITs方向的官方文稿。然而，在今年REITs成为中国金融界、房地产界的热门话题之时，我们的金融高层却失语了。

　　今年6月17日，终于又一阵轻风吹来，香港决定撤销REITs的投资限制，可以投资于全球物业。我终于可以一展拳脚了。就像1992年，当我们正在为建立中国股市而谨小慎微的时候，当时中国国家体改委却组织香港资本巨头在北京二十一世纪饭店举行了声势浩大的中国公司香港上市研讨会，由此掀起了中国企业海外上市的浪潮。

　　然而当REITs来临，整个中国内地却对香港市场的这一举动，有些无动于衷。

　　国家发改委、中国人民银行、中国银监会、中国证监会、国务院发展研究中心金融研究所、中国社科院金融研究所等一众机构面对REITs市场，悄然无语。只听见中国房地产协会的官员设立经济适用房REITs和中国商业地产联盟官员呼吁“住宅产业没有REITs可以生存；商业地产没有REITs无法生存”的声音。

　　中国不需要REITs吗？我相信不是，但是中国会浪费机会。

　　中国股票市场发展了14年。除了股权分置这一祸患终于得到消除外，至今还有一个重大的结构缺陷，就是机构投资人的培育。前几年我们把机构投资人的培育重点放在了投资于交易市场的证券投资基金。却一直让10年前就起步，几十次易稿的《产业投资基金管理办法》束之高阁，至今没有重新启动之迹象。

　　REITs也可能被耽误。为什么会被耽误呢？很显然：房地产

宏观调控之时一定不会出台对这个行业利多的政策。

　　我认为，我们缺乏对REITs的深层次认识。从最近我与各方面的交流来看，REITs在金融家眼里，它是金融产品；在房地产商眼里，它是融资工具；在零售商眼中，是与己无关的东西。那么在我这个既熟悉金融，又熟悉房地产，还熟悉

零售业、酒店业、物流业等多个行业的中国“草根”投资银行家眼里呢，他既是金融的飓风，又是房地产的飓风，还是资本市场的飓风，也是零售业、酒店业及整个不动产业的飓风。也许有人会认为我在哗众取宠，但我相信，我会把被我解读过的“飓风”，一一展示给大家的。

　　这一点，我很欣赏本报发行人沈颢先生的敏锐。我在博鳌论坛的演讲一结束，他第一时间告诉我，让我写此系列文章，一直写到中国REITs诞生为止。

　　但愿我不用写上五年、十年。

　　(作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长)