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据8月29日《财经时报》报道，号称“赚钱机器”的国际著名私人资本运营公司———美国凯雷投资集团(Carlyle Group)拟将旗下价值4.1亿美元的亚洲地产基金投向北京一个中档住宅项目。目前谈判进展顺利，结果有望在近期公布。
以往只是关注风险投资和辅助海外上市的国际私人资本运营公司开始分心于地产市场，并采用国际流行的地产投资基金形式。这种形式对我国地产市场有何影响？如何将这种
形式与中国实际相结合？都值得我们关注。
选择地产基金模式意味着将地产金融和建造出售房屋分离，即所谓的“分工模式”。而国内通常采用的是包揽了地皮收购、建造房屋、包装出售乃至售后服务一系列的工作“合并模式”。合并模式造成了企业同质化的竞争；分工能细分市场，提供差别化的服务。采用地产基金的方式专注于地产融资行业，实现地产行业的分工合作，对尚处于比较初级阶段的中国地产市场具有很强的“示范效应”。
采用地产基金模式的优点在于：专业化分工和外部投资者效应。专业化分工表现在地产企业的融资由更专业的基金完成，效率更高，经验更丰富，地产企业也能更专注于其他业务。同时，专业化分工有助于企业集中优势力量于自己擅长的地方，放弃一些不能盈利的业务，实现企业经营状况的好转。而且，这将使外部资金进入的壁垒大大下降，有利于减少中国地产市场的泡沫。
外部投资者效应则更为明显，投资基金往往通过发售有价证券让投资者可以迅速实现变现，同时也规避了风险，比目前向银行间接融资的方式风险要小很多。对房地产投资者来说，有价证券具有“分红储蓄”的特征。小面额和基金专业理财使投资地产市场的门槛大大降低，投资者无需再是身价百万千万，同时更重要的是投资的产品不再是有形的难以转让的房地产，而是可以产生稳定收益流的有价证券，既可以持有获取收益，也可以通过二级市场转让，其资产的流动性和收益的稳定性是传统地产投资和基金投资难以比拟的。在目前股市低迷的情况下推出这样的金融产品很可能会受到市场的青睐。
当然，目前在中国市场上推出该基金还存在不少的障碍。其中最主要的障碍来自于“本地化”，而本地化风险则来自于中国的地产政策。除此之外，市场信息不透明、规则不明确也制约了外资全面进入中国房地产业。Green Street Advisors的高级分析师Jim Sullivan表示：中国的房地产市场还有许多不为我们所知的东西。投资中国的物业有四个问题亟待解决，一是必须建立保护债权人的法律体系；二是必须制定一个明晰的竞标规则和程序；三是政府必须建立一个高效的批准机制；四是必须给予购买者管理和处置资产的充分自由。
虽然担心这样那样的问题，外资仍然希望从中国飞速发展的地产市场分得一杯羹。我们也可以借外资进入中国地产市场这一契机，利用其带来的外部压力促使中国地产市场打破目前的僵局，实现行业分工的细分化和投资产品的多样化。
陆志明(复旦大学金融学博士生)
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