上海房价暴涨 海外基金北京拓市搏升值空间

　　本报记者 阴雪 北京报道

　　利润驱动下的资金转向

　　猎人终要寻觅猎物。

　　约翰·罗纳德是专门为美国迈阿密的一只私募基金进行不动产投资的KEREDYK公司的高级顾问。这一次，他将锐利的目光投向了北京。

　　不久前，罗纳德专程赴北京考察，目标是京城的高档公寓和写字楼。“北京的房地产开发规模以及她所拥有的这么多高品质物业，令我感到吃惊。”短短几天的北京之行显然让罗纳德非常满意。他表示，回国后，他将把此次考察的成果向其服务的基金汇报，并将进一步制定投资计划。

　　“从去年年底、今年年初至今，北京是被海外基金所一致看好的城市，”中原地产总经理助理颜光茂这样分析罗纳德的动机，“他们(海外基金)纷纷把投资重心从上海变成北京，并且一定要投资、买东西，而不仅仅是观望。”颜光茂所在的公司是一家已经与50家左右的海外基金建立了长期紧密联系的顾问咨询机构。

　　尽管此前海外基金进入中国是首选上海，“进入成本要比北京低得多”是颜光茂总结的理由，然而此后却有越来越多的基金抛售了他们在上海的资产。颜光茂认为，这正是上海

房价暴涨“惹的祸”。

　　基金在中国投资的节点，发生在今年3月份开始宏观调控之后：上海采取了大量的调控措施；而中国的另一国际大都市北京却一直保持相对稳定的角色。“那些海外基金认为上海房地产市场的高利润已到达一定的空间了。”颜光茂说，正是基金的逐利性，使得基金公司在上海利润空间减小的情况下，把资金撤出，转而投向其他城市。

　　他举例说，在上海CBD的一个公寓已经卖到了30000～40000元/平方米，而北京类似区位的产品才卖10000多元/平方米。因此，相比上海，北京房地产市场的整体房价和回报在未来将有很高的升值机会。再与国际上的其他大都市相比较，北京的升值空间就更为明显。

　　“买现货”

　　自去年年底以来，基金迅速展开在北京的一系列“行动”，投资方式主要是寻找有长期稳定收益的房地产项目。戴德梁行投资部董事萧公仪在接受本报记者采访时举例说，“投资者比较喜欢带租约的项目，这样在今后较长一段时间会有稳定的收益，可以有效的回避风险，给股民投资回报的信心。”总体来讲，这一类型的物业包括写字楼、酒店式公寓、经济型酒店以及商业项目。

　　颜光茂将这类投资于有长期稳定收益的房地产项目的行为概括为“买现货”。

　　谈到“买现货”的好处，颜光茂认为，这使得投资的风险和资金占用的成本都有所降低。“对于一些没有成熟团队和战略投资伙伴的基金来讲，买现货会比较多一些。而在今后的基金投资中，买现货也一定会占一个很大的比重。”但颜光茂同时指出，随着国内房地产企业的日益成熟、对拓宽融资渠道的愈发渴望以及法制法规的不断健全，房地产开发公司与基金进行股权融资合作的比例也会逐渐增加。

　　荣尊堡国际俱乐部公寓目前已受到多家海外基金关注，其销售总监陈世鸣对此颇有感触，“随着中国土地政策和房地产开发政策的变化，基金公司现在正在试图寻找更多合作方式。”陈世鸣以股权融资的方式为例：基金以股权融资方式参与房地产开发，使他所得到的回报就比仅仅购买物业的回报率更高，并且可以在开发阶段、出租阶段及销售阶段都获得收益。而对于开发企业来讲，在银行信贷越收越紧的情况下，开发商要想满足自己巨大的资金需求，海外基金利用资金优势“乘虚而入”也就成为必然。

　　市场冷暖难测

　　基金对内地房地产的投资，令央行《2004中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)也对境外“热钱”炒房现象予以关注。

　　《报告》表示，受房价快速上涨和

人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　央行的警示，不难令业界感受到宏观调控指向。然而，无论基金公司还是开发商，都难免流露出对市场互动的迫切心态。

　　8月19日，富力地产集团推出以商务为主的大型综合业态建筑群——富力广场。富力(北京)地产开发有限公司

商务部总经理关卓鹏此间接受本报记者采访时就表示，因为有富力双子座的经验，所以“希望通过与基金继续合作，来达成双方最大利益”，但在产品设计上首先考虑的是适用于市场中的各类投资者，并不专门针对某一基金。

　　无论如何，基金在北京市场的投资将会是一场持久战。在多方利益集团的关注和博弈之下，开发商选择基金也不仅仅是为了短期融资。

　　“我们项目主要选择国际性的、符合产品定位的基金。”对于与海外基金的合作，陈世鸣表示会从企业自身资金链的需求出发，达成长期的合作，并为企业在海外融资、海外上市等方面寻求机会。