资产估值上升10% 领汇房地产基金11月重装上市

　　本报记者 李亚 发自深圳

　　据悉，领汇房地产信托基金暂定于今年11月17日至12月1日完成上市，基金每单位的定价将尽量与去年的10.83港元接近，并拟让参加申购的散户投资者每人最少可以获配一手，以体现香港特区政府“还富于民”的思想。

　　领汇本次上市涉及的资产将和上次一样，但资产经过重新估值后，价值已从去年底上市时的308.5亿港元升至340亿港元，增加了约10%。“资产重估高出10%，除了房地产自身价格上升的原因外，还有一个重要的原因是评估机构采用了一个较低的折扣率。”消息人士向《第一财经日报》透露。他解释，折扣率是用来折算领汇物业收入的比率，采用较低的折扣率是因为看好领汇的租金收入前景。

　　香港特区房委会在向承销团提供的初步资料中提到，给予投资者的回报率将由去年上市时预测的6.65%，削减至6.1%。上述消息人士指出，领汇持有房委会下属的180个商场及停车场物业，预计本财务年度(截止到2006年3月底)的净租金收入，与上年度相近，基本没有增长。

　　“香港的利率比去年领汇上市时已上升了很多，所以领汇的吸引力与去年相比已经变差。”凯基证券(香港)执行董事邝民彬向《第一财经日报》表示。不过，他认为领汇的一个卖点是物业组合规模大，比一些规模小的房地产信托基金(REITs)盈利表现要相对稳定，适合一些追求稳定回报的基金，因此他相信领汇重新上市获得足额认购并不难。

　　还有证券界人士向《第一财经日报》表示，去年领汇上市时机构投资者连同散户的认购金额高达6000亿港元，其实这也反映了定价偏低的问题。房委会提出年息率只有6.1%，相信另一个目的是不希望再度被香港居民指责贱卖资产。不过尽管该回报率与去年相比要逊色很多，但证券分析员普遍相信领汇仍然可以获得不错的市场反应。

　　目前在新加坡上市的REITs股息回报率也并不高，大约在4%~5%，其中长江实业(0001.HK)旗下在新加坡上市的置富产业投资信托基金2005年预测股息回报率为5.44%，而新达城﹑CaptialcommercialTrust﹑CapitamallTrust的该项指标分别为5.43%﹑4.21%及4.2%。

　　此外，置富产业也计划回香港实现两地上市，有消息指出该基金计划在11月份完成上市。今年年中，置富产业已向长江实业出资约34.4亿港元收购6个商场，为该上市计划作准备，按照34.4亿港元的收购价计算，这6个商场2004年的净租金回报率达到5.58%，与领汇的股息回报率相差不远。如果领汇与置富产业同在11月份上市，势必将产生竞争。