五大行详解海外基金投资策略

　　本报记者 冯胤颖 翟宇 发自上海

　　陈立民(仲量联行中国区董事)：上海市场的基金规模只有50亿~100亿元

　　现在内地求售的成熟物业，价值都超过10个亿。根据我的估算，目前在内地寻找物业收购的海外基金规模大概在50亿~100亿元之间，其实也就是5~10栋楼而已。

　　过去成批找上门来的海外基金，大多都只是“游客”。而现在找上门的基金，目的都很明确，都会就收购某一物业展开洽谈。

　　其实，基金并不热爱

房地产。所谓经营，也是为了无情地榨取其利润。不过它们的出现将令市场更为理性。以前，内地的房地产金融一直都是“困兽斗”，来源都是银行。

　　现在有一些海外基金已经准备把收购的物业打包，以REITS的形式到新加坡或中国香港上市。这将令所有人疯狂！届时，即便物业价格贵一点，也会有基金出手接盘。

　　叶建成(戴德梁行投资咨询部助理董事)：基金正在降低回报率

　　目前，戴德梁行正在操作的海外基金收购上海成熟物业的资金规模约在30亿元左右。海外基金似乎对处于市中心的成熟物业，尤其是全租赁的物业更感兴趣。

　　但目前适合海外基金收购的物业已经越来越难找。不是因为没有中意的物业，而是由于前期摩根士丹利等大规模基金的收购案引起市场震动，卖家的叫价已经水涨船高，远远超出基金的心理价位。

　　为此，已有不少海外基金把原来的投资回报率由10%下调至8%。同时，内地可供投资的成熟物业有限，因此海外基金之间也存在一定的竞争关系。

　　刘德扬[第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司董事长]：基金表现积极活跃

　　目前，海外基金仍然非常活跃，尽管有些项目可能一时谈不成，但海外基金会选择在合适的时候达成合适的收购。

　　投资基金在收购之后会有不同的操作方法，诸如我们所熟悉的摩根士丹利等基金，准确的说法是基金管理公司，它的每笔资金背后代表了不同的海外基金，而这些海外基金都有不同的要求，例如在多长的时限里实现什么样的利润率等。

　　翁琳(上海高力国际物业服务有限公司华东区常务董事)：AMC盼接烂尾地产

　　从高力国际的观察来看，目前海外基金对三类物业很感兴趣，一是高档办公楼；二是市中心的零售物业；三是工业土地。

　　从海外基金的类型看，近期有一类基金开始活跃，在海外被称为AMC(AssetManagementCompany)，即专门收购不良资产的基金。1997年东南亚金融风暴时，这类基金活跃于韩国、泰国等东南亚国家进行收购。

　　之前内地房地产市场一直是蓬勃发展，这类基金尽管在内地有一定的布局，但由于市场上这类案例不多，显得较为低调。但近期，AMC开始活跃，并且有一部分从北京转来上海，并对一些住宅项目感兴趣。

　　杨东宇(世邦魏理仕投资部高级经理)：

人民币升值预期下项目增多

　　5月开始，以世邦魏理仕的案例来看，海外基金比过去多了许多。这主要是人民币升值预期以及各种政策的效应发生后，市场上可谈的项目也在增多。

　　从基金的大小来看，大基金，主要以欧美为主，偏好市中心最好地段，投资回报率高，以摩根士丹利为例，回报率通常是税前8%~10%；中小基金例如韩国等地的基金，资金实力和大基金有一定的差距，因此会选择一些二级地段的土地或住宅项目等。

　　此外，一些小型私募基金也相对活跃，但尚未形成气候。