一个私募基金的中国投资路

　　本报记者 翟宇 发自上海

　　最近，王谦决定放缓在国内寻找项目的进程：“最好的投资时机应该在11、12月吧，虽然有不少好项目，但我觉得没有必要现在急着介入。时机很重要，欲速则不达。”

　　王谦服务的基金公司是一个名为特罗斯房地产的美国私募基金，在波士顿已有近20年 的历史，去年曾在美国完成了一个近2亿美元的基金投资。王谦是该基金在中国的合伙人。

　　2003年底，他在上海注册了美国特罗斯房地产投资咨询(上海)有限公司，只投资5000万元以下的项目。从公司注册时开始，王谦就决定只投资二、三线城市，不做上海、北京等一线城市的项目；只做住宅，不做商业物业。

　　“上海、北京的住宅市场已连续几年不断上涨，如果我们现在投资的话，项目做好也要三五年之后了，谁知道那时候这些城市的

房价是不是还能往上涨？”王谦手里最多时曾有几十份项目报告，但他仍然抱怨：“项目很多，但是好的项目，适合海外基金投资的项目太少。”

　　过去一年里，王谦的足迹遍及南北，他认为威海、青岛和金华这几个城市比较符合他们的投资标准。

　　投资就是投“人”

　　找上门的第一个项目是一个位于海南省海口市的住宅项目。在对项目报告及相关资料进行详细分析后，王谦决定赴海口进行实地考察。他还专门聘请了市场调查公司对该项目周边的可比楼盘价格进行分析，“这是投资者最关心的”。

　　前期考察结束后，王谦基本决定投资该项目。可是，就在商业及法律安排均已结束时，合作戛然而止。因无法通过其他渠道对合伙人进行更详尽的了解，同时合伙人在

房地产开发方面的经验不足，王谦决意放弃。此时距投资资金到位只不过一个月的时间。海口之行空手而归。“你也知道，国内合伙人的透明度是很低的。”王谦颇有些无奈。

　　经过这个项目之后，王谦开始觉得，目前国内房地产开发公司在运作和管理方面都不成熟，尤其是受制于投资额的规模，他只能与一些中小

开发商合作，但这些公司的运作往往更不规范。王谦因此认定，投资就是投“人”。在项目运作及管理尚不成熟的国内市场，他只能被动地投资“人”。

　　王谦甚至认为，只要找对合伙人，利润分成都不是问题。“人找对了，即便是差的项目，他也能帮你把损失降到最低；如果人找错了，就算是很好的项目，也会被他管理得一塌糊涂。但是对人的考察需要时间。”

　　因此，此前一段时间，王谦并不急于找项目，而是有意地与一些合伙人建立良好的关系，同时对其进行考察。

　　回报率之辩

　　今年国家对房地产市场的宏观调控令王谦心里暗喜。“以前很多开发商不愿意让我们控股，或者无法接受我们提出的高利润率，现在都答应了。”

　　投资国内房地产项目，王谦的预期年回报率为30%~35%，“如果运作得好，国内大部分二、三线城市的投资回报率会远远高于我们的预期。”而国外投资房地产开发的通行回报率不过20%。

　　王谦并不讳言高回报意味着高风险，二、三线城市的房地产市场没有一线城市那么成熟，开发商的运作和管理经验都有所欠缺，但是其土地成本低，同时房价又有较大的上升空间，由此带来高回报。

　　不过，让王谦有点哭笑不得的是，国内很多开发商在向他推介项目时，张口就是“我们的项目投资回报率是100%”。“他们的意思其实是项目如果做三年，1亿元的投资可以收回2个亿。”

　　王谦的算法可不是这样的。他所说的投资回报率，是指自有资金的回报率。海外基金对回报率的要求会细化到一元钱的，就是说一元钱投进去，可以产生几元钱的利润回报。

　　在这一点上，王谦经常与国内的开发商产生分歧。他表示，海外基金对利润的要求都有自己的测算和安排。虽然基金对开发商的要求很严，但是如果项目管理得好，基金也会与开发商共同分享因管理良好而产生的“额外”利润。

　　这种安排被称为“瀑布式”利润分配：假设基金与开发商最初约定的自有资金回报率是每年12%，如果开发商因管理到位，使项目的年回报率达到20%，那么多出来的8%可以按事先约定，或以6：4分成；如果年回报率达到30%，那再增加的10%，则可以按5：5分成；如果能使年回报率达到50%，则多出的这20%，将以4：6分成……

　　“这种利润分成方式对开发商其实是一种激励机制。”不过，王谦坦言，目前能接受这种方式的国内开发商还在少数。