凯雷携4.1亿美金启动东亚地产投资

http://finance.sina.com.cn 2005年09月11日 16:31 21世纪经济报道

　　特约记者洪馥怡　香港报道

　　国际私募基金巨头凯雷投资集团近日成立了旗下首只亚洲房地产投资基金，其投资目标之一便是中国。

　　凯雷投资董事总经理李准桓在接受本报独家专访时透露：该基金规模为4.1亿美元，

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投资者来自亚洲、欧洲、美国以及中东等地，其中包含退休基金，私人投资银行、保险公司资产以及个人资产等。这笔资金会均衡投向中国、日本、韩国等东亚国家的房地产市场，并会为投资者争取20%或以上的内部回报率Internal Rate of Return　。

　　该基金已于较早前投资到日本和韩国的地产市场，投资项目包括韩国的Century Tower和 Pacific Tower，以及日本东京的Omiya Center Building和Diamond Warehouses。

　　李准桓同时表示：凯雷不但会投资于

房地产项目，还会为企业提供资金并协助其成长。

　　投资地域

　　国内监管部门对于地产泡沫极为警惕，采取了各种措施遏止

房价飙升。面对地根、税根、银根根根收紧的地产政策，凯雷基金并未因此却步，李准桓认为宏观调控的措施有助于地产业的长远健康发展，同时也为海外基金带来商机。内地发展商难以依赖银行渠道融资，进一步拓展融资渠道成为必然，海外基金在此时介入更易于寻找战略合作伙伴。

　　市场近期盛传凯雷正在购买北京一购物商场，李准桓对此的回应则是“没有此事”，不过他坦言凯雷钟情零售物业，随着北京和上海的人富有起来，消费力将不断提升，所以对零售行业的增长非常有利。

　　近年海外基金蜂拥而至，与内地的发展商强强联手打造各大房地产项目，李准桓表示：与内地企业合作，凯雷不想仅仅成为融资工具，而是希望双方为彼此的发展带来协同效应。其目标合作伙伴应发展优质的地产项目，凯雷与国际的建筑师一直有交流，凯雷希望通过合作来提升中国房地产项目的素质，以达到国际水平，借以提升合资企业在国际的声望。

　　与众多海外基金相比，李准桓坦言凯雷自身具备多项竞争优势，例如环球网络，凯雷与多间国际大型企业有密切联系，对于内地企业来说，要开拓国际市场抑或“走出去”上市都有很大裨益。

　　“我们在上海和北京都设有办公室，凯雷会集中自行投资这两个市场。房地产是个地区性的行业，上海市场与深圳和天津很不同，若在上海以外的城市投资，由于对其他城市不熟悉，我们倾向与当地的发展商合作，至于重庆、深圳、广州和天津等城市，我们都很感兴趣，并且会花时间进一步研究当地的投资机会。”李准桓说。

　　项目合作先行

　　凯雷目前正在与内地的上市及私人房地产商洽谈，李准桓未有就此透露详情，他转而对两类机构的利弊予以了分析：“私人企业的增长潜力很大，他们很想把公司上市，而上市公司的透明度较高，若凯雷直接入股将为企业带来许多正面影响。不过在开始时，我们倾向与内地地产商先以项目形式合作，因为若希望发展长远合作关系，我们必须先了解合作伙伴、行业的发展前景和市场的供求情况。”

　　凯雷对投资物业和房地产公司并不设金额上限，可是下限为2500万美元，考虑到集团所花费的资源和时间，所做的投资规模不能太小。虽然凯雷首只亚洲房地产基金规模只有4.1亿美元，但是通过杠杆原理，凯雷可将投资放大到15亿美元的资产，并且会继续通过银行贷款来支付投资项目所需的费用。

　　李准桓介绍说，凯雷选择投资项目的时候，会仔细研究项目的升值潜力，对于出租的投资物业，会先考虑物业的地理位置和潜在的租金收益。基金一般会在收购物业并持有约5年后才出售，而其他投资物业则会持有3至5年，待市况好和资产升值时卖掉套现。李氏更认为有机会把旗下物业打包，以房地产信托基金(REITs)形式到海外上市是一个很好的退出方法。

　　逐步完善退出机制

　　对私募基金来说，退出亦是投资中的关键一环，李准桓发现投资于中国的基金的退出机制正在改善，如近期地产界非常关注的跨境REITs，把物业打包到香港和新加坡上市。“我们也正在咨询那些成立REITs的机构，因为以这个途径退出市场能为基金带来很大的流动性。在退出的时候，我们会视乎市场情况，若市场周期改变，我们可能会继续持有物业，抑或卖掉，但我相信中国房地产市场的升势将不会停止，这个市场为投资者带来的回报亦会相对不断提升。”

　　世邦魏理仕中国研究部经理覃晓梅接受本报专访时表示，外资进入中国最大的风险是政策风险，中国市场还不是很规范和透明，投资基金最关注投资之后如何退出市场，以及如何可以把盈利汇出国外支付给投资者。

　　由于中国尚无产业基金法，所以房地产信托还不能以REITs的形式在内地上市。目前内地有房地产信托，这与REITs的区别主要在于其总规模比较小，每个约在2亿至3亿元左右，离REITs上市最低要求的20亿规模还有一段距离。此外，这种信托要求房地产项目集中。

　　覃晓梅预计，当2006年中国物业市场更趋成熟时，许多海外基金为了退出中国市场，将会把物业组成REITs到香港或新加坡上市，这些基金将会很受为求稳定回报的退休基金的欢迎。

　　·资料链接· 美国凯雷投资集团系全球最大的私募基金公司之一，该集团在全球组成32个不同类型的基金，包括企业收购基金、风险投资基金和房地产投资基金等，管理资产规模高达309亿美元，在位于北美洲、欧洲、亚洲的十三个国家设立办事机构。

　　Internal Rate of Return：即指通过计算物业现金流的现值，投资者每年可从其投资获得的回报。

新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

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