多项调控难挡外资进军 北京商业地产持续升温

　　□本刊记者 黑子

　　今年以来，随着多项宏观调控并举，海外基金抢滩北京房地产市场现象越来越突出，印证了8#zhPoint#31后业内有关外来资本将加速北京房地产市场变局的预言，而央行房地产金融报告更是直接指明了海外资金热炒楼市的四种途径。

　　从今年7月份以来，嘉德、盛阳、摩根士丹利及西蒙等众多海外机构纷纷进军中国国内商业地产，商业发展空间十分巨大的北京地产，更是让许多境外投资基金十分看好。种种消息，似乎都在说明，海外资金抢滩北京地产市场，正是以商业地产为突破口。

　　业内专家认为，2002年以来，北京的海外基金活动已经经历过了三个阶段：国外一些大型的基金和中小基金先从上海逐渐过渡到北京；基金的投资方式在多元化，往往会考虑几种方式的组合；海外基金对缓解

北京楼市资金压力和促进产业的规范化，开阔视野起到了积极的作用。但由于产业基金法的缺失，海外基金落地还面临相当大的法律风险，这是目前主要的阻力。

　　境外资金淘金中国商业地产

　　人民币升值之前，国内有些专家、机构担心，一旦人民币升值，国际“热钱”很可能从中国房地产市场套现退出，这样国际资本既能通过人民币升值获利，又能获得房地产投机收益，甚至担心外资抽逃后，将严重引发房产市场的衰退，中国经济很可能遭受重创，所以国际“热钱”一度曾被追打。

　　事实上，情况似乎并非如此，人民币升值消息公布后，央行相关部门密切关注外汇市场的变化，结果没有发现什么异常，丝毫没有出现大批结汇的现象。相反，各种信息表明，来自国外的基金投资者依然热衷于追捧中国地产投资。

　　盛阳地产基金有关研究表明，在进入中国地产业后，海外资金发现，将资金投入到中国地产的长线投资中，其获利将超过短线的投机行为，于是，在遭遇中国政府政策的追杀后，这些热钱没有全面套现出击，而是有相当部分干脆转成了对于北京地产的投资行为，据统计，其中至少有1/4以上的资金从短线的“热钱”变成了长线的投资性的“火钱”。

　　近期，境外资金对中国国内的商业地产频频出手。7月8日，新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司、深圳市深国商(资讯 行情 论坛)业投资有限公司签订协议，将投资33.73亿元用于其在国内商业地产的扩张；7月23日，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与美国HOM YFUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOM YFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理，投资方向主要是商业地产；7月25日，摩根士丹利房地产基金携手美国西蒙房地产集团有限公司，与深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。

　　又根据世邦魏理仕的消息，有五只来自美国的基金公司联合在上海成立了一家投资公司，提出对中国房地产市场，特别是对北京的房地产项目“不设上限”的投资口号。海外资本黄灿灿的笑脸背后，是中国商业地产未来多少年的发展前景。如何与之相处，考验着每个商业地产开发和运营者的商业智慧。

　　8月15日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》表明，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入北京、上海等热点地区房地产市场。进入8月份，北京的许多商业地产开发商表示，需要不断接待境外资金的洽谈。据中关村(资讯 行情 论坛)文化股份有限公司副总经理李久军表示，自8份以来，几家境外投资基金纷纷表露了大单的购买意向。置地前景总经理萧启良也透露，其代理的国际创展中心有23000多平方米的底商正在与美国一知名房地产基金接洽，如能成交，总额将达5亿元人民币。不管怎么说，海外资金的主动接触，表明了这些项目自身的品牌营销的成功，也证明了北京商业地产超强的产品实力。

　　去年12月11日，中国商业零售业全面对外开放，越来越多国际商家开始了进军中国市场的步伐，从今年1月1日开始，跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张，外强的到来在推动了国内商业市场发展的同时，还使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，2005年的商业地产面临着巨大机遇。对此，许多业内人士指出，外资投资中国商业地产的势头还只是刚刚开始。

　　与国际接轨的商业地产开发模式被看好

　　如果说2004年是外资地产基金投资中国比较迅速的一年，2005年则是他们加速投资中国的一年。研究表明，人民币升值后，海外地产基金并无退意，甚至此次人民币升值将进一步引发外资地产基金投资中国的热潮。

　　根据一份调研显示，今年上半年，海外地产基金加快了进驻中国的速度。其中北京已经成为海外基金的投资新热点。除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金继续在北京寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金，如瑞银

证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。其中，美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国

房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向，远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。

　　据仲量联行投资部高世斌介绍，除了以往登陆中国的机会基金和开发商基金外，目前已经有四类海外基金登陆中国，如私有股权基金、退休和保险基金、欧洲一些传统的房地产基金以及亚太地区房地产基金等。这四类基金其实对中国市场已经做过一段时间的了解，而今年，这些基金已经开始和开发商进行实质性接触和谈判。与以往投资银行下属的基金比较看重短期收益所不同的是，这些首次登陆中国的基金更看重的是长远的投资回报。

　　另一方面，遭遇央行政策狙击的北京开发商融资方法也开始更多地侧重于海外基金。据记者所知，位于朝阳公园附近一块立项为商业地产的地块，现在正在寻找海外基金的合作，该地块开发商对记者称，在目前开发上普遍采用的融资方式中，他们对海外基金尤为感兴趣。至于合作形式，既可以让对方长期持有，也可以股权转让。无独有偶，位于双井附近的一块建筑面积达5万平方米，立项为酒店商业地产项目的地块，现在也在寻找海外基金合作伙伴。

　　但并不是所有的商业地产项目都能获得海外资金的青睐的，中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%。其中隐含的金融风险到底有多大，可想而知，其背后显示的商业地产本身经营效果也是值得人们担忧的。所以，即使目前商业地产热依然在不断升温，但志在逐利的海外资金不会让自己的资金纠缠到那些带有极大风险的项目中去。相反，他们会更加谨慎地选择。

　　实践证明，那些真正从开发理念、业态规划、经营管理模式，甚至建筑设计等方面全方位与国际接轨的项目，特别受到海外资金的青睐。这就使得开发商必须首先对区域和业态需求进行准确把握，才进行业态规划，然后再考虑建筑设计满足功能需求，最后才考虑销售推广。这正是国际商业地产开发成熟的开发理念，也是万达商务广场和第三极等项目成功的原因。而许多只考虑买完走人的国内开发商很难受到国际投资基金的看好。