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LPFs紧随REITs而来，信托公司面临申银万国等新进入者
本报记者 蒋飞 发自深圳
房地产信托投资基金(REITs)虽然还未在内地真正现身，但已有竞争对手紧随而来。上市房地产基金(LPFs)有可能作为券商的一项创新产品推出，并参照封闭式股票投资基金的模
式运作。昨天，本报记者获悉，目前多家券商正在进行以房地产等物业项目为基础资产的LPFs产品研发，其中申银万国证券公司(下称“申万”)与上海证券交易所进行的项目研究已经取得初步成果。
申万一位人士昨天向记者证实，上市房地产基金是申万正在进行的一项创新研究，但是目前尚未进入业务操作阶段。这位人士介绍说，申万兼并收购业务总部将作为今后LPFs产品的前台，负责项目开发和产品设计；而公司的资产管理业务总部则作为该业务的后台，负责基金的日常管理。“券商开发的LPFs产品，实际上是作为集合资产管理业务的一部分。”这位人士表示。
“LPFs是REITs采用的一种解决流动性的安排，可以理解为在交易所上市的REITs，比如香港的领汇基金。”房地产投资顾问机构香港基强联行董事总经理陈基强日前对记者表示。
“理论上讲，申万正在研发的LPFs产品将通过公开募集的方式募集资金，并在交易所上市。它的运作类似于封闭式的证券投资基金，以契约形式约定基金的投资领域、管理模式、收益分配以及到期清盘。”上述申万人士表示，“这一产品创新还需要证监会出台管理办法，但是目前监管层的工作重点在股权分置改革，所以上市房地产基金还没有被很紧迫地提上日程。”
房地产基金的基础是房地产项目的证券化，而包括住宅抵押贷款的信贷资产证券化的破题为房地产项目的证券化埋下了伏笔。经国务院批准，信贷资产证券化试点工作于今年3月正式启动。“如果信贷资产中的住房抵押贷款能够实现证券化，那么住房、商业地产乃至停车场、路桥设施等等实现证券化也不会很遥远了。”上海同策咨询总经理孙益功对记者表示。
值得注意的是，银监会也在推动信托公司开发真正意义上的REITs产品。“长期以来信托公司做的房产信托产品都是开发型的，相当于项目的前期融资，且有地域限制和200份的最高份额限制，在此基础上无法开发REITs产品。”深圳某知名房地产公司人士对记者表示，去年10月，银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，允许信托公司超越200份的限制，但是对公司的资质要求十分严格。
“尽管两种思路的产品存在竞争，但是从现状来看，信托公司做房地产投资基金较券商而言存在更多的困难。”孙益功表示。长期对LPFs进行研究的深圳证券交易所则在一份研究报告中认为，以契约型基金形式发展房地产基金的法律障碍较小，具有较高的可行性。该报告称，LPFs将有助于分散化解银行信贷风险，并为国内证券市场提供低风险的投资产品。
“无论如何，内地的证券交易所显然是看到了房地产基金这一庞大上市资源的潜在价值。”陈基强表示，“新加坡交易所的上市房地产基金一直十分活跃，香港交易所也在6月开放本地REITs投资境外物业资产，这些都对内地尽快推出REITs和LPFs产品提供了动力。”
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