长实REITs急步起跑 11月香港REITs三箭齐发

　　特约记者 洪馥怡 香港报道

　　正当市场关注越秀投资(资讯 行情 论坛)(0123.HK)所推出的房地产投资信托基金(REITs)会否成为中国和香江第一只REITs之际，李嘉诚的长实(0001.HK)近期亦急步起跑，准备分拆旗下位于香港的商业和工贸投资物业，打包成REITs在香港交易所(资讯 行情 论坛)上市。

　　包括即将推出的“领汇”在内，香港将掀起第一轮REITs热潮。

　　长实REITs起跑

　　9月21日，长实发布公告，回应香港传媒对于长实旗下在新加坡上市的置富产业信托单位可能于香港上市，以及长实计划把若干投资物业分拆组成REITs在香港上市的消息。

　　公告透露，长实一直致力于寻求以不同的方式来改善和加强集团财务状况及提升股东的价值，现正考虑的其中一个方案，就是将集团的若干物业成立一项新的REITs上市。

　　消息一出，长实股价节节攀升，由9月23日的85.4港元，升至10月1日假期前的87.6港元，升幅达2.6%。但是，近期香港股市进入调整期，大市急挫，一直牵着港股走的长实也跌至10月14日收市的80.35港元。不过，国际投资银行高盛方面大胆预测，长实推出REITs以后，将刺激长实股价短期向上，有可能会上到98港元的高位。

　　来自市场的消息称，长实已把有关的上市申请递交

证监会，目前上市筹备工作正全速进行，随时有机会抢闸成为香江第一只REITs。

　　接受本报求证时，长实发言人指，集团目前正就相关事项与有关监管当局进行商讨。

　　香港证监会并未就长实REITs的上市申请事宜提出任何评论，发言人表示，所有上市申请获批准后会于香港证监会的网页公布。

　　近日，高盛与长实管理层会面后发表报告，指长实拟分拆上市的物业价值近36.7亿港元，预计集资至少20亿港元。报告中清楚列出长实拟分拆旗下投资物业的名称、面积和估值等数据，当中包括商业用途的金钟统一中心、北角万诚保险千禧广场和红?都会大厦等，还有工贸物业如观塘摩登仓和观塘创富中心的部分单位。

　　高盛方面认为，长实如能成功分拆物业在香港上市，必定触发市场更多憧憬，包括集团会否将内地商厦、酒店及香港的酒店项目注入首只REITs，或再把更多物业分拆上市等。高盛引述长实管理层的话称，虽然上述项目均具发展潜质，可是并非集团现时针对的范畴。

　　据香港媒体报道，本来由汇丰银行(0005.HK)及星展亚洲负责安排长实REITs上市，可是后来更改为摩根大通及美林。不过，据消息人士向本报透露，长实现在还在选秀阶段，尚未决定由哪一家投资银行为长实筹组REITs事项。该名消息人士又指，长实选择包销团时，必定先考虑包销价格和投资银行包销基金单位的数额，当然也会考虑投行与长实一直以来的关系。他透露，两星期后会揭盅。

　　三箭齐发

　　市场消息指出，由于长实REITs的规模较香港房委会推出的REITs-“领汇”小，加上不用像“领汇”般，每事必让香港政府的督导小组及董事会过目，故此有机会后发先至。“领汇”暂订于11月中公开招股，11月24日上市，而越投REITs亦估计将于同月推出。

　　包括长实计划发行的REITs，11月份香港可能会有3只REITs齐发。其中“领汇”的资产总值相较越投和长实的REITs而言，堪称巨无霸，最新的估值为338亿港元，预期2006和2007年可分配给股东的租金收益约为13.5亿至14亿港元。由于香港证监会已批准REITs的借贷比率提升至45%，“领汇”在上市前将会借款120亿元，借贷比率为35%。若以资产值338亿港元计算，减去借贷后，“领汇”将全部资产出售，可集资约218亿元，若如去年般售价提升5%，集资金额接近约230亿元，回报率达5.9%至6%。

　　至于越投旗下

房地产业务的投资或兴建中的物业估值也有近200亿港元，收租物业占51.43亿港元，?内地占42.87亿港元，香港占8.56亿港元?，去年底租金收入为4.32亿港元。若以租金除以物业价值来计算，越投推出的REITs将可为投资者提供每年8%的回报率。

　　今次长实推出的REITs，市场估计回报率为5%或以上，较“领汇”和越投REITs逊色。一名投资银行家坦言，投资者选择REITs只着重回报，并不一定会因为长实的名气而选择其推出的房地产基金。