海外中小基金的流向：开发商抓不住的救命草

　　见习记者 田新杰 上海报道

　　9月9日，上海美联物业(资讯 行情 论坛)接待了一个由荷兰银行组织的境外投资考察团，与9月13日摩根士丹利(简称大摩)联合上海盛融以9000万美元收购上海世贸大厦相比，这个主要由欧美、日本和香港等地15家基金的30余位代表组成的考察团，则低调许多。

　　对急需资金的住宅开发商而言，惯于收购商用物业的大摩离他们太远，眼前这个低调的投资考察团似乎更接近现实。

　　在30余个成员中，除中小海外基金公司代表外，还包括华侨、外国人士及海外企业的投资代表。

　　海外中小基金与住宅对接

　　上海美联物业区域董事刘志忠告诉本报记者，“这次考察团的目标是上海的一些高档住宅物业”。

　　“我们给考察团推荐的是景观、朝向、楼层最佳，单套千万元以上的顶级房源。包括新天地(行情 论坛)附近的华府天地、北外滩的白金府邸、靠近浦东张江的城市经典别墅”。

　　其中，华府天地累计合同均价55637元／平方米，白金府邸顶层复式房源单价在4万元／平方米以上。

　　在刘看来，只有这些住宅物业中的顶级产品，才符合外资考察团的“口味”。

　　“与以往偏重商用物业不同，这次考察团的投资目标开始转变，这也是海外资金在观察上海楼市近几个月的表现后，在住宅市场发现了新机遇。”刘分析。

　　上海美联物业分管经理宋磊在与考察团成员的接触中了解到的情况是，在海外投资者眼中，上海目前的楼价还是偏高，但同时，在经历了5个多月的低迷后，“处于低谷的上海住宅楼市，对外资而言是一个入市好时机。根据房地产行业一般3-5年一个周期，此时进入，显然比在市场高涨触顶的时候更具投资前景。”

　　其实，外资对高端住宅物业的投资在逐步加大。央行《2004年中国房地产金融报告》披露，“境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两个月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元／平方米以上的二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。”

　　中介在很大程度上扮演了外资流入“桥梁”。因为对内地住宅市场信息的缺乏，使海外投资者不得不求助于投资中介。

　　中介桥梁下的资金流向

　　盛阳地产基金战略中心最新发布《2005中国外资地产基金生态报告》指出，“在中国，以基金形式存在的中小型外资地产基金不少于50家，其掌控基金规模多在1亿-3亿美元，每个项目投资额度一般在5000万美元以内”。此外，还有数量更多的境外个人、企业的投资者。在刘眼中，他们都是中介服务的对象。

　　“对刚刚涉足中国房地产的海外资金而言，本地市场信息不足是首先面临的问题。”仲量联行中国区董事陈立民指出，这种不足需要适合的中介来扮演资金与物业之间的纽带，引导资金流向最具盈利空间的物业。

　　对海外投资者而言，

写字楼、商铺信息比较公开，租金回报、物业管理情况便于掌握，而住宅相对比较复杂，公开的信息和物业的真实情况会有一些出入，信息的缺失无疑将增加投资的风险。

　　因此，中介的桥梁作用趋明显。

　　据刘志忠介绍，在香港或内地没有设立机构的海外投资者，一般会选择一家大的跨国公司合作，如果在香港已经设有办事处或者公司总部，一般会通过香港的中介总部，找中介的内地机构进行操作。

　　包括上海美联物业这次接待境外投资团在内，外资与香港中介的合作有着一贯的方式：外资机构与中介香港总部取得联系，并提出投资的要求，然后联系目标城市的中介分公司，中介提供详细的书面资料和分析报告，同时引导实地考察，投资机构根据取得的信息进行风险评估等工作，如果继续有意向，则再次联系中介公司确定投资细节，中介提供开发商情况等进一步信息(隐藏风险、抵押等方面的背景)，最后资金到位。

　　“基金一般选择投资商用项目，写字楼等，对住宅的兴趣并不大，除非有较高的回报率，比如部分酒店式公寓。”中房指数研究院华东区院长陈晟则认为，外资投资住宅物业将会更加谨慎，投资范围会限于物业形态成熟、预期有较大升值空间的高档住宅物业。

　　当本地住宅开发商的“一厢情愿”遭到大型海外基金冷遇时，一些中小海外基金、华侨、外资企业通过中介冲着住宅物业抱团而来，似乎，面临降价困境的开发商抓到了“救命稻草”，而事实上，这只是错觉。

　　盛阳地产基金管理专家李冲指出，“基金看房有三大必不可少的条件：其一为开发商的品牌，尤其在

宏观调控已经数月的当前，房产开发商的资金链问题不容忽视；其二，物业的保值性，主要体现在地域和形态的稀缺性方面；其三是投资回报率。”

　　另一方面，在相对完备的

资本市场建构之前，国际资本不可能大规模进入中国地产，并不活跃的中国二级市场无法满足基金的推出需求。

　　盛阳地产的最新报告还指出，在地产调控新政期间，外资地产基金和其他国际资本在中国房地产的投资超过150亿美元.，“不包括房地产热钱投资和外资债权融资，外资地产基金今年投资将达28亿美元，今年投资额度是上个年度的四倍；外资地产基金在明年的投资将增长至70亿美元。”

　　然而，已经踏上降价之路的上海住宅物业，在外资有意愿投资的住宅物业与降价楼盘之间，几乎没有“交集”。