房地产金融市场9月震荡

　　□本刊记者 黑子

　　随着央行“房地产金融报告”叫停预售制度风波暂时消散，报告的金融核心本义被继续关注。而与此同时，上证指数从1000点左右反弹，解套地产到股市抢钱也渐渐成为风潮，上海、北京等中国地产市场核心城市面临又一股暗涌潜流？

　　境外资金依然义无返顾地进军中国地产市场，是对中国经济的长期看好，但对于短期的地产市场能否起到一定的支撑作用？对于中国经济的长期风险又该如何评估？国内银行抓小放大政策未变，却遭遇一些资金充裕的央企注资小开发商的狙击，此举对于宏观调控有何影响？业已筹备不短时间的国内商业银行房贷证券化动作又将如何进行？

　　9月，依然是一个谜一样的时段。而这一切，都在进行之中。

　　境外资金：前进，钱进

　　全球私募投资巨头凯雷集团8月下旬宣布，旗下的首个亚洲房地产基金已经筹集到4.1亿美元，即将进入包括中国在内的亚洲房地产市场。此前一个月，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金刚刚携2亿美元进入中国房地产市场。

　　在凯雷的计划中，这4.1亿美元将投资于中国、日本、韩国等三个市场的商业、零售、住宅和工业地产。但记者注意到，在这三个市场中，凯雷真正没有涉足的只有中国房地产市场。尽管凯雷不愿透露具体投资中国的比例，但其7月初在北京成立的办事处和房地产专职经理的到位，已经为其投资中国房地产市场做了充分的准备。

　　凯雷进入中国房地产市场，不一定会带来惊天动地的效应，但其突出的身份是国际投资界的“总统俱乐部”。具有全球政要背景的凯雷一向以“投资稳健”著称，他的进入，绝不会是外资进入中国房地产的终结。

　　与同一旗下的企业收购兼并、风险投资业务在中国内地动作频频相比，凯雷投资集团的房地产业务悄无声息。但是这种局面即将打破。因为，面对机会四溢的中国楼市，这家蛰伏已久的全球最大的私募投资机构终于开始主动出击。凯雷投资集团上海代表处房地产基金副总裁陈寒在接受媒体访问时称，凯雷关注现有物业的收购，同时，也积极寻找和开发企业合作的机会。

　　“对于后一种，我们最终的目标是和这些企业建立全国范围的、长期的、多模式的合作伙伴关系。”陈寒透露，“目前，在北京、上海已锁定几个收购和合作开发的项目，希望年底之前会有合作成功的消息出来。”

　　“作为中长期投资退出方式之一的REITS(房地产信托基金)市场肯定会形成”，陈寒语气坚定，“估计今后两年大陆物业REITS会在香港、新加坡上市。”

　　陈寒回忆起凯雷当年在韩国和日本市场投资于

写字楼物业的经过：“当时由于并没有完成基金的筹集工作，所以资金来自其他来源，包括凯雷自有资金，以及按每个项目向凯雷的全球各地投资人募集的资金。”

　　而目前筹集的新基金，经杠杆融资后可达15亿美元。它将主要投资于中国、日本、韩国的商业、零售、住宅和工业地产。

　　宏观调控：让中国楼市更有吸引力

　　陈寒表示，针对中国市场，凯雷在物业收购上会考虑收购正在经营的、即将完工准备出租的、以及如烂尾楼之类的单一的不良资产。同时，陈寒坦言“很希望”在中国和开发商合作来做开发项目。“我们会选择市场声誉好、产品能力强、有长期发展计划的开发企业。因为，我们最终的目标是和这些企业建立全国范围的、长期的、多模式的合作伙伴关系。”

　　令蛰伏已久的凯雷对内地房地产业务出动的重要原因之一，是海外基金在国内楼市的退出渠道正在建立。

　　在全球楼市中有七只房地产基金的凯雷看来，在全球楼市格局中，中国房地产市场因其增速迅猛的态势而独具魅力。“增长速度没有像中国这么快的，别的地方想建也找不到地方建。”陈寒笑言，“与凯雷关注的其他市场相比，中国是个新兴市场，发展和变化都很快，而市场的发展和变化必然会带来一系列机会。”

　　虽然，中国市场机会漫溢，但陈寒承认“中国市场对外资有机会，主要还是在2003年以后。”“2003年以后，国家的几次宏观调控，使得市场越来越规范，也提高了房地产行业对资金和开发能力等各方面的要求。”陈寒认为，“对于拥有资金的外资来讲，房地产行业对于银行以外的资金来源的要求给外资带来了机会。”

　　而另一方面，国内市场越来越多的退出机制正在建立也给了凯雷信心。“以中期投资为主的基金进入新兴市场投资后，如何实现基金的回报，下一家谁来接手？这很重要。”陈寒表示。

　　陈寒介绍，在日本市场上，凯雷退出渠道有两种，一为卖给获取长期稳定收益的基金；一为卖给REITS市场变现。

　　“在国内，海外基金退出渠道的可见度并不清晰。”陈寒表示，他的依据是“比如，由于中国政策限制，传统的出售给大的保险公司的退出渠道前景并不明朗。”

　　虽然有如此言语，但他依然有足够的理由乐观，今年6月17日，香港证监会撤销香港REITS市场投资海外房地产的限制，将使得内地物业能去香港上市。

　　“目前，REITS市场发展正在加快，去香港和新加坡上市会先行一步。”此外，陈寒预期的退出渠道还有境外的养老基金，以及希望购买物业作为中国总部的跨国企业。

　　大开发商海外主动融资

　　与海外资金走进来相呼应的是，国内一些大的开发商走向海外引进资金的动作也加快了。

　　9月7日，大连万达集团(下称“万达”)董事长王健林透露，通过出让一部分股份，万达已经从美国一个基金获得超过50亿元人民币的资金，而下一阶段还将有几十亿元人民币的资金进入。此外，万达将于明年一季度打包旗下购物中心以REITS(房地产信托投资基金)的形式境外上市。

　　一位知情人士向记者透露，该笔融资来自美国麦格里银行房地产基金，但此消息尚未得到万达方面证实。

　　海外融资最大交易此次股权合作发生在内地的宏观调控进入市场观望期三个月后。在此之前，香港上市公司合生创展、广州富力地产集团分别从国外的基金合作伙伴中得到了1.25亿美元、6500万美元。而万达此次金额高达6亿多美元的交易表明，国际资本对中国商业地产未来前景非常看好。截至目前，这是国内地产商对外融资最大金额的交易。

　　参考合生创展为得到1.25亿美元投资出让了16.7%的股份，以及富力集团用25%的股份换来6500万美元投资的事实，此次万达集团对外出让的股份应该在一个相对较高的比例上，但是业内人士分析，万达集团仍然牢牢掌握着控股权。

　　王健林说，万达作为一个快速发展中的地产企业集团，肯定是有资金压力的。“任何一个发展中的企业，资金很紧张是一个正常的现象。”2004年，央行在一份内部文件里建议把购物中心贷款列入商业银行的惜贷黑名单。今年以来，在国家的宏观调控背景下，商业银行在行政命令下收缩了对房地产开发贷款的支持力度，这些措施直接影响了对资金更渴求的商业地产的开发建设。从近来万达集团高层在不同场合下的表态看，万达方面已经修改了对商业项目开工建设的预期目标，其中资金压力是一个重要的原因。

　　王健林说，在短期内，通过寻找战略投资者引入资金，并以此为资本金寻求商业银行的配套贷款，如此公司便可以满足对资金需求量更大的商业地产项目的开发建设。但是他强调说，这只是一种短期的解决方案。

　　分析人士认为，类似的股权合作要冒稀释股权的风险，而对于这个内地最大的民营商业地产开发商之一来说，控股权是一个不容被撼动的敏感问题。

　　以REITS形式上市，王健林对记者说，他把通过REITS基金上市来融资的方式作为一个“灵药”来解决万达现金流紧张的一个长期方案。由于内地尚未正式出台相关的法律配套，因此业界预计万达的上市的地点会选择在香港特区或新加坡。

　　房贷证券化试验9月面市

　　与此同时，国内银行的房贷证券化试验也取得明显地突破，在呼吁和试探了2年后，一位参与中国建设银行房贷证券化试点的负责人9月13日透露，该行的个人住房抵押贷款支持证券(MBS)9月份就会在银行间市场推出，但总规模将从原来的50亿元减少至30亿元，其中由上海市分行提供的房贷资产也从30亿元缩水至20亿元。

　　今年3月，建行成为首家获准推出MBS的银行，并选择了个人住房抵押贷款业务发达、贷款管理较为规范的上海、江苏、福建3家分行作为试点分行，资产池中的资产将从这3家分行发放的个人住房贷款中挑选。

　　一位接近建行MBS设计的人士表示，建行推出的首笔个人住房抵押贷款资产包将分为3只优先级证券和1只次级证券，根据穆迪和中诚信两家公司的评测，A类贷款24亿元，信用为AAA级，期限为3年；B类贷款3亿元，信用为2A级，期限为5年；C类贷款2.1亿元，信用为Baa级，期限为10年；次级证券期限20年，总额0.9亿元。而次级债券作为最低档次证券由建行自留，为优先级证券投资人先收到还款提供保障，大概是0.9亿元。合计为30亿元。

　　“个人住房抵押贷款支持证券的信用风险很低。”一位参与建行MBS计划的专家透露，所有入库贷款都是建行正常类贷款，还必须有至少一年的还款记录。按照设置，优先级证券投资人先收到还款，损失首先由次级债券承担，而次级债券的比例达到3%，远高于目前建行个人房贷1.2%的不良贷款率。

　　“建行的个人住房抵押贷款支持证券将会非常受欢迎。”申银万国固定收益部业务董事周波告诉媒体，现在银行间债券市场可投资品种的收益都非常低，而个人住房抵押贷款支持证券的收益可能会在4%以上，而且风险很小，当然会受到机构投资者的追捧。